Итак, куча сомнений и нервов позади, квартира в новостройке выбрана и завтра надо подписывать договор... Какие могут быть "ловушки" для покупателей и на что надо обратить внимание, чтобы потом не иметь проблем в будущем?
1. Самое главное: при подписании должен быть оформлен именно ДДУ (договор долевого участия) (и именно в такой формулировке он и должен быть прописан!), а не ПДКП (предварительный договор купли-продажи), как иногда предлагает застройщик📃
Это очень важно, т.к. только в этом случае работает принятый ФЗ-214, по которому вы будете защищены от потери вложенных средств.
И не ведитесь на то, что «мы всегда по такому работаем и проблем не было» и «это невозможно, у нас юр.отдел такой согласовал»... Если вместо ДДУ застройщик настаивает на какой-либо другой форме, тогда, возможно, лучше вообще отказаться от покупки.
2. Стоит обратить внимание, есть ли в подписываемом ДДУ пункт о возможности изменений условий договора в одностороннем порядке. Например, у застройщика может быть такая формулировка "Указанная сумма не является фиксированной, в течении строительства цена объекта недвижимости может быть изменена в связи..." и тут масса вариантов от "в зависимости от инфляции, курса доллара и т.д." до "в связи с увеличением стоимости строительных материалов" или "изменения налоговых ставок". В таком пункте скрыты потенциальные риски, и вам, возможно, потом придётся доплачивать💰
При таких же формулировках застройщик может уменьшить площадь квартиры, оставив стоимость без изменений.
Так что будьте внимательны к таким деталям договора, уточняйте всё до мелочей!
3. Следующий обязательный пункт-доплата за метры💸 В договоре должна быть прописана цена за всю квартиру, цена за квадратный метр и (обязательно!) погрешность.
В ходе строительства фактическая площадь квартиры может несколько измениться в большую или меньшую сторону. И вот тут важно, прописана ли в ДДУ величина это самой погрешности. Потому что, если вам сдали квартиру большей площади, а люфт не оговорён, вы обязаны доплатить за все лишние метры. И иногда это бывает очень неприятным моментом, особенно, если квартира покупалась "на последние деньги".
4. Далее внимательно читаем пункты о дополнительных соглашениях к ДДУ, если они есть.
Например, здесь может быть предложена такая формулировка: "В случае изменения срока сдачи объекта недвижимости стороны обязуются подписать доп.соглашение по переносу срока". Подписав такое соглашение вы автоматически лишаете себя возможности защиты своих прав по ДДУ в части сроков сдачи объекта недвижимости и, соответственно, в дальнейшем не сможете взыскать неустойку за просрочку❌
Здесь лучше прописать "по согласованию сторон", тогда, в случае переноса срока, у вас будет выбор (а не обязанность!), подписывать такое соглашение или нет.
5. Ещё один важный момент-посмотреть, нет ли в ДДУ запрета застройщика на уступку права требования. Особенно это значимо, если вы берёте квартиру в ипотеку. Если даже такого пункта вы не обнаружили, всё-таки лучше уточнить у застройщика, в какой форме он будет выдавать это согласие, если оно потребуется. Также поинтересуйтесь, есть ли комиссия при оформлении переуступки✅
Если вы покупаете квартиру в рассрочку, спросите, можно ли её будет при необходимости перевести в ипотеку (никто из нас не знает, что может быть завтра, и всегда лучше подстраховаться), а также уточните условия продажи такой квартиры✅
6. Внимательно проверьте, нет ли в ДДУ дополнительных требований к дольщику.
Например, застройщик может попытаться навязать вам оплату за услугу регистрации договора в Росреестре.
Или обязательство в дальнейшем заключить соглашение на обслуживание дома с конкретной управляющей организацией. Причём звучит это очень убедительно: сотрудники именно этой компании умеют обращаться с установленным застройщиком оборудованием. Соответственно, навязанная таким образом "своя" УК в дальнейшем станет потом барьером для жалоб жильцов.
Бывает, что застройщики вставляют условие о том, что дольщик при выявлении в квартире недостатков, имеет право только ждать их устранения⛔
Читайте текст ДДУ, всех приложений и соглашений к нему очень внимательно, и помните, что здесь нет "неважных пунктов"❗
7. Обратите внимание на то, где в случае судебного спора будут разрешаться все вопросы. Застройщики любят включат в ДДУ пункт об определённой подсудности по месту нахождения того суда, который удобен застройщику, и часто не по территориальному принципу, а исходя из лояльности судей к данному застройщику. Риски судебных разбирательств при покупке новостройки довольно высоки, поэтому этот момент надо учитывать.
Если такой пункт есть, попросите его убрать. Конечно, маловероятно, что застройщик согласится, но, как говорят, попытка не..., вы сами знаете, что)) Конечно, можно пробовать потом оспорить эту определённую подсудность, но, поверьте, это будет стоить вам немало нервов, времени и денег💯
Ну и, конечно, я призываю досконально изучить проектную документацию на сайте застройщика-разрешение на строительство, категорию и назначение земель (очень важно!), срок передачи ключей (может отличаться от срока сдачи и введения объекта в эксплуатацию), как прописан акт приёма-передачи, какая предусмотрена отделка, гарантийные обязательства застройщика и т.д. Если эти моменты интересны, пишите в комментариях-обсудим)
Если информация здесь была полезной, поставьте лайк. Это будет мне знаком, что моя статья кому-то пригодилась)
И не забудьте подписаться на канал, чтобы не пропустить новые публикации🤗