Аренда квартиры и офиса - все, что нужно знать о правах и обязанностях арендаторов и собственников

Аренда жилой или коммерческой недвижимости — дело ответственное и требующее осведомленности. Стоит помнить, что арендатор и арендодатель оба имеют права и обязанности, установленные российским законодательством. Давайте разберем ключевые моменты.

Наиболее распространенные виды аренды:

• аренда квартиры;
• аренда офисного помещения.

Существуют и иные виды аренды: аренда земельного участка, где арендодателем выступает государство; аренда с правом выкупа; аренда автомобиля; аренда оборудования; лизинг; аренда предприятия; субаренда и другие.

Фото из открытых источников

Хотя правила для каждой категории имеют свои особенности, существуют общие принципы, которые важно знать каждому арендатору и арендодателю.

Первое, что нужно помнить: если договор недвижимого имущества заключается на срок более чем на один год, он подлежит регистрации в Росреестре. Потому самая распространенная форма договора аренды заключается сроком на 11 месяцев и пролонгируется по их истечению. Это вполне законно, но не гарантирует пролонгацию со стороны арендодателя именно с данным арендатором.

Аренда квартиры

Фото из открытых источников

Письменный договор: ваш щит и меч. В нем четко фиксируются обязанности и права обеих сторон. С таким документом решение любых спорных ситуаций будет проходить гораздо проще. Основные права арендатора квартиры включают:

• Использование имущества. Арендатор имеет право использовать арендуемое имущество согласно его функциональному назначению и условиям договора.
• Передача имущества в субаренду. В зависимости от условий договора, арендатор может передать имущество в субаренду с согласия арендодателя.
• Совершение улучшений. Арендатор может вносить изменения или улучшения в арендуемое имущество при согласии арендодателя, иногда с последующей компенсацией.
• Получение дохода. Все доходы, полученные от использования арендуемого имущества, принадлежат арендатору, если иное не установлено договором.
• Требовать исполнения обязательств. Арендатор имеет право требовать от арендодателя выполнения своих обязательств по содержанию и ремонту арендуемого имущества.
• Расторгнуть договор при нарушениях. При существенных нарушениях со стороны арендодателя арендатор имеет право расторгнуть договор аренды.
• Продление договора. При истечении срока аренды арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на тех же условиях.
• Защита своих прав. Арендатор может обратиться в суд для защиты своих нарушенных прав и законных интересов.
• Получение информации. Арендатор имеет право на получение полной и достоверной информации от арендодателя, касающейся арендуемого имущества. Несоблюдение этой обязанности может повлечь неблагоприятные последствия для арендодателя.
• Уведомление о продаже. Если арендодатель планирует продать арендуемое имущество, арендатор имеет право быть уведомленным о таком намерении.
• Прекращение платежей. При невыполнении арендодателем обязательств, арендатор вправе приостановить платежи до момента их исполнения.
• Защита от необоснованных требований. Арендатор защищен от необоснованных требований и действий со стороны арендодателя или третьих лиц.
• Защита от незапланированных визитов. Арендодатель вправе производить осмотр принадлежащего ему имущества, но по согласованию с арендатором в согласованное время.

Эти права могут варьироваться в зависимости от конкретных условий договора аренды, поэтому важно тщательно изучать все пункты договора перед его заключением.

Обязанности арендатора

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, арендатор имеет ряд обязанностей, которые, как правило, прописываются в договоре аренды. Ниже представлены основные обязанности арендатора:

• Оплата арендной платы. Арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.
• Использование имущества по назначению. Арендатор обязан использовать арендуемое имущество исключительно в соответствии с его функциональным назначением и условиями договора. Т.е. не следует организовывать контактный зоопарк в арендованной квартире, ее собственник не оценит такой “стартап”.
• Уход и содержание. Арендатор обязан обеспечивать сохранность арендуемого имущества, не допуская его износа за пределами нормального использования.
• Уведомление арендодателя. В случае обнаружения дефектов или необходимости ремонта, арендатор обязан уведомить арендодателя об этом в кратчайший срок.
• Ответственность за ущерб. Арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный имуществу по его вине или вине лиц, которым он предоставил доступ к арендуемому имуществу.
• Возврат имущества. По окончании срока договора или при расторжении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
• Уведомление о субаренде. Если договором предусмотрено, арендатор обязан получить согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду.
• Не создавать помех. Арендатор обязан не создавать препятствий другим лицам в использовании соседних объектов недвижимости.
• Несение других расходов. В зависимости от условий договора, арендатор может нести расходы по содержанию, эксплуатации, ремонту и страхованию имущества. Но в большинстве случае арендатор оплачивает только расходы на электроэнергию, воду и газ, т.е. оплачивает только те услуги, которые потребляет .
• Соблюдение законодательства. Арендатор обязан соблюдать требования законодательства, касающиеся эксплуатации арендуемого имущества, в том числе экологические, технические, шумовые и иные нормы. Это значит, что арендатор должен соблюдать чистоту, самовольно не устанавливать какие-либо приборы и не шуметь.
• Не передавать права третьим лицам. Без согласия арендодателя арендатор не имеет права передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам.

Всегда важно внимательно изучать договор аренды перед его заключением, так как в нем могут быть указаны дополнительные обязанности арендатора или уточнены уже существующие.

Права и обязанности арендодателя

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, арендодатель при заключении договора аренды также имеет ряд прав:

• Получение арендной платы. Арендодатель имеет право на своевременный и полный сбор арендной платы в соответствии с условиями договора.
• Проверка состояния имущества. Арендодатель имеет право проверять состояние своего имущества и то, как арендатор его использует, соблюдая при этом условия договора и не нарушая права арендатора.
• Требование исполнения обязанностей. Арендодатель может требовать от арендатора исполнения его обязанностей, прописанных в договоре.
• Прекращение предоставления имущества. При нарушении арендатором условий договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора и возвращения имущества.
• Требование возмещения убытков. Если арендатор причиняет ущерб арендуемому имуществу, арендодатель имеет право требовать возмещения убытков.
• Изменение условий договора. В определенных случаях и с согласия арендатора, арендодатель может вносить изменения в условия договора.
• Расторжение договора. При существенных нарушениях условий договора со стороны арендатора, арендодатель имеет право на расторжение договора.
• Право на уведомление. Арендодатель имеет право быть уведомленным обо всех обстоятельствах, касающихся использования арендуемого имущества, включая передачу имущества в субаренду (если это предусмотрено договором).
• Право на компенсацию. Если после окончания срока договора аренды имущество было улучшено или модернизировано без согласия арендодателя, он может требовать компенсацию стоимости таких улучшений. Если Вы арендовали стилизованную в винтажном стиле квартиру и произвели без ведома собственника в одной комнате ремонт в стиле “лофт”, то арендодатель будет очень недоволен и, скорее всего, обратится в суд для взыскания с Вас компенсации для восстановления прежнего стиля.
• Залог. Арендодатель вправе (что в большинстве случаев и происходит) потребовать с арендатора залоговую сумму на тот случай, если арендатор причинит ущерб имуществу или не будет своевременно выплачивать арендные платежи. Сумма залога определяется сторонами индивидуально, в зависимости от ценности объекта недвижимости и имущества, находящегося в нем.

Важно понимать, что реальные права арендодателя могут зависеть от конкретных условий договора аренды. Всегда рекомендуется внимательно изучать договор и при необходимости консультироваться с юристом.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации арендодатель при заключении договора аренды также имеет определенные обязанности:

• Предоставление имущества. Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем договору, и предоставить возможность его использования на всем протяжении срока договора.
• Обеспечение права владения и пользования. Арендодатель обязан обеспечить арендатору спокойное, без каких-либо помех, владение и пользование арендованным имуществом.
• Своевременные ремонтные работы. Если иное не предусмотрено договором, арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества.
• Ответственность за недостатки. Если в имуществе обнаруживаются скрытые недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, арендодатель обязан устранить их за свой счет. Либо в иной форме компенсировать это обстоятельство по договоренности с арендатором.
• Предоставление информации. Арендодатель должен предоставить арендатору все необходимые документы, касающиеся имущества, а также информировать арендатора обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на выполнение арендатором своих обязанностей.
• Уведомление о продаже. Если арендодатель решает продать арендованное имущество, он должен уведомить об этом арендатора. В некоторых случаях арендатор может иметь преимущественное право на покупку.
• Сохранение имущества. Арендодатель обязан принимать меры к сохранению арендованного у него имущества, если возникает угроза его повреждения или уничтожения.
• Компенсация убытков. Арендодатель обязан компенсировать убытки, причиненные арендатору из-за нарушения своих обязательств.
• Расторжение договора. Арендодатель имеет право на расторжение договора в случаях, предусмотренных законом и договором, но он также обязан соблюдать процедуру и условия расторжения, чтобы не быть привлеченным к различным видом ответственности, в том числе уголовной.
• Возвращение имущества после окончания аренды. По окончании действия договора арендодатель обязан принять назад арендованное имущество.

Еще одной обязанностью арендодателя является уплата налога с денежных средств, которые он получил по договору аренды. Обязанность, скажу честно, непопулярная в России. А напрасно. Если налоговая инспекция захочет выяснить сдаете ли Вы в аренду квартиру, то она это сделает. Будут опрошены квартиранты, соседи, участковый, сотрудники управляющей компании; будут изучены все денежные переводы на вашу банковскую карту и будут получены доказательства, что имущество сдается в аренду. Особенно это касается тех лиц, которые сдают несколько принадлежащих им квартир или дорогостоящие квартиры, арендная плата в месяц за которые составляет более 200 000 рублей. Чтобы не столкнуться с правоохранительными органами по такому неприятному поводу можно оплачивать налог в размере 13 % от полученного дохода (ну что значит можно…,честно говоря нужно, просто мало кто это делает). Или заключить договор доверительного управления своим имуществом и поручить компетентному лицу полностью, комплексно управлять Вашей недвижимостью и оплачивать за Вас налоги. Вы будете только получать прибыль.

Все перечисленные права и обязанности сторон по договору аренды применяются ко всем видам договора аренды.

В случае грубого нарушения законных прав и интересов любой из сторон договора аренды, рекомендую воздержаться от резких, эмоциональных и необдуманных действий.

Всегда нужно помнить, что в случае нарушения Вами закона, Вас могут привлечь к административной ответственности, например за мелкое хулиганство (статья 20.1 КоАП РФ). Но существует и более серьезная ответственность за самоуправство в соответствии со статьей 330 Уголовного Кодекса.

Аренда недвижимости — не просто временное проживание или использование помещения. Это серьезные отношения между арендатором и арендодателем, основанные на законодательстве РФ. Будьте внимательны, обсуждайте все детали и заключайте письменные договоры. Так вы обезопасите себя от неприятных сюрпризов и споров.

Аренда офиса

Фото из открытых источников

Аренда коммерческой недвижимости является одним из наиболее популярных способов использования бизнес-пространства в России. От офисных помещений до складов и торговых площадей, аренда позволяет предприятиям быстро и гибко реагировать на рыночные условия. Но что же нужно знать о законодательной стороне этого вопроса?

• Договор аренды. Все начинается с договора аренды, который регулируется статьями Гражданского кодекса РФ. Договор должен содержать существенные условия, такие как предмет аренды, срок аренды, арендная плата и порядок её уплаты.
• Срок аренды. Срок аренды может быть определен или не определен. Если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон с уведомлением за 3 месяца (в некоторых случаях за 1 месяц). Если договор заключен на срок более года, то он подлежит государственной регистрации.
• Арендная плата. Сумма, периодичность и порядок уплаты арендной платы устанавливаются сторонами в договоре. Важно, чтобы эти условия были четко прописаны, чтобы избежать споров в будущем.
• Обязанности арендатора и арендодателя. Арендодатель обязан передать недвижимость в состоянии, пригодном для использования по назначению, а арендатор обязан своевременно платить аренду и использовать объект по назначению в соответствии с договором.
• Залог. Для обеспечения исполнения своих обязательств арендатор может передать арендодателю залог. Залог может быть в форме денежных средств или другого имущества, которые определят стороны договора..
• Субаренда и передача прав по договору. Как правило, без согласия арендодателя арендатор не может передать свои права по договору или сдать недвижимость в субаренду. Однако стороны могут предусмотреть самые разные варианты своих полномочий по этому вопросу в договоре.
• Ответственность сторон. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств стороны несут ответственность, предусмотренную Гражданским кодексом РФ и договором аренды.
• Расторжение договора. Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон или по основаниям, предусмотренным законом или договором. Например, за систематическое нарушение условий договора.

Не могу не упомянуть случай, ставший классическим при нарушении условий договора аренды. В случае возникновения спора арендодатель часто просто меняет замки на помещении, если нужно - организовывает охрану, а имущество арендодателя оставляет себе под предлогом компенсации допущенных нарушений. Предостерегаю Вас так поступать. Если арендатор обратится в правоохранительные органы, то в отношении арендодателя может быть возбуждено уголовное дело по целому “букету” статей Уголовного кодекса РФ (статья 158 УК РФ Кража; статья 159 УК РФ Мошенничество;; статья 330 УК РФ Самоуправство).

Принадлежащее арендатору имущество можно удержать, но в этом случае оно должно быть полность описано в присутствии свидетелей; имуществу должны быть обеспечены условия, при которых исключается его повреждение или уничтожение; арендатор должен быть уведомлен о таких действиях.

Помните как говорил кот Леопольд в мультфильме из нашего детства? “Ребята! Давайте жить дружно”!

Аренда коммерческой недвижимости – это серьезный юридический процесс, который требует внимания к деталям. Правильное оформление договора и понимание своих прав и обязанностей помогут избежать конфликтов и споров. Если у вас возникли сомнения по поводу аренды, рекомендуется обратиться к специалистам в этой области.

Офис может быть арендован и физическим лицом, но арендодатели коммерческих помещений стараются иметь дело с юридическими лицами. Дело в том, что неосведомленный человек, который не зарегистрировался в качестве самозанятого, индивидуального предпринимателя или участника общества с ограниченной ответственностью, но начал осуществлять предпринимательскую деятельность, может подлежать ответственности, в том числе уголовной в соответствии со статьей 171 Уголовного Кодекса РФ. А в этом случае правоохранительные органы обязательно будут приглашать к себе на допросы собственника помещения. Ограждая себя от возможных проблем, собственники коммерческой недвижимости стараются не иметь отношения с физическими лицами. Исключение составляет “коворкинг” (простыми словами - офис на несколько часов или несколько дней).

Аренда — это не просто временное владение, это ответственность, закрепленная законом. Каждый договор об аренде — ваш гид в мире прав и обязанностей. И помните, если чувствуете, что ваши права ущемлены, не стесняйтесь обращаться за профессиональной консультацией.

Если Вас заинтересовал какой-либо отдельный вид арендных правоотношений, Вы можете мне написать об этом и я подготовлю более расширенную статью на эту тему.

☎️ Номер телефона для записи на консультацию: 8 903 792 10 98

Подписывайтесь на мой Telegram канал по ссылке.