И снова закон: какие проблемы он решает и создает? И как будет работать? Ответы здесь
С 1 октября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс и в наш любимый Федеральный закон о ведении гражданами садоводства. Среди дачников ходят слухи, что членские взносы вырастут и вообще «доставайте кошельки». Попробуем разобраться, что там на самом деле.
Что изменилось для дачников с 1 октября
Главным поводом для общественного беспокойства стало имущество общего пользования в СНТ: дороги, коммуникации, сооружения и земля под ними, заборы по периметру поселка, шлагбаумы, ворота, детские и спортивные площадки... То есть все, что существует «для удовлетворения общих потребностей собственников» и чаще всего строится/покупается на средства из членских взносов.
По новому закону все это отныне считается совместной долевой собственностью членов СНТ. При этом размер доли определяется размером участка или количеством участков у одного владельца. Чем больше земли – тем больше доля в общей собственности.
Однако нужно помнить, что собственность – не только благо, но и бремя, как гласит один из юридических принципов. Соответственно, члены СНТ обязаны оплачивать содержание общей собственности, включая налоги и прочие издержки. У кого больше доля – у того выше и платежи.
Даже если владелец участка не член СНТ, он все равно обязан уплачивать взносы в том же размере, что и остальные. Права относительно общего имущества у него те же, что и у членов товарищества. Это не новая норма, она существовала и до внесения поправок.
Чем это грозит дачникам?
Скорее всего, ничем особенным – кроме случаев, про которые речь пойдет ниже. По сути, закон даже не обязывает членов СНТ переводить имущество общего пользования в долевую собственность. Это не происходит «автоматически», нужны некоторые бюрократические процедуры. Если имущество принадлежит СНТ как юрлицу, все живут мирно и нет никаких споров - можно так и продолжать.
На самом деле закон скорее должен защитить имущество общего пользования от разных нечистоплотных поползновений.
Довольно много случаев, когда единственная дорога, поселковый водопровод или общественный пляж вдруг оказываются в частной собственности. Владелец «на законных основаниях» начинает всячески мешать остальным пользоваться имуществом или берет за это плату. Встречаются и самозахваты территории, когда кто-то передвигает забор за пределы своей межи или местный бизнесмен ставит торговую точку на общей земле.
Теперь провернуть такие схемы станет сложнее. Если имущество общего пользования переведено в совместную собственность, то определять его судьбу будет общее собрание собственников. И только оно может принимать решения о его переделе, продаже, сдаче в аренду и пр., причем для этого потребуется не менее 2/3 голосов. Никакое правление СНТ не сможет распоряжаться этим имуществом без одобрения членов товарищества. Доходы от коммерческого использования общей земли будут принадлежать ее владельцам – то есть членам товарищества.
Кроме того, собрание может устанавливать и правила пользования общим имуществом. Например, совершенно легально можно запретить проезд посторонних через территорию, ввести правила выгула собак, ограничить возможность парковки автомобилей за пределами участков и тому подобное.
Правда, и здесь есть нюансы: нельзя, например, запретить должникам по взносам пользоваться благами, в которые они не вложили свою долю. Проще говоря, если половина членов СНТ оплатила укладку асфальта на общей дороге, вторая половина имеет полное право по нему ходить и ездить.
Доля в общей собственности неотчуждаема от земельного участка. Ее можно продать, подарить и передать по наследству только вместе с ним. Право на долю приобретается и утрачивается вместе с участком. То есть если владельцем доли в общем имуществе стал человек, у которого нет земли в СНТ – это незаконно.
А что со взносами?
По всей видимости, тоже ничего особенного. Общие нужды и раньше оплачивались за счет взносов. Более того: новый закон делает траты более прозрачными. Теперь любой владелец земли в поселке вправе потребовать у правления финансовую отчетность и проверить, на что были потрачены средства из взносов.
Могут вырасти расходы только у тех, кто владеет несколькими участками, но это не обязательно. Если в СНТ уже «исторически сложилась» определенная схема расчета взносов и она всех устраивает, вряд ли ее станут менять.
Кому все же придется раскошелиться?
Закон вводит новацию, которая позволяет бороться с недобросовестными владельцами участков. Если в результате действий или бездействия члена СНТ нанесен ущерб общему имуществу или выросли издержки на его содержание, виновный обязан покрыть расходы. Например, если владелец участка в СНТ самовольно снес общий забор, сломал шлагбаум или испортил дорогу, то ремонт должен быть оплачен из его кармана, а не за счет средств СНТ.
То же самое касается людей, которые скидывают свой мусор на земли общего пользования, и других последователей жизненного принципа «Это ваши проблемы». Платить за чужую наглость не нравится никому, так что новую норму можно только приветствовать.
Кстати, имеет смысл акцентировать внимание на слове «бездействие», это тоже важно. Мы уже писали про большую проблему с заброшенными участками: мало того, что они доставляют неприятности соседям, так еще и администрация СНТ может получить штраф за происходящее на «заброшке». Теперь, если дерево с такого участка упало на общие провода или членам СНТ пришлось скидываться на борьбу с расплодившимся борщевиком – владелец участка, который вовремя не устранил проблему (бездействовал), должен будет возместить расходы.
Ложка дёгтя: о разнице между законом и жизнью
В законе все звучит стройно, открываются хорошие возможности и закрываются плохие. Но как это будет работать в реальной жизни – большой вопрос.
- Чтобы перевести общее имущество в долевую собственность, нужно организовать общее собрание собственников, набрать не менее 2/3 голосов «за», подготовить целый пакет документов, определить размер доли каждого собственника... В процессе может потребоваться межевание, постановка каких-то объектов на кадастровый учет и тому подобное. Сложно представить людей, которые радостно возьмут на себя весь процесс, не правда ли?
- Провести общее собрание собственников в большом СНТ – дело почти невозможное. Для принятия некоторых решений нужно единогласное одобрение: например, для передачи поселковых газо- и электрораспределительных сетей на баланс организации-поставщика ресурсов. Несмотря на очевидные выгоды такого решения, организовать 100% голосов можно только в идеальном мире. Не легче будет обстоять дело и с вопросами, где нужно одобрение 2/3 собственников.
- Обязать нерадивых владельцев оплачивать ущерб от своей нерадивости – идея здравая, но как претворить ее в жизнь? В случае с ущербом нужно иметь доказательства, что его нанес конкретный человек, но такие вещи обычно делаются без свидетелей. Доказать бездействие проще, но где искать хозяина заброшенного участка? А если он известен, как принудить его оплатить издержки? Как правило, у администрации СНТ нет денег на судебные тяжбы, а собирать взносы на такие вещи запрещено.
- Давайте представим ситуацию, когда значительная часть участков принадлежит одному владельцу. В таком случае у него же – и самая большая доля общей собственности, и самый веский голос при принятии решений. Такой владелец может не только блокировать инициативы других членов СНТ, но и «продавливать» решения в свою пользу.
- Как быть с теми, кто принципиально не платит взносы, тоже непонятно. Получается, что они тоже имеют право на долю в общей собственности, даже если не вкладывались в нее.
- Закон не имеет обратной силы, то есть не решает проблемы, которые возникли до его принятия. Если суд за «приватизированную» дорогу или детскую площадку длится уже много лет, новый закон никак не помогает пострадавшей стороне.
Дополнения от редакции
Мы решили продолжить разбираться в теме взносов СНТ и нашли в законах еще много всего интересного.
Членские взносы в СНТ: что законно, а что нет?
Здесь мы рассказали:
Я не член СНТ: могу ли я не платить взносы?
Здесь мы рассказали:
