В прошлой статье, мы разобрали целесообразность покупки квартиры в ипотеку, для жизни в Нерюнгри, этот анализ можно экстраполировать на любое время, любой город и подстраивать в зависимости от ситуации в экономике.
В этой статье, предлагаю взглянуть на ту же "однушку", только под углом инструмента для инвестирования.
Снова будут цифры, следите и меня поправляйте, если буду не прав.
Для примера, будем брать туже однокомнатную квартиру, стоимостью 4млн.
Если купить квартиру за наличку:
- стоимость 4 млн.
- стоимость аренды 30тыс. мес., 360 тыс. год.
- коммунальные, которые платит арендодатель(тепло, общедомовые) 4тыс. мес., 48тыс. год
- налог 5% (для сдачи юр. лицу 6%, физ. лицу 4%, средний 5%)
- инфляция 6%
Принесëт денег: 360тыс - 48тыс.- 5% = 296тыс. в год
Доходность: 296тыс * 100% / 4млн. = 7,41%
С учëтом инфляции: 7,41% - 6% = 1,41%
Вот это доходность!!!
Так и это не все, а всякие там потëкшие краны и прочие сломавшиеся стиральные машины, не дай бог арендаторы зальют соседей, а там ремонт дорогущий, в общем не инвестиция, а мечта.
Теперь сравним с инвестицией 4млн. в ОФЗ.
Через 10 лет 4млн. превратятся в 11,1млн., с инфляцией в 6% будем иметь 6,2млн. в сегодняшних деньгах.
В Нерюнгри однушка через 10 лет будет стоить 11,1млн.? Очень сомневаюсь, надеяться на значительный рост арендных ставок, я бы также не стал, а ОФЗ практически со 100%-й вероятностью будут стоить 11,1млн.
Едем дальше.
Покупаем квартиру в ипотеку, для сдачи в аренду, вот условия, которые предлагают банки, для примера у нас "зелëный банк", можете посмотреть в любом другом, там условия "+/-" такие же.
И что мы видим, этот вариант, совсем не вариант, мы сразу в минусе на 600 тыс - это первоначальный взнос плюс мебель с быт.техникой, а каждый месяц теряем ещё 16тыс. с разницы между платежами по ипотеке и стоимостью аренды, которая сейчас в Нерюнгри около 30тыс.
Таким образом, я не вижу смысла в приобретении квартиры в ипотеку для сдачи в аренду, ситуацию немного исправит посуточная аренда, но это другая история и уже будет являться бизнесом, хотя и там прибыль очень слабая, лучше устроится на работу.
На этом всё.
Не плюйте в экраны из-за ошибок, я не лингвист.