По данным портала «Мир квартир», в 2023 году в Уфе, Смоленске, Кирове, Томске и ряде других городов России стоимость аренды выросла на 6,5-13%. Эксперты полагают, что в будущем спрос будет только расти. В таких условиях сдача квартиры в аренду может стать неплохим дополнительным заработком. Вместе с экспертами рынка недвижимости редакция UfaTime.ru подготовила подробную инструкцию о том, как безопасно сдать квартиру в аренду в 2023 году.
Как определить стоимость аренды
При определении стоимости аренды нужно ориентироваться на цены в вашем же доме и на аналогичные предложения в других домах в этом районе, советует вице-президент гильдии риелторов Сочи и генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева. Также нужно проанализировать цены на разные виды квартир (с качественным или дешевым ремонтом).
«Исходя из этой информации нужно вывести среднюю стоимость и поставить сумму чуть выше. При необходимости цифры можно будет откорректировать в сторону снижения. Если сразу поставите низкую, то можете прогадать и упустить выгоду», – подчеркивает Усачева.
Среднюю стоимость аренды можно рассчитать, проанализировав аналогичные предложения на сайтах-агрегаторах, говорит психолог Екатерина Игнатьева. Она также рекомендует не устанавливать слишком низкую или слишком высокую цену за объект.
«Низкая стоимость заставляет арендаторов думать, что в квартире есть скрытый дефект, не указанный в объявлении, а завышенная будет отпугивать потенциальных платежеспособных жильцов, умеющих считать деньги», – подчеркивает Игнатьева.
Что написать в объявлении
Прежде, чем выставить объявление о сдаче квартиры, нужно составить портрет будущего арендатора, отмечает эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина.
К примеру, студия на окраине города устроит либо специалиста, работающего на удаленке, либо одинокую пенсионерку. Студенту или работающей молодежи, напротив, будет интересна квартира с удобной транспортной доступностью. Семью с ребенком заинтересует не студия, а двухкомнатная квартира, где можно развести по разным помещениям спальные места родителей и ребенка. Также семье понравится дом, где все продумано с точки зрения безопасности, а рядом есть вся необходимая инфраструктура (детский сад, школа, поликлиника).
«Та же рекомендация касается оснащения помещения, его меблировки. Квартира для бабушки и для родителей с ребенком должна располагаться невысоко, даже если в доме есть действующий лифт. Современный ремонт и наличие бытовой техники, облегчающей ведение быта, понравятся семье с ребенком и молодежи, а вот для более возрастного арендатора обстановка должна быть проще и привычнее, без новомодных гаджетов с подключением через Интернет. Помните, что 2/3 успеха объявления составляет картинка. Именно она цепляет взгляд, а уже потом дело доходит до чтения текста. Лучше всего сдаются квартиры, где все выдержано в единой стилистике и в неброских тонах. На фото должны быть все помещения, которые находятся в квартире. Мебель и технику не будет лишним еще раз указать в тексте. Так арендатор сразу поймет, подходит ли ему именно ваш вариант», – отмечает Волина.
Эксперт по недвижимости Марина Дьяконова советует обращаться в профессиональные агентства. Они помогут составить договор, а также сэкономят собственнику время и нервы на пустых показах, общении с кандидатами и другими риелторами.
«Эксперты помогут определить и рыночную стоимость аренды. Агент проанализирует рынок предложений и поможет правильно презентовать квартиру. Если хотите действовать самостоятельно, заранее подготовьте квартиру к просмотрам, опубликуйте объявление на ресурсах для поиска жилья, выделите время на переговоры. Цену аренды можно определить путем самостоятельного просмотра нескольких вариантов. Походите по соседям, сравните параметры и укажите цену исходя из собранных данных», – рекомендует Дьяконова.
Как выбрать арендатора
Безответственный арендатор может повредить имущество в квартире, задержать оплату или вовсе использовать ваше жилье для незаконной деятельности. Заранее узнать, будут ли с человеком проблемы, очень трудно, однако можно отсеять нежелательную категорию жильцов. Вице-президент гильдии риелторов Сочи Юлия Усачева советует указывать в объявлении соответствующие данные.
«Некоторые собственники запрещают заселяться с маленькими детьми или с животными. Или говорят, что отдадут предпочтение семьям, а не одиноким гражданам», – подчеркивает эксперт.
Эксперт агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» Анастасия Волина привела несколько лайфхаков по выбору благонадежного арендатора.
«Обратите внимание на внешний вид претендента, состояние его личных вещей и документов. Неряху вы без труда узнаете по сальным пятнам, неопрятной одежде, мятым документам. Применительно к девушкам есть полезный лайфхак: обладательница наращенных акриловых длинных ногтей не будет утруждать себя уборкой и чисткой. На этапе беседы с соискателем арендного жилья важно поинтересоваться, откуда он прибыл, как долго планирует пробыть в городе, чем занимается, есть ли у него здесь друзья и знакомые, как в случае потери работы планирует оплачивать жилье. С точки зрения платежеспособности более годный вариант – это иногородний студент или студентка, за которых съем жилья будут оплачивать родители. Здесь вы точно не попадете в ситуацию «понять и простить», если арендатор остался без работы, а жить ему негде», – говорит Волина.
Профессор РЭУ имени Плеханова Наталья Проданова рекомендует обратиться знакомым, у кого-то из них может оказаться платежеспособный и добропорядочный квартиросъемщик. Не стоит пренебрегать и услугами «сарафанного радио».
«Если арендаторы уже найдены, проверьте их. Не стоит доверять словам и обещаниям. Попросите у кандидатов документы, подтверждающие их личность и финансовую состоятельность. Также можно попросить рекомендации от предыдущих арендодателей. Обязательно составьте договор аренды. Это должен быть документ, который защищает ваши интересы и права», – напоминает Проданова.
Что включить в договор
При сдаче квартиры следует обязательно заключить договор с арендатором. Судебный юрист, руководитель школы для юристов «САМ В СУД» Любава Трофимова советует включить в документ пункт об обязанности страхования ответственности арендатора и уведомлении собственника о факте заключения такого договора.
«Это особенно полезно для жилья с ценами выше среднего. Страховка недорогая, а пользы от нее много: возмещение денег при заливе по вине арендатора, порчи имущества, гибели недвижимости. Если аренда частного дома, то страховка, по моему мнению, вообще вещь необходимая», – подчеркивает Трофимова.
Она также рекомендует включить в приложение к договору опись имущества и передать его по акту приема-передачи. В случае пропажи вещей арендодатель сможет предъявить денежное требование и возместить стоимость имущества.
«Также нужно ограничить проживание каких-либо лиц помимо семьи арендаторов в квартире. Это помогает уменьшить риски проживания в квартирах нелегальных мигрантов, что явно не понравилось бы соседям. Включить в договор возможность повышения арендной платы на 10% в год. Указать, что оплата квартиры начинается с даты подписания акта приема-передачи и закачивается подписанием акта возврата квартиры собственнику. Если арендатор не вернет квартиру/дом по акту по окончании проживания, то аренда будет продолжать начисляться. В случае отказа подписания акта, его можно направить почтой», – заключает юрист.
Вице-президент гильдии риелторов Сочи и генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева напоминает, что договор позволит урегулировать и конфликтные ситуации.
«В договоре должны быть детально прописаны все важные условия: точная сумма, сроки оплаты (ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или в год) и конкретный день внесения арендного платежа. Мы рекомендуем брать оплату за первый и последний месяц проживания – в качестве депозита. Укажите в договоре, кто за какие услуги будет платить. Наиболее популярен вариант, когда арендатор несет расходы за пользование ресурсами по счетчикам, а фиксированные траты оплачивает собственник», – говорит Усачева.
Жительница Уфы Елизавета Н, которая имеет богатый опыт сдачи квартир, рекомендует не сдавать жилье без залога. Сумму должны вернуть в день выезда арендатора из квартиры. При этом из нее нужно вычесть повреждения имущества, если они присутствуют.
«Стоит указать, если квартиру сдают без уборки, то из суммы залога вычитается стоимость клининга. В таком случае квартиранты относятся более ответственно к имуществу, а при их выезде не придется за свой счет отмывать квартиру и выкидывать мусор», – резюмирует Елизавета.
Подписывайтесь на наш канал UfaTime и читайте еще больше полезных материалов!