Не мог не оттопытирься на этой теме, ибо много материалов, которые то первичный рынок новостроев, то вторичку - хоронят в истории с типа высокой ставкой ЦБ....Перекосы и дисбалансы каждый рисует как он хочет, а люди с зажатыми в кулаке бабками, мечутся в поисках оптимальной покупки жилья....
Поэтому оттопырюсь на аналитике и аналитиках.....финансистах и экспертах по недвижимости....на всех, кто допускает широченные выводы на узких вопросах.
Итак.Только опора - статистика - пустая как бубен, не агрегированная никак, ложится в основу многих выводов....А если без выводов, а только анализ исходной статистики посмотреть.....то мы увидим весьма непонятные и слабые для выводов цифры и факты:
1. Вторичкой называют как новостройку в Котельниках, которая перекуплена по ДДУ, так и жилье прабабушки на Малой Бронной....Это вторичные сделки....обе....не от застройщика. Что мы берем в аналитическую обработку? Всё? Тогда это не репрезентативная выборка. Сдавая прабабушкину двушку на Бронной, никакая ставка не страшна....В провинции можно на подъезд заипотечиться....А продав бабушкину двушку на Бронной и положив под 15% в банк, можно выступить инвестором-застройщиком😆. Где тут перекос спроса из-за ставки ЦБ?.....НЕТ данных....
2. Число сделок по новострою, о котором говорят в привязке к базовой ставке, что также НЕ корректно совсем, показывает за ОДНУ сделку как однушку-студию 27 квадратов....так и стометровку....Вопрос: а если человек как раз от денег и менял свое решение - со 100 до 27 метров? Хороший диапазон....Фантазии и денег.....И решал этот покупатель - что купить? - по принципу - потребительских возможностей и качества жизни в других тратах....Ибо не хочется сидеть в большой квартире без батона хлеба и без штанов.....Этот аспект статистикой и социологией не отмечен. Все уперлись в квартиру как единственный товар в потребкорзине...
3. Ящик с инструментом или шкатулка с драгоценностями? Так я делю дефиниции 150 квадратов бесвкусного и беспонтового жилья и 50 квадратов премиального с хорошим ремонтом и дизайном....Есть сторонники обеих продуктов. Ни в одном обзоре они не учтены. И на этот подход ставка ЦБ весьма косвенно влияет.
Поэтому, пока что имеем 90% тех стонов по поводу рынка жилья, убитого ставкой ЦБ - это натягивание совы на глобус. Тот, кто проведет аналитику, сделает соцопросы, сегментирует рынки не только географически....тот и станет богатым с этого рынка.....
