Согласно ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), требование к застройщику о признания права собственности на недвижимое имущество (квартиру, машино-место или нежилое помещение) рассматривается в деле о банкротстве застройщика. Для того, чтобы у вас возникло право на обращение в суд с таким требованием, вами должны быть соблюдены два простых условия.
1. Между вами и застройщиком должен быть заключён возмездный договор в письменной форме, содержащий обязательство застройщика передать вам объект недвижимого имущества и ваше обязательство произвести за него оплату.
При этом согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, приведённым в Обзоре судебной практики от 04.12.2013 г., такими возмездными договорами могут быть:
- договоры участия в долевом строительстве;
- купли-продажи будущего жилого помещения;
- предварительные договоры;
- договоры простого товарищества;
- договоры о привлечении заёмных средств или векселей с условием о дальнейшем прекращении обязательств передачей объекта недвижимости.
2. Если у вас заключён такой возмездный договор, то в суд также потребуется предоставить доказательства произведенной вами оплаты за объект недвижимости.
При соблюдении этих двух условий для признания права собственности вам необходимо будет подготовить соответствующее заявление в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика.
При предъявлении в суд заявления не забудьте соблюсти все процессуальные формальности, включая отправку его копии конкурсному управляющему застройщика. Кстати, госпошлину оплачивать не потребуется, так как такие судебные процедуры, сопровождающиеся вынесением определения в деле о банкротстве, госпошлиной не облагаются.
В просительной части заявления требуйте признания за вами право собственности на объект недвижимого имущества.
Вы также имеете право требовать признания права собственности на жилое помещение и в случае приобретения его за счёт субсидий, выделенных государством.
Для иллюстрации приведу пример из практики.
Ко мне за юридической помощью обратились граждане, которые с использованием средств государственной субсидии, предоставленной городом Москвой, и своих средств приобрели у застройщика квартиру. На момент предоставления субсидии и заключения договора с Застройщиком субсидия выделялась на 7 человек (членов семьи) в равных долях. С застройщиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, с условием о заключении основного договора купли-продажи с покупателями после оформления права собственности застройщика на неё. Граждане произвели оплату по предварительному договору в счет покупки квартиры своими средствами и средствами государственной субсидии. Застройщик обанкротился. Однако жильцы (покупатели) были допущены управляющей компанией в квартиру с возможностью проведения в ней ремонта. После чего они произвели ремонт и стали проживать в квартире, уплачивая все коммунальные платежи. В ходе процедуры банкротства право собственности застройщика на квартиру было зарегистрировано, после чего квартира была обременена (арестована). Конкурсный управляющий намеревался включить ее в конкурсную массу, реализовать на торгах, а вырученные денежные средства направить на погашение долгов перед кредиторами, как того требует закон.
Однако, получив уведомление от конкурсного управляющего, граждане решили добиваться признания своего права собственности на квартиру.
В данном случае подготовка документов была осложнена проблемами в доказывании правопреемства одного из жильцов, как единственного наследника имущества умершей дольщицы. Суть ее в том, что в наследственной массе не было никакого имущества, в связи с чем нотариус не мог выдать свидетельство о праве на наследство единственному наследнику. Также нотариус отказался включать в наследственную массу и выдавать свидетельство на право требования по предварительному договору купли-продажи квартиры, принадлежащее умершей. Данную проблему удалось решить с помощью справки нотариуса, в которой было указано, что с заявлением о принятии наследства в течение 6-месячного срока обратился лишь один наследник. Для того, чтобы суд посчитал его правопреемником, справки оказалось достаточно.
После чего было подготовлено заявление о признании права общей долевой собственности на квартиру шестерых наследников. В обоснование требований к заявлению приложены предварительный договор с застройщиком, документы, подтверждающие оплату по договору, в том числе средствами субсидии, справка из наследственного дела, документы подтверждающие, что бремя содержания квартиры несут покупатели и другие.
Арбитражный суд Московской области удовлетворил заявление покупателей и признал за ними право собственности на квартиру, основанное на заключенном с застройщиком предварительном договоре купли-продажи квартиры за счет средств государственной субсидии и личных средств граждан.
адвокат Иван Янович Беляев
89263203718
