Еще до того, как клиент стал заказчиком моих услуг, он взял в субаренду здание, находящееся в хозведении у ФГУП.
Подготовил объект для использования под хостел, получил лицензию на гостиничную деятельность (все как положено), даже письмо от арендодателя получил, что тот не против по использованию здания в таком ключе.
Однако, не провел анализ ни правовой составляющей договора (его условий), ни технических и град.регламентов по использованию зуч, на котором располагается здание.
Сейчас же, по итогам проведенного гос. надзорного мероприятия по соблюдению обязательных требований по использованию земельных участков, вынесено предписание об устранении нарушений.
Клиент хочет продолжить использовать здание под хостел (гостиничные услуги, код 4.7), спрашивает, есть ли шансы “заставить” арендодателя изменить ВРИ здания и, соответственно, земельного участка, сохранить договор аренды.
Анализ ситуации и представленных документов выявил, что такой шанс у него отсутствует.
Территориальная зона, к которой относится зуч, на котором располагается здание - зона Ф (сохраняемого землепользования), означает использование ОКС и зуч только в соответствии со сведениями, которые содержатся в Едином гос.реестре недвижимости в отношении этих объектов.
Зона с индексом Ф позволяет применять в деятельности вспомогательные ВРИ, но среди них отсутствует код 4.7 (гостиничная деятельность).
В ЕГРН здание значится как нежилое административное здание (учрежденческое).
По договору аренды - строгое соблюдение целевого использования здания, в соответствии с его характеристиками (кабинеты и хоз. помещения).
Договор аренды предусматривает, в случае нарушения арендатором/субарендатором целевого использования объекта и/или выявления надзорными органами такого нарушения, односторонний внесудебный отказ от договора и его расторжение.
Субарендатор может привести в соответствие закону использование здания и зуч, прекратив деятельность хостела и выбрав что-то из ограниченного списка вспомогательных видов, но ему это становится экономически невыгодно.
А бороться в суде, отстаивая свои права по заключенному договору аренды, будет безрезультативно, более того, последуют штрафы, в случае продолжения нецелевого использования объекта.
Вывод: сначала проверка, выявление рисков, оценка перспектив деятельности, и только после этого выход на сделку.
#сделки #аренда_субаренда #публичная_земля #целевое_использование #надзор #нарушения_законодательства
