Каждый человек рано или поздно сталкивается с вопросом: арендовать или уже взять ипотеку? У меня своя квартира в ипотеку, я сдавал квартиры раньше и сейчас живу в съемной. В Петербурге осознанно ушел в аренду вместо второй ипотеки - и сегодня расскажу почему.
Привет! Меня зовут Антон и это текстовый подкаст "Один на миллион". Моя цель: скопить один миллион рублей. Я живу обычной жизнью, выплачиваю ипотеку, снимаю квартиру в СПб, воспитываю ребенка, немного инвестирую и много трачу. Здесь я рассказываю о своих доходах и расходах, делаю какие-то выводы, делюсь своим опытом, и обсуждаю финансы вообще. Но главное – хочу накопить на счетах один миллион рублей. И считаю, что ни аренда, ни ипотека этому не мешают!
Про ипотеку
Сперва расскажу про ипотеку. Взял я ее в 2017 году, прямо перед переездов в Екатеринбург. Хронологически, мы сперва решили переехать и для этого взяли ипотеку. Мы отсмотрели около 10 квартир, из которых одна мне понравилась. В итоге выбрали ее с формулировкой "временное жилье, чтобы обосноваться в городе". С тех пор прошло почти 7 лет, я живу совсем в другом месте, квартира стояла пустая 2 года, но ипотека стабильно выплачивается - уже почти 40% всей суммы к возврату. Надо ли оно было?
И все 7 лет меня мучает вопрос: гасить быстрее или оставить на откуп инфляции? За это время платеж снизился всего на 15%. Зато, в 2017 году платеж составлял почти всю мою зарплату (58% доходов за весь год), а сегодня - примерно 20%. Ипотека, это единственный случай, когда инфляция работает на тебя!
При этом, ипотека - это не просто "купи и плати". Это трудности с налоговыми вычетами, это бесконечный ремонт, это собрания собственников жилья, налоги, долги по коммуналке, предписания УК или ТСЖ, согласования для ремонта, постоянные соседи и вишенкой: раздел имущества. Это все плата за то, что указанная жилплощадь "твоя". Если бы вопрос ипотеки касался только денег, стоимость ипотеки бы прямо коррелировала со стоимостью аренды - тут плата за проценты банку, там плата за риск повреждения имущества. Но в ипотеке очень много личного, что деньгами не измерить.
За какое время лучше выплатить ипотеку? Конечно, есть люди, которые выплачивают ипотеку за 2 года и берут ещё одну. Есть и те, кто выплачивает за 5 лет и тоже берет ещё одну. И есть я. Выплачиваю по плану, сделал ремонт, много где был в отпуске, купили машину. Может быть, 7 лет уже и ещё 5 по плану - это слишком много, но так вышло. Зато я ничем не жертвовал, не сильно рисковал и много всего успел за это время. Ни о чем не жалею.
Про аренду
Обычно, аргументы ипотечников сводятся к тому, что они в конце получают жилье в собственность. Это действительно так, аренда в этом смысле проигрывает - что-то улучшать в чужом имуществе нет желания (а иногда и прав), ремонт не переделать, мебель не обновить. На все нужно согласие собственника. А собственники, как и арендаторы, бывают очень разные - я это на своей шкуре знаю. Тут могу только посоветовать выбирать дальше. Считаю, что с квартирой должен быть идеальный метч - иначе все будут страдать.
Зато, в аренде есть и свои плюсы. Например, отсутствие налогов. Например, коммунальные проблемы и разборки с УК/ТСЖ. Или проблемы с техникой, если конечно не ты ее сломал. Звонишь собственнику - и теперь это его проблемы. Особенно, если собственник рядом или в шаговой доступности. А не нравится - собрал свой чемодан и переехал на новый адрес. Или в другой город.
Из-за резкого подорожания ипотеки за последние 3-4 года, аренда сегодня банально дешевле. Когда я брал свою ипотеку, цены на аренду в сопоставимом жилье были такие же, как мой платеж. Сегодня аренда примерно в 2 раза дешевле. Когда мы приезжали в Санкт-Петербург, можно было еще сторговать 10% аренды, т.к. все уезжали и квартиры пустовали. В ипотеке торг невозможен, только досрочное погашение.
В аренде главный плюс тот же, что и главный минус: ты не привязан к этой квартире. Молодое поколение выбирает аренду, т.к. это свобода - свобода выбора, свобода передвижений, свобода от лишних обязательств и коммунальных проблем. Это не отказ от ответственности, многие хорошо относятся к чужим квартирам, - это именно освобождение от дополнительных проблем. Пожив в аренде после простоя своей квартиры пустой, я понял эту логику и это преимущество.
Про мой выбор аренды
Переезжая в Петербург, я сразу же сказал что будем снимать, хотя была возможность взять вторую ипотеку. Для этого есть много причин, например: считаю, сейчас не лучшее время для ипотеки. Слишком много "против" на рынке, не о том сейчас идея. Не осуждаю тех, кто сейчас берет - но я не хочу. Плюс, у меня уже есть ипотека и были опасения что новую не одобрят.
Вторая важная причина - в возможности всегда вернуться. Если что-то не пошло: собрали вещи и уехали без обременения в Екатеринбург. Вернулись в свои пенаты, продолжили бы жить как раньше. И оставлять при этом здесь ипотечную квартиру - это новая головная боль с этой квартирой: сдавать или продавать, искать арендаторов или через УК, ремонты/налоги/коммуналка и прочее. У меня уже есть одна такая, и это болезненный опыт. Приезжать раз в год на отпуск проверить все ли ОК, тоже сомнительный профит.
И третья: я не готов вписываться на 30 лет в квартиру, в которой проживу 3 года. За последние 10 лет я сменил 5 адресов! То есть, каждые 2-3 года куда-то переезжаю и меняю квартиру. Ипотека при таких условиях - скорее обуза, чем возможность. И выезжая из своей квартиры, я в этом уже убедился: она 2 года стояла пустая, куда я приезжал раз в месяц проверить все ли цело. Очень грустно было смотреть, как квартира чахнет без жильца.
При этом, я не отказываюсь от ипотеки, но не сегодня. Готов на этот шаг для своей семьи, когда ребенок пойдет в школу и нужно будет на 10 лет где-то осесть. Какой это будет город, район и что будет вокруг - сейчас сложно сказать. Может быть, эти дома ещё даже не начали строить. Сейчас в планах на ближайшие 2 года: максимально сбить сумму долга по текущей ипотеке и выбрать место для следующей жизни.
Также, как и в инвестициях, выбор ипотеки или аренды должен отвечать на простой вопрос: зачем? И под разные задачи нужны разные инструменты. Для жизни вообще или для расширения площади - конечно, ипотека. Для переезда или попробовать - аренда. Для командировочных или временных - аренда. Для инвестиций - ипотека, но я считаю инвестиции в бетон самыми бесполезными.
Зная четкий ответ на простой вопрос, можно успешно спланировать следующие n-лет и не разочароваться. В крайнем случае, всегда можно попытаться выкупить арендуемую квартиру или переехать на меньшую площадь, сдавая свою ипотечную - и жить на дельту между этими суммами. Главное, чтобы это отвечало текущей стратегии.