В свое время были очень популярны аукционы недвижимости, считалось, что на них можно приобрести дешевые объекты. Люди даже умудрялись делать хороший бизнес, покупаю недвижимость дешево на аукционах и продавая на общем рынке дорого. Во многом существованию подобной схемы содействовали банки, но сейчас кое-что поменялось, рассказываю по порядку.
Какие бывают аукционы и где их искать
Квартиры могут попадать на аукционы по разным причинам. Вот самые распространенные:
- Одинокие пенсионеры заключают договора с организацией под названием Моссоцгарантия согласно которым она ухаживает за ними или просто выплачивает ежемесячно определенную сумму денег, а потом получает за это недвижимость;
- Люди берут в банке ипотеку, оставляя приобретаемую недвижимость в залог. Если человек перестает платить, а страховка не покрывает этот случай, недвижимость переходит в собственность банка;
- Частные лица, ИП и компания иногда проходят процедуру банкротства. Некоторое имущество может быть изъято и выставлено на торги.
Получается, что организаторами торгов могут выступать разные компании, поэтому и площадок на которые попадают квартиры много, вот некоторые из них:
Разбор имущества
Предлагаю приглядеться повнимательнее к имуществу которое попадает на торги. Тут мы видим очень большой разброс. Понятно, что Мосцосгарантия реализует в основном имущество пенсионеров, которое находится не в самом лучшем состоянии. Это квартиры под ремонт. У банков бывают объекты поинтереснее, в том числе в новостройках.
Вот список аукционов на декабрь 2023 года размещенный на сайте Моссоцгарантии.
Меня заинтересовала квартира в Измайлово, городе Москве. По фотографии она выглядит не однозначно, в целом в комнатах нормальный пол, но надо конечно проверять в живую, санузел в хорошем состоянии, а вот дела на кухне уже обстоят хуже. За квартиру просят 8,3 миллиона рублей. На Циане прям сейчас можно купить убитую квартиру за 8,1-8,3 миллионов рубдей, хорошие же объект начинаются от 11 миллионов. Приведу еще один пример из Комунарки. На сайте площадки указана цена за объект - 7,8 миллионов, на Циане такую можно найти за 10,6.
Торги проводятся на электронной площадке и конечная цена сделки зависит от наличия покупателей. По некоторым лотам заявки не поступают, по каким-то поступает всего одна штука, в этом случае покупатель забирает квартиру за начальную стоимость. А по интересным лотам набегает помногу покупателей, которые готовы подраться между собой. И получается, что иногда можно отхватить квартиру дешевле чем они продаются на разных платформах. А иногда подашь заявку, а там ажиотаж и торговаться уже не захочется.
Отдельно хочу отметить, что на Циан квартира с кухней - заезжай и живи, а тут нет. И на Циане можно немного поторговаться. Пол миллиона готов обычно скинуть риэлтор даже не советуясь с хозяином. Он знает, что покупатели всегда спрашивают про скидку, поэтому эти пол миллиона уже обговорены и заложены в цену. Поэтому не совсем корректно говорить, что там 7.8, а тут 10.6, разница в 2,8 миллионов. Я сравниваю не совсем одинаковые объекты.
Но не все так просто. Более того, если вы хотите оформить ипотеку на подобный объект, начинают всплывать проблемы.
Проблемы с ипотекой и бумагами
Квартиры которые реализуются с торгов - это обычно не самые простые объекты. У каких-то из них есть даже обременения. А что такое обременение - это риск. В Сберовском журнале ДомКлик об этом честно пишут.
Если говорить простым языком получается, что не всегда залоговая квартира настолько чиста, что банки готовы взять ее себе в залог. Одно дело, когда у Сбера уже есть квартира в залоге, он продает ее вам и готов выдать на это ипотеку. Квартира все равно у него в залоге, а тут вроде появляется шанс от нее избавиться. Но если квартира в залоге у кого-то еще, придется поискать банк, который даст ипотеку и страховую, которая согласиться ее страховать, особенно дорого в данном случае будет стоить страхование статуса.
А дальше еще интереснее. Поскольку банки в принципе считают залоговые квартиры рискованными объектами, ипотечные ставки по ним в принципе выше. Вот например, что дает банк Дом.РФ. Ставка для покупки залоговой квартиры составляет от 16.527 до 18.952%.
Вторичное жилье можно приобрести по ставке от 14.2% со звездочкой. Думаю не зарплатным клиентам можно надеяться на ставку 15.5%. Но даже 15.5% это процента на 2 ниже чем для залогового объекта. А 2% дают переплату в 20 000 рублей в год с каждого взятого миллиона.
Но основной риск тут заключается в другом. Вот вам надо подать заявку на участие в аукционе, внести задаток, потом оплатить покупку. А банк берет и не дает ипотеку или начинаются проблемы со страховой... А если квартиру не оплатить, залог не возвращается...
Ранее банки вообще не давали на подобные объекты ипотеку, поэтому в эту историю могли заходить только люди с деньгами или потребкредитами. Именно поэтому и появился этот бизнес: купил-продал.
Получается, что на аукционе можно купить квартиру дешевле, чем на Циане. Но если нужна квартира в определенном районе или с жесткими требованиями, то найти такую будет сложно. Я вот например, больше года мониторю рынок квартир, на аукционах мне объекты в нужном районе не попадались. Да и в целом выбор по сравнению с тем же Цианом не космический.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
