Что вам нужно знать и проверить при смене собственника арендуемого помещения?
Обычная житейская ситуация. Вот арендуете вы помещение и работаете себе спокойно. И вдруг ваше помещение продается другому собственнику. Вместе с арендатором, то есть - с вами.
Ну или, например, владелец помещения решает формально сменить собственника помещения. И переход собственности происходит между аффилированными юрлицами. Было ООО "Ромашка". Стало ООО "Василек".
Так или иначе при переходе права собственности на помещение, которое вы арендуете, обратите внимание на следующие моменты.
1. Документы на собственность.
Скорее всего, вам пришлют письмо-уведомление о смене собственника. К письму будут приложены копии документов, устанавливающих право собственности. Это в идеале. Если продавец и покупатель помещения об этом забыли или по каким либо причинам вас не известили - обязательно запросите и проверьте, что в документах указан именно тот владелец, о котором шла речь в уведомлении.
2. Депозит.
Если у вас внесен депозит или, как его по-другому называют, обеспечительный взнос, помните, что старый собственник должен его перечислить новому собственнику. Напомните ему об этом. В идеале новый владелец должен подтвердить, что получил ваш депозит от продавца. Вам будет спокойнее.
3. Платежи.
Предупредите своего бухгалтера о смене получателя платежа. Если платите самостоятельно - возьмите на заметку, что реквизиты изменились. К сожалению, не редки случаи, когда арендатор продолжает платить по старым реквизитам. В результате приходится разбираться с возвратом денежных средств.
4. Система налогообложения нового собственника.
Обязательно проверьте систему налогообложения нового собственника. Это очень важный момент. Ниже расскажу почему.
Кейс, который произошел с моими коллегами. Или внезапные +20% к арендной ставке при смене владельца арендуемого помещения.
Итак, представьте себе...
Компания-арендатор «N» и компания-арендодатель «Z» работают по ОСН (основной системе налогообложения). Размер арендной платы в договоре определен в следующей формулировке: «Арендная плата составляет XXX тысяч рублей за все помещение в месяц, в том числе НДС.»
Ежегодно «N» возмещает оплаченный НДС в размере 20%.
Арендодатель «Z» продает свои права собственности на арендуемое помещение компании «F», которая работает на УСН (Упрощенной системе налогообложения). При этом поменять формулировку в договоре ЗАБЫВАЮТ. То есть арендная плата остается на прежнем уровне. А вот возместить НДС у арендатора «N» уже не получается, т.к. арендодатель «F» не платит НДС.
Таким образом, при смене собственника арендная нагрузка на бизнес магазина увеличилась на 20%, поскольку НДС перестал возмещаться.
Вот такие несложные 4 пункта, которые вам помогут пережить переход права собственности на помещение, которое вы арендуете.