В сфере управления МКД случаются ситуации, когда договор управления в судебном порядке признают недействительным. Это может произойти как в случае признания недействительным решения общего собрания собственников, так и при отмене конкурса на управление МКД. В данной статье рассмотрим порядок взыскания задолженности с собственников помещений, когда договор управления оспорен в судебном порядке.
При взыскании задолженности необходимо понимать, что признание договора управления недействительным не свидетельствует о том, что в спорный период управляющей организацией не осуществлялось управление многоквартирным домом и услуги собственникам помещений МКД не оказывались. В связи с чем, управляющая организация, руководствуясь положениями ст.1102 ГК РФ, имеет полное право взыскать понесенные расходы, связанные с управлением МКД с собственников помещений.
Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса (п. 1).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2).
В соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ, не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.
Таким образом, для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить факт приобретения ответчиком имущества за счет истца либо факт сбережения ответчиком имущества за счет истца, в частности сбережения денежных средств, которые ответчик должен был уплатить в силу какой-либо обязанности.
Факт осуществления управления МКД можно подтвердить в суде копиями заключенных договоров, платежными поручениями, актами выполненных работ и т.д.)
Таким образом, недействительность договора управления МКД не влечет возникновение у собственников права на отказ от оплаты уже оказанных управляющей компанией услуг, а имеющаяся перед управляющей компанией задолженность может быть взыскана в пользу последней в соответствии со ст.1102 ГК РФ качестве неосновательного обогащения. В аналогичных ситуациях суды принимают сторону управляющей организации, поскольку бремя содержания имущества лежит на собственниках помещений МКД. (например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.11.2022 N 88-28590/2022).
Кроме того, как указано в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. N 306-ЭС17-9061, признание решения общего собрания собственников по выбору управляющей компании ничтожным в связи с отсутствием кворума не является основанием для освобождения собственника помещения от установленной законом обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и внесению платы управляющей компании, осуществлявшей в спорный период деятельность по управлению многоквартирным домом
Согласно ч.1 ст.158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
Как указано в ч.14 ст.155 ЖК РФ, лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени.
Учитывая, что при признании договора управления недействительным, неосновательное обогащение собственников возникает из правоотношений по управлению МКД, при расчете пени также необходимо руководствоваться ч.14 ст.155 ЖК РФ.