Приветствую вас на моем канале. Часто слышу и читаю такую мысль, что вкладывать деньги в недвижимость сейчас не выгодно. Недвижимость перегрета. Проще на вклад отнести, и получать более высокую и стабильную доходность.
Вот у нас с женой сейчас две квартиры-студии, которые мы сдаем в аренду. Вложили мы в их покупку примерно 3,5 млн. рублей. С учетом ремонта. Из них почти 0,5 млн. это материнский капитал. По сути, помощь от государства. То есть своих кровных мы только 3 млн. затратили.
Сейчас мы получаем с каждой квартиры по 14 т.р. в месяц в сумме 28 т.р. в месяц (да, на 1000 рублей подняли арендную плату). Коммуналку полностью платят жильцы. Умножаем на 12 месяцев, получаем 336 т.р. в год. Минус налог 4%, остается 322 т.р. чистыми в год. От вложенной суммы в 3 млн., это 10,7% годовых.
Помимо этого, сама стоимость квартир выросла в цене почти в 2 раза. И сейчас наши студии можно продать от 2,5 до 3 млн. рублей. Ну пусть даже по минимуму, это 5 млн. рублей.
Часто мне пишут, что неправильно я доходность считаю. Нужно не от вложений считать, а от текущей стоимости. Т.е. от 5 млн. рублей, а не от 3 млн., которые мы вложили изначально. И получается, что доходность от сдачи не 10,7%, а всего 6,4%.
А это уже сильно ниже, чем нынешняя ставка по вкладу в банке. Согласен. Сейчас ставка по вкладам выше доходности от сдачи. Но почему же я не продаю срочно обе свои квартиры, и не бегу все эти деньги относить на такие выгодные банковские вклады? Ведь инвестор должен искать для своего капитала максимальную доходность при условии одинакового риска.
Ну вот именно поэтому я и ничего не продаю, и ничего никуда не перекладываю, потому что считаю вложение в недвижимость более прибыльным, чем банковские вклады. И сейчас я попробую вам объяснить, почему я так думаю.
Ну, во-первых, если сравнивать доходность двух разных инструментов, то нужно сравнивать их полную доходность, а не только, так называемый, денежный поток.
В отличии от вклада, у недвижимости есть не только арендная доходность, но еще и увеличение стоимости самого объекта недвижимости. Пусть даже этот рост будет равен только уровню инфляции.
А обесценение рубля приводит к удорожанию всего, что продается в стране, хоть пачка гречки, хоть машина, хоть квартира. Не важно. Дорожает практически все. Вернее даже сказать, не все дорожает, а рубль обесценивается.
Так вот, недвижимость дает мне сейчас, пусть даже 6% доходности, но сверх инфляции. Какая бы она там не была. А вклад в банке так не умеет. Чаще всего ставка по вкладу близка к уровню инфляции, и хорошо если покроет ее полностью. Но чистой доходности будет ну 1-2% от силы. И то не всегда.
Да в номинальном выражении я бы мог сейчас получать ни 28 тыс. рублей в месяц, а все 50. Что вроде бы больше. Но на самом деле, в этом случае, я проедал бы тело своего капитала, так как стоимость денег на вкладе постоянно обесценивается. И эта разница стоимости мне выдается на руки, в виде более высокого процента.
Точно такие же мысли заставляют меня покупать только акции, и не покупать облигации. Даже если дивидендная доходность акций будет ниже купонной доходности облигаций. В основе облигации все те же рубли, что и на вкладе. А в основе акций, стоимость крупного бизнеса, который обычно растет в цене на длительном интервале времене. Ну или как минимум, компенсируют инфляцию. А дивиденды, это просто бонус сверху.
Конечно, все это работает только если инвестировать на очень длительный срок. В моменте, и цена квадратного метра и цена акций может проседать из-за разницы спроса и предложения. Но такие просадки, это лишь повод докупить данные активы немного дешевле.
Если деньги вам нужны в скором времнеи, через год, например. То вклады и облигации, это неплохой инструмент для этого. Но я инвестирую на перспективу от 10 лет до бесконечности, поэтому я выбираю те инструменты, которые выбираю.
На этом у меня все. Лайки ставить не забываем. Также с удовольствием почитаю ваше мнение в комметариях. Если по какой-то причине еще не подписаны, нужно это срочно исправить.
А еще у меня недавно появился Телеграм-канал. На него тоже подписывайтесь. Тогда не потеряемся.
Всем спасибо за внимание. До новых встреч 👋
