Достаточно часто слышу: «Марина, я вижу в объявлениях на продажу квартир, слово - продажа по уступке. Что это такое?».
Простым языком говоря, это продажа квартиры в новостройке, но только не от застройщика, а «с рук».
Физическое лицо купило объект недвижимости у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) и не дождавшись ввода дома в эксплуатацию - продает.
Такие сделки проходят по договору уступки прав требования.
Так как недвижимости ещё по факту нет или она не передана дольщику по акту приёма передачи, нет и права собственности (а есть только зарегистрированный ДДУ).
Поэтому к новому дольщику переходит право требования к застройщику соблюдения сроков строительства и передачи конкретного недвижимого имущества после его завершения.
Проще говоря: переуступка прав на объект недвижимости в новостройке -это смена дольщика (Покупателя).
В чем отличие между ДДУ и договором уступки?
- При ДДУ одной из сторон сделки выступает застройщик.
А при продаже по переуступке он уже исключён из процесса, а договор заключается между Продавцом и Покупателем (физическими или юридическими лицами).
- Второе важное отличие переуступки недвижимого имущества - сам предмет договора.
У ДДУ предмет договора -это объект недвижимости (квартира или апартамент): дольщик покупает у застройщика конкретную недвижимость, которая будет построена к определённому сроку.
А в договоре уступки, объектом является -право требования по исходному ДДУ.
Чаще всего, в договорах переуступки можно увидеть словосочетание «договор цессии».
Это официальное название таких соглашений.
А «договор переуступки» просто звучит понятнее для обычного обывателя.
Участники таких сделок официальным языком называются «цедент» и «цессионарий».
В квартирном вопросе цедент и цессионарий договариваются о переходе права собственности на ещё недостроенный строительный объект.
Покупатель берёт на себя все права и обязанности дольщика, а Продавец взамен получает деньги.
Цена при переуступке квартиры в новостройке.
Всем Покупателям, смотрящим недвижимость в новостройках, я советую в параллели с квартирами у застройщика, также смотреть продажу недвижимости по уступке.
Стоимость в этом случае определяет не застройщик, а непосредственно дольщик (Продавец).
Тем не менее, цена чаще всего, всё равно будет ниже, чем на аналогичные варианты у застройщика на этой же стадии строительства (если они вообще ещё будут в продаже).
Какие есть плюсы приобретения недвижимости по договору уступки прав требования кроме цены?
Больше выбор: можно купить недвижимость, которой уже нет у застройщика, с нужной планировкой и видом из окон на нужном этаже.
Какие есть минусы при покупке по переуступке?
❗️Чаще всего, занижение цены в договоре.
Продавцы это делают, чтобы «уйти» от налогов на прибыль.
➡️ В таком случае при наступлении обстоятельств, таких как, банкротство Продавца или того же застройщика, будет возмещена только та сумма, что указана в договоре.
➡️ Также сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что договор уступки был подписан после подписания акта приёма передачи недвижимости с застройщиком.
Тогда нельзя в принципе проводить такую сделку.
После подписания акта приёма передачи, обязательства застройщика считаются выполненными, и дольщик далее, должен оформить право собственности.
И только тогда продавать уже по обычному договору купли продажи.
Кстати, бывают случаи, когда застройщики подписывают передаточный акт в одностороннем порядке.
Например, если связаться с дольщиком долго не получается или он отказывается назначать дату приёма квартиры.
❗️Поэтому, когда дом уже введён в эксплуатацию и недвижимость в нем продаётся по уступке -безусловно важно узнавать у Продавца, подписывал ли он акт приёма передачи или приглашал застройщик на его подписание, чтобы избежать в будущем проблем.
Резюмируя:
Продажа недвижимости по переуступке прав по ДДУ имеет свои особенности, и отличается от заключения договора напрямую с застройщиком.
Стоит ли покупать недвижимость по переуступке -зависит от критериев поиска.
В некоторых случаях это может быть лучшим вариантом.
Например, когда нужна недвижимость в доме, который скоро вводится в эксплуатацию, а у застройщика всё распродано или нет варианта подходящей площади и планировки.
Или ощутима разница в цене.
В таких случаях такая покупка оправданна.
Но следует уделить особое время тщательной проверке не только застройщика, но и самого Продавца.
А если Продавец приобретал недвижимость в браке, то проверять нужно и его вторую половину.
А вы знали что такое уступка права?
