Приветствую вас, мои друзья и подписчики!
Сегодня хочу рассказать вам про еще один интересный проект апарт-отеля, который может представлять интерес для инвесторов в целях получения пассивного дохода. И, как вы уже поняли из заголовка, речь пойдет про апарт-отель “YE’S Leader” (Йес Лидер) на площади Конституции.
Я уже писал про два апарт-отеля, представляющих интерес для инвесторов: Апарт-отель ”VALO”. Лучший выбор для инвестора? и Апарт-отель “Well”. Все будет хорошо… И вот теперь еще один сильный игрок на рынке апарт-отелей Санкт-Петербурга. Почему я так считаю? Потому что, в этом проекте сходятся воедино сразу несколько сильных компонентов.
Во-первых - это локация. Недалеко от метро и от аэропорта “Пулково”. Практически, на въезде в город.
Во-вторых - топовый застройщик - ГК “Лидер”, известный большим количеством построенных объектов на территории Санкт-Петербурга.
В-третьих - сильная управляющая компания “YE’S”, зарекомендовавшая себя с наилучшей стороны в сфере управления апарт-отелями.
И в-четвертых - сервисное наполнение и техническое оснащение апарт-отеля. Один из немногих апартов, в котором предусмотрена централизованная система кондиционирования воздуха не только в общественных пространствах, но и в номерах, что является “ахиллесовой пятой” для многих проектов. С каждым годом летние дни в нашем городе становятся все жарче, и наличие кондиционера в номере является обязательным атрибутом для комфортного пребывания. А учитывая, что апарт-отели, зачастую располагаются в непосредственной близости от оживленных магистралей, то открывать окна в номере не захочется даже и в не самый теплый день.
Разберем теперь эти пункты по порядку.
Локация.
Как видим, апарт-отель расположен на пл. Конституции, на пересечении Ленинского проспекта и Краснопутиловской улицы. До станции метро Московская и автобуса в аэропорт можно дойти пешком за 13 минут. А быстрым шагом - и за 10 минут.
До аэропорта Пулково на экспрессе можно добраться за 35-40 минут, а на такси за 15 минут. Разумеется, без учета пробок, которые частенько образуются на Пулковском шоссе. Но тут уж все в одинаковом положении. Другой дороги в Пулково нет, если только не ехать со стороны Гатчины или Пушкина. И ситуация не изменится, пока не построят аэроэкспресс. Разговоры о нем идут давно, а воз и ныне там:)
Так что, это будет один из самых лучших по расположению отелей для авиапутешественников. К тому же, апарт-отель будет недалеко от Экспофорума, что также добавляет ему ценности в глазах потенциальных клиентов и будет способствовать заполняемости отеля.
Девелопер.
Место для строительства апарт-отеля выбрано тоже не случайно, поскольку этот участок земли давно уже облюбовал один из ведущих застройщиков Северо-Западного региона - ГК “Лидер Групп”.
В 2007 году девелопер построил здесь бизнес-центр “Leader”. А в 2013, напротив, еще один бизнес центр - “Leader Tower”, 42-х этажный небоскреб, который стал доминантой всего района, и который был самым высоким небоскребом в городе до строительства Лахта-центра.
Помимо бизнес-центров девелопер построил, да и строит много жилой недвижимости от эконом до бизнес-класса. Поэтому опыта в строительстве ему не занимать. Многие объекты сдаются досрочно. И вот он пробует свои силы в новом для себя направлении - апарт-отели. И можно было бы отнестись скептически к таким начинаниям, ведь многие девелоперы пытаются строить апартаменты, обещают инвесторам высокую доходность, а в итоге не могут обеспечить заполняемость своих объектов. Но Лидер пошел по правильному пути и привлек к управлению управляющую компанию с большим положительным опытом в этой сфере - УК “YE’S”.
Управляющая компания.
“YE’S” - российская сеть апарт-отелей, созданная в 2011 году. Сейчас под брендом “YE’S” успешно работают семь апарт-отелей в Санкт-Петербурге, Москве и Казахстане. В управлении более 4500 номеров. Наиболее показательный пример - апарт-отель “YE’S MARATA”.
Писал о нем вот здесь: Апарт отели «YES Марата» и «VALO». Апартаменты правильные и не очень… И все в нем хорошо. Вот только о системе кондиционирования в тот момент как-то не подумали:) И как раз этот момент учтен в новом проекте.
Сервисы и техническое оснащение.
Как я уже писал выше, один из основных компонентов, который выделяет этот проект - это наличие системы кондиционирования номеров. Если почитать отзывы туристов об отелях нашего города, то одним из часто встречающихся негативных моментов, является как раз отсутствие системы кондиционирования. Окна открыть невозможно из-за насекомых или уличного шума (в некоторых отелях даже нет москитных сеток на окнах), а вентиляторы, которые раздают на ресепшн, не сильно спасают. Здесь же, помимо системы кондиционирования, еще и будут грамотно располагать фанкойлы (блок сплит-системы, располагающийся в номере). Они будут размещаться над дверью, что позволит уменьшить как шум от работы вентилятора, так и воздействие прямого потока охлажденного воздуха на постояльцев номера. Не знаю, приходилось ли вам сталкиваться с неудачным расположением таких блоков в гостиницах, а я видел такое в реальной жизни. Когда блок стоит рядом с кроватью и думаешь:”То ли спать в жаре, то ли встать с утра с ангиной…”
Но наличие системы кондиционирования, конечно, не единственное достоинство рассматриваемого нами проекта. Как я уже писал в своей статье про Апарт отели «YES Марата» и «VALO». Апартаменты правильные и не очень…, для обеспечения постоянного потока лояльных туристов и арендаторов на долгосрочной основе, важно разнообразие предлагаемых сервисов на территории отеля и правильно организованные общественные пространства.
С этим здесь тоже все в порядке. Конечно, учитывая количество номеров (их в 1,5 раза меньше, чем в “YE’S MARATA”), размер общественных пространств тоже меньше. Но все же они впечатляют.
Большое лобби площадью 560 м2, с высокими потолками, стойкой ресепшн, коворкингом, зоной приема гостей и лобби-баром.
Ресторан 200 м2 и фудкорт 300 м2. Двухуровневый подземный паркинг (чего, кстати, так не хватает одному из близлежащих конкурентов - апарт-отелю “Status” на Пулковском шоссе).
Учитывая меньший размер отеля, места под фитнес-центр не нашлось. Но мы помним, что рядом находится БЦ “Лидер”, посещение фитнес-центра которого обещают сделать бесплатным для туристов, снимающих номер на короткий срок. Для резидентов апарт-отеля, арендующих номер на долгосрочной основе - за отдельную плату. К тому же, практически в соседнем здании расположился “Fitness House” с бассейном. Желающие могут приобрести абонемент туда. Думаю, что управляющей компании апарт-отеля удастся договориться о скидках на покупку абонементов.
Безусловно, мы увидим здесь и стандартный набор гостиничных услуг:
- Room service 24/7
- Прачечная и химчистка
- Круглосуточная служба reception
- Комплексная уборка апартамента
- Круглосуточная служба безопасности
- Аренда автомобилей и вызов такси
- Видеонаблюдение 24/7
- Услуги мини-офиса (включая аренду переговорных комнат)
- Инженерно-техническая служба (ИТС) 24/7
- Аренда дополнительного оборудования
- Хранение багажа
- Услуги переводчика и страхование
Все это вкупе с оснащением номера мини-кухней (с мини-плитой, холодильником, СВЧ и вытяжкой) стиральной машиной и телевизором придется по душе не только туристам, но людям, снимающим на долгосрочной основе.
В здании 24 этажа. 1-й этаж - лобби. 2-3-й этажи отданы под офисные помещения. 4-й этаж - технический. Собственно, сами апартаменты располагаются с 5-го по 24-й этаж. Номерной фонд- 700 номеров, представлен тремя категориями номеров:
- - Studio 18-24 м2. Небольшой номер на 1 человека с раскладным диваном.
- - Standart 22-31 м2. Номер большей площади, рассчитанный на 2-х человек и уже с полноценной кроватью. А, вернее, с двумя односпальными кроватями, которые можно раздвинуть или сдвинуть вместе и объединить одним тонким матрасом сверху для удобства. С точки зрения получения дохода- наиболее оптимальный вариант для инвестиций.
- - Suite 35-58 м2. Самые большие номера. Фактически, это однокомнатная квартира. Для семьи или маленькой компании. Помимо двуспальной кровати есть еще диван.
Все апартаменты передаются с полной чистовой отделкой на уровне отеля 4*, с применением высококачественных экологичных материалов.
В апартаментах будут установлены:
- входная дверь с электронным доступом;
- напольное покрытие в комнатах кварц винил;
- стены окрашены в пастельных оттенках;
- европейские межкомнатные двери;
- в отделке санузлов используется керамогранитная плитка и качественная сантехника;
- подвесной потолок из гипсокартона со встроенными точечными светильниками;
- выполнены работы по чистовой электрике
- центральная система кондиционирования.
Стоит также обратить внимание на окна. Также, как и в апарт-отеле “YE’S MARATA”, они большого размера. Всего 30 см от пола, а в некоторых номерах и вовсе панорамные - от пола до потолка. Радиатор отопления аккуратно спрятан за занавеской, сбоку от окна.
Теперь перейдем к самому главному, что интересует потенциальных инвесторов - к программам доходности.
Для того, чтобы передать свой номер в управление, необходимо его еще оснастить мебелью, техникой и “пакетом арендатора” (текстиль, декор, столовые приборы). Стоимость такого набора можно пока оценить только приблизительно - от 750 000 руб., в зависимости от категории номера. Учитывая, что оснащение номеров начнется только за полгода до ввода в эксплуатацию (ввод намечается на конец 2026 года), то можно, думаю, умножить эту цифру на 1,5. В любом случае, нужно иметь запас средств на это к моменту сдачи.
В отличие от своих конкурентов, управляющая компания “YE’S” не использует “котловой” метод распределения дохода. Вместо этого предлагается два метода управления - “Smart management” и “Max Profit”.
Самая простая для понимания программа - “Smart management”. Управляющая компания удерживает 15-20% (цифра пока уточняется) от суммы поступивших арендных платежей за ваш номер, из оставшейся суммы вычитает стоимость коммунальных услуг (ориентировочно 155 р/м2 + счетчики) и перечисляет оставшуюся сумму вам, если вы ИП. Если физлицо- то как налоговый агент, УК из оставшейся суммы удержит еще подоходный налог - 13%.
Программа “Max Profit” более сложная, но как утверждают представители управляющей компании, и самая доходная. При сдаче вашего номера в долгосрочную аренду управляющая компания забирает себе 30% дохода, а при краткосрочной аренде - 55% дохода. При этом коммунальные услуги уже входят в это удержание. Вам остается только уплатить налог, в зависимости от вашей системы налогообложения.
Конечно, возникает вопрос в справедливости распределения нагрузки на номерной фонд. Как утверждают представители управляющей компании “YE’S”, равномерным распределением номеров занимается не человек, а специальная программа, что исключает вмешательство “человеческого фактора”. Программа успешно работает во всех апарт-отелях, работающих под управлением “YE’S” и говорят, что хорошо себя зарекомендовала. Надеюсь, что в комментариях появятся отзывы реальных владельцев апартаментов о работе этой программы:)
Как и у многих апарт-отелей, есть еще программа гарантированного дохода. Распространяется она только на ограниченное количество апартаментов категории “Standart” от 26 м2 (на момент написания статьи таких апартаментов оставалось всего 11 юнитов). Она подразумевает выплату гарантированного дохода 36 000 руб. ежемесячно (до вычета налогов) на протяжении 36 месяцев с момента начала арендной деятельности в комплексе. И если в “VALO” программа “Гарант” подразумевает нижний порог дохода, то здесь, как и в “Well” - это фиксированный платеж, независимо от того, сколько ваш номер заработает. Но в “Well” по программе “Гарантия” доход почти в 2 раза выше - 60 000 руб. в месяц. Поэтому программу гарантированного дохода я бы не рассматривал вовсе. Если произвести простой расчет доходности по этой программе, то получим очень неутешительные цифры. Минимальная стоимость номера, участвующего в программе гарантированного дохода - 6 572 160 руб. Плюс стоимость оснащения ~ 1 000 000 руб. Для простоты расчетов округлим стоимость номера с оснащением - 7 600 000. В итоге мы получим:
(36 000 *12 - 13%)/7 600 000*100=4,95% годовых.
Да, скорее всего в первый год, до выхода апарт-отеля на проектную заполняемость - 80-90%, доходы по остальным программам будут не сильно отличаться от этих цифр. Но есть надежда, что в последующие годы заполняемость и доходы от сдачи в аренду вырастут и обгонят программу гарантированного дохода.
Девелоперы очень любят еще прибавлять к этим процентам процент капитализации недвижимости, забывая при этом сказать о сложной системе налогообложения при продаже нежилых помещений, к которым относятся апартаменты:) Если апартаменты использовались в коммерческой деятельности, то срок владения на них не распространяется. Придется уплатить НДФЛ со всей суммы - 13%. Это хорошо, если у вас только один объект и налоговая не посчитает это предпринимательской деятельностью и не попробует взыскать еще и НДС. Для ИП, если вы покупали апартамент как ИП, налог будет зависеть от вашей системы налогообложения. Но и здесь есть подводные камни. Если будете продавать физлицу - потребуется пробить чек, а это моменты с кассовым аппаратом:) В общем, не все так просто как кажется, и вложения в сервисные апартаменты - это история про долгосрочные инвестиции. Да, действительно, недвижимость на длительном отрезке времени всегда растет в цене. С этим не поспоришь. Но учитывая нынешнюю сложную обстановку, нельзя с уверенностью сказать, когда этот рост возобновится и каким он будет…
Если смотреть на доходность апартаментов в сравнении с нынешними ставками по банковским вкладам, становится грустно. На самом деле, если вы доверяете банковской системе, то имеет смысл пользоваться моментом и высокими ставками на депозиты, и сложным процентом. Не буду расписывать, как работает сложный процент, можно найти эту информацию в интернете:)
Пока ключевая ставка ЦБ и ставки по депозитам высоки - получать пассивный доход от банковских вкладов. Когда ставка начнет падать - переложить средства в “бетон”, а именно - заходить в инвестиции в апартаменты. Только надо выбрать “правильные” апартаменты, которые будут приносить стабильный доход, а не стабильную головную боль:)
Если же вообще не верите нашей банковской системе, то данный проект обладает минимальным порогом входа из тех проектов, которые стоят внимания инвестора. Минимальная цена на номер категории “Studio” на 12-м этаже - 4 850 000 руб. Плюс не забываем, что через 2,5 года потребуется еще около 1 млн.руб на оснащение. Найти что-то стоящее меньше этой суммы не получится. Это мы говорим про получения пассивного дохода с минимальными трудозатратами. Купил, передал в управление и получаешь доход.
Если же вы готовы серьезно заниматься посуточной арендой самостоятельно, то тут вариантов выгодного вложения средств гораздо больше. Но, соответственно, и сложностей также на порядок больше.
Для кого еще может подойти вариант с приобретением здесь апартаментов? Иногородние покупатели, которые планируют купить жилье для своих детей в Петербурге. Пока дети растут, можно получать пассивный доход, не прилагая к этому никаких усилий. После переезда любимого чада в Петербург на учебу, оформляете дарственную на ребенка и перестаете сдавать его в аренду. Прожив три года в апартаменте, ребенок сможет продать его и избежать уплаты налогов. К тому же формат апартаментов из-за большого набора услуг и своего расположения очень хорошо подходит молодежи. Ваш ребенок будет в полной безопасности, а вы спокойны за него. Да и стоимость апартаментов обычно меньше, чем аналогичное жилье в сопоставимой удаленности от метро.
Для тех же инвесторов, сумма сбережений которых меньше 6 млн.рублей и кто не готовых заморачиваться с посуточной арендой, я бы посоветовал обратить внимание не на покупку сервисных апартаментов, а на приобретение жилой недвижимости в перспективных локациях. Там, где возможен рост стоимости жилья по тем или иным причинам. Сразу скажу, что “как раньше” - купил на котловане - продал на сдаче, это уже не работает. Тут надо искать точечные объекты и рассчитывать на горизонт инвестиций 5-10 лет. Попутно, конечно, сдавая в долгосрочную аренду в статусе самозанятого: и налог на сдачу внаем жилого помещения небольшой, и через 5 лет владения продать можно без уплаты налогов.
Если вам нужна помощь или консультация в этом вопросе обращайтесь! Помогу с подбором и выбором.
Я могу помочь с поиском квартиры или апартаментов в любой ценовой категории и в любом районе Санкт-Петербурга и Ленинградской области - от маленькой студии до огромных апартаментов/квартир. Не стесняйтесь обращаться за помощью:) Тем более, что эта услуга для вас не будет ничего стоить! Ведь мои услуги оплачивает застройщик. При этом сохраняются все цены, скидки и акции.
К тому же вы получаете полное мое сопровождение:
- Вместе обсудим и поищем вариант, наиболее подходящий для вас по расположению, уровню оснащения, комфортности и бюджету.
- Запишемся на просмотр. Поедем с вами на объект, вместе посмотрим локацию, посетим шоу-рум (если он имеется у застройщика).
- Для иногородних клиентов проведу онлайн показ объекта или локации.
- Встречу Вас в аэропорту или на вокзале, если понадобится.
- В базе более 80 застройщиков и более 300 жилых комплексов.
(Менеджер застройщика предложит вам то, что нужно по плану продать ему. Я предложу то, что нужно именно вам. И ваш выбор не будет ограничен одним девелопером).
- Сопровождение на всех этапах сделки.
- Помощь при приемке квартиры у застройщика.
- Если нужно сделать ремонт, то рекомендую вам профессионалов: дизайнеров и мастеров.
Пишите в личных сообщениях здесь в ВК, в ВатСап, Телеграм или Вайбер.
Мой номер для связи +7(921)887-40-88.
Выбирайте удобный для вас канал связи. Буду рад вам помочь!
Если же вы хотите получать новости об интересных предложениях от застройщиков, то рекомендую подписаться на мой телеграмм канал: Ваш риэлтор в Петербурге
А на сегодня у меня все. Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад вашим комментариям и дополнениям! До новых встреч!
Ваш петербургский риэлтор - Андрей Кузнецов.
