Сфера недвижимости представляет собой особый интерес для нечестных людей. Ведь можно за одну «сделку» заработать несколько миллионов рублей. Поэтому продаже и особенно покупке жилья нужно быть особенно внимательным. Но не всегда мошенничество можно обнаружить на этапе проверки документов, объекта сделки или проверки контрагента. Преступники ловко заметают следы и результаты изменения документов. Рассказываем, что делать, если неприятная правда всплыла, когда сделка уже закрыта.
Какие документы помогут
Обнаружить обман при совершении сделки купли-продажи недвижимости очень сложно. Особенно если речь идет о поддельных документах. Это не всегда по силам даже службе безопасности банка, когда квартира покупается в ипотеку. Но существует минимальный набор документов, которые в случае проблем будут подтверждать, что покупатель предпринял все возможные меры для своей защиты. Это:
- Выписка из ЕГРН о правах на недвижимость и выписка из ЕГРН о переходе прав. Во второй выписке содержится полная история имущества: как, от кого и на каком основании она переходила к собственникам.
- Паспорта всех собственников со всеми страницами.
- Свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года, после этой даты этот документ больше не выдают).
- Иные правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. п.).
- Согласие супруга на продажу, если квартира была приобретена в браке
- Копия лицевого счета.
- Желательна кредитная история продавца: это позволит понять, что у него нет просроченных обязательств и сделку с имуществом не оспорят кредиторы в случае банкротства.
- Доверенность – обязательно нотариальная и действительная (это необходимо проверить на сайте ФНП).
Если квартиру продает уполномоченный по доверенности человек, такая сделка может быть законной, но с бытовой точки зрения несет высокие риски. Этим инструментом часто пользуются мошенники. Чтобы избежать проблем, старайтесь добиться хотя бы одной встречи с реальным собственником жилья!
Важно, чтобы данные в документах не противоречили друг другу. Чтобы подстраховаться, стоит воспользоваться кредитом на покупку недвижимости. Пусть он будет совсем небольшим и вы досрочно его погасите, но смысл его получения в том, что банк проведёт дополнительную проверку всех документов по недвижимости.
Как всплывает правда
Если квартира куплена у мошенников, то к новым ее владельцам рано или поздно придет реальный ее собственник. Сначала – с удивлением, а затем с викидационным иском – требованиями об истребовании квартиры из незаконного владения. Без суда в такой ситуации не обойтись.
При рассмотрении исков об истребовании суд должен установить следующие обстоятельства:
- каким образом имущество выбыло из владения собственника (помимо его воли или нет);
- возмездно или безвозмездно приобретатель купил имущество;
- знал ли приобретатель о том, что имущество куплено у мошенника.
Если квартира была приобретена за деньги, но выбыла из владения против воли предыдущего собственника (например, в результате совершения преступления), то правило строгое: недвижимость подлежит возврату. Даже если новый собственник предпринял все зависящие от него меры по проверке всех документов. Исключение составляют случаи, когда потенциальным собственником должно стать государство.
Чтобы не остаться ни с чем, покупателю нужно доказать свою добросовестность в суде.
Если вы проиграли суд
Существует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
В нем отдельно прописан случай, когда государство может компенсировать добросовестному приобретателю нанесенный ущерб: согласно ст. 68.1 гражданин может однократно получить компенсацию от государства в случае изъятия квартиры по судебному решению об истребовании. Сумма компенсации определяется на выбор потерпевшего: либо та цена, которая была прописана в договоре купли-продажи с прежним собственником, либо в размере кадастровой стоимости.
Чтобы получить компенсацию нужно обратиться с иском к Российской Федерации о выплате компенсации. В ходе спора придется доказать, что вы добросовестный приобретатель и предприняли все возможные меры для проверки чистоты сЭта норма применяется для ситуаций, которые возникли после 1 января 2020 г. Если квартиру забрали раньше, то в качестве компенсации можно получить не более 1 млн рублей.делки. Тогда-то и пригодятся документы, которые мы перечислили в начале статьи, а если квартира хотя бы на какую-то часть приобреталась в ипотеку, в вашу защиту выступит и банк.