На что нужно обратить внимание при выборе виллы в Таиланде?

Пошаговая инструкция с описанием всех необходимых аспектов для
учета при покупке виллы.

Выбирая виллу, необходимо определиться, для чего она вам нужна.
Цели могут быть разные:

• длительное или постоянное проживание, например, в рамках пенсионной визы
• эпизодичное проживание и сдача в аренду
• исключительно инвестиционное вложение

Со временем ваши обстоятельства могут меняться, но именно это условие – цель покупки виллы – определит приоритетные требования к вашему будущему объекту.

Прежде всего это:

• локация
• возраст и состояние объекта
• планировка, площадь, количество спален, гостиных, наличие и характеристики бассейна и террас, площадь и иные характеристики земельного участка
• комплектация виллы
• правовой режим
• обслуживание и управление виллой
• стоимость, условия и порядок оплаты

Могут быть и более специфические требования, например:

• особенный вид на море
• удаленность относительно туристических и развлекательных мест
• инфраструктура локации (наличие магазинов, образовательных учреждений, клиник и .т.д.)
• и другие

Все требования необходимо четко обозначить агенту по подбору недвижимости, а также выразить ему иные пожелания, не являющиеся строгими критериями для выбора виллы.

ЛОКАЦИЯ

Определение локации – это ключевой аспект подбора объекта в интересах заказчика.

Определившись с провинцией (островом, городом), где каждая территория имеет свои особенности, вы оцениваете территорию более детально:

• особенности рельефа
• расположение дома, террас и бассейна по отношению к морю и по сторонам света
• планируемая застройка ближайших территорий, которая может ухудшить виды и качество жизни на вилле
• близость промышленных и аграрных предприятий;
• транспортная инфраструктура
• и другие обстоятельства, которые могут существенно снизить инвестиционную привлекательность вашего будущего объекта или ухудшить качество вашего собственного проживания

Именно поэтому мы предоставляем нашим заказчикам точную геолокацию (до нескольких метров), проверяя местоположение объекта самым тщательным образом, используя множество геосервисов.

Возраст и состояние объекта

Состояние и возраст – это следующее, что необходимо анализировать при подборе виллы.

Предлагаемые к продаже объекты можно разделить на:

• проектируемые (когда застройщику принадлежит земельный участок, есть планы по его застройке и необходимые документы)
• строящиеся (на разных стадиях: от выравненной площадки до финальной отделки)
• новые построенные (строительство которых завершено, но в которых еще никто не жил)
• вторичные (со вторичного рынка).

В зависимости от целей приобретения у каждого из видов объектов есть свои плюсы и недостатки, но для нас важны их характеристики, которые необходимо проверить.

С позиции инвестиционной привлекательности наиболее интересны проектируемые и строящиеся объекты. Строятся такие объекты достаточно быстро (в районе года -полутора), а цена на начальной стадии строительства может быть до 30% ниже той, которая будет в отношении готового объекта. Кроме того, общепринятой практикой в Таиланде является предоставление застройщиком рассрочки, точнее поэтапной оплаты виллы параллельно с ее строительством.

Пример рассрочки платежей, предлагаемой застройщиком виллиджа

В данном случае основными аспектами проверки выступают история и финансовая обеспеченность застройщика, которые определяют его надежность, и наличие у него необходимой разрешительной документации.

У застройщика должен быть базовый набор документов, наличие которых является обязательным условием получения разрешения, это:

• чинот (свидетельство, подтверждающее регистрацию прав на земельный участок и то, что в отношении земельного участка были выполнены кадастровые работы – топографическая съемка) и
• разрешение на строительство, выданное муниципалитетом.

Важно отметить, что в Таиланде есть сложившаяся правовая и судебная практика, когда даже построенные и проданные объекты по решению суда подлежат сносу, поскольку при их строительстве и (или) при выдаче разрешения на строительство были нарушены те или иные нормы законодательства. Например, это строительство на орошаемых землях или превышение допустимой высоты зданий. Поэтому ни в коем случае не следует пренебрегать тщательной юридической проверкой всех аспектов застройки.

Копии чинота и выданного застройщику разрешения на строительство (фрагмент)

Для новых построенных объектов, где на территории виллиджей все еще продолжается строительство, необходимо исследовать планировку и дальнейшие планы по застройке поселка. Случаются ситуации, когда застройщик вначале строит объекты 2 или даже 3 линии, продает как объекты с видом на море, а затем перед ними строят новые объекты, которые будут загораживать или портить вид. Ну и наконец, сам процесс окружающей стройки может на несколько лет испортить ваш отдых и востребованность виллы, как объекта аренды. Об этом мы считаем обязательным предупреждать наших клиентов.

Для объектов со вторичного рынка, особенно для тех, возраст которых приближается 10 годам, становится актуальным вопрос их физического и технического состояния и правового режима. Как правило, объекты такого возраста уже требуют, как минимум, серьезного косметического ремонта, особенно если они сдавались в аренду. С другой стороны, высококлассные виллы возраста 3 – 5 лет, при строительстве и отделке которых использовались высококачественные материалы и мебель, находящиеся на обслуживании управляющих компаний, вполне могут сохранить состояние практически нового объекта. Цена же на них, особенно с учетом включенного мебельного пакета и иного оборудования, наличия налаженного процесса сдачи такой виллы в аренду, может быть очень привлекательной.
В любом случае, подбирая такой объект необходимо тщательно отсматривать именно фактические фотографии объекта (а не компьютерные рендеры – трехмерные и иногда крайне реалистичные изображения объекта, подготовленные дизайнерами), качественные видеозаписи, а также иметь надежных специалистов на месте, которые проведут исследование техническое состояния объекта, действуя именно в ваших интересах.

Реальные фотографии виллы позволяют предоставлять клиентам информацию о ее фактическом состоянии

Правовой режим (состояние) объектов, например отсутствие залогов и запретов, проверяется посредством специальной процедуры «Due diligence».

Процедура «Due diligence» включает в себя:

• верификацию свидетельства о регистрации права собственности в Земельном департаменте (в идеале это должен быть «Chanote» или «Nor Sor 4 Jor», что означает, что в отношении земельного участка выполнена полноценная кадастровая съемка)
• проверку объектов недвижимости на наличие обременений и ограничений, таких как залог или аренда.

Кроме того, процедура Due diligence может включать в себя проверку землепользования на соответствие требованиям тайского земельного и градостроительного законодательства (zoning and land use regulations), экологического законодательства (объект не должен находиться на территории природного парка или иной охраняемой территории), налогового законодательства (все налоги должны быть уплачены продавцом).
В процессе проверки может выполняться техническое обследование физического состояния объекта и его конструктивных элементов, а также проверка того, что объект обслуживается.

Планировка и дизайн вилл

Планировка виллы, количество спален, в том числе хозяйских (мастер-спален) и гостевых, видовых и без вида, количество ванных комнат и санузлов, планировка кухонной, столовой и гостиной зон, наличие отдельных гостиных, медиа-, рабочих и иных комнат, наличие и характеристики бассейнов, террас, спортивных залов, крытое и открытое парковочное пространство, площадь и характеристики земельного участка, например, его площадь, уклон, наличие планировочных элементов и посадок - все это точно также тщательно исследуется нами, исходя из обозначенных заказчиком требований и пожеланий.

Если целью приобретения виллы является отдых семьи ее хозяев, то 3 - 4 в спальни, в числе которых будут хозяйские, детские и (или) гостевые, пожалуй будет достаточно.

Вилла, которая предполагается для сдачи в аренду, может иметь 4, 5, 6 или даже 7 спален и соответствующее количество ванных комнат, представляя из себя, по сути, полноценную мини-гостиницу.

Как правило сегодня в Таиланде предлагаются виллы, которые спроектированы в современном западном (европейском) или же в азиатском стиле, где можно выделить традиционное тайское, индийское или китайское влияние. Однако, независимо от стиля, застройщики стараются добиться гармонии между привлекательностью, практичностью и удобством как внешней архитектуры виллы, так и дизайна помещений, часто привлекая опытных архитекторов и дизайнеров.

Вилла в современном азиатском стиле

Немаловажным аспектом является и оборудование вилы. Например, в зависимости от того, что входит ли в стоимость виллы мебельный пакет (передвижная мебель, передвижные осветительные приборы, бытовая техника и электроника) покупатель может сэкономить до 5 миллионов бат.

Также важна комплектация современным кухонным оборудованием, системами «Умный дом», воздушным кондиционированием, волоконно-оптическими каналами связи сети Интернет, мультимедийным оборудованием, уличной мебелью, инженерно-коммунальным оборудованием. Наличие и состояние такого оборудования позволит существенно сэкономить на его приобретении и повысить привлекательность дома как объекта аренды.

Оформление прав на земельный участок: фрихолд и лизхолд

Законодательство Таиланда ограничивает права иностранцев на владение на праве собственности земельными участками. Это не означает, что права иностранцев как-то существенно ущемлены или находятся в зоне риска, но при приобретении недвижимости приходится учитывать специфику местного законодательства.

Прежде всего надо знать, что Таиланде есть два вида права, на которых можно владеть земельным участком:

• фрихолд (постоянное владение, ближе всего к нашему понятию «права собственности»)
• лизхолд (владение, ограниченное во времени)

Иностранцы, за редким исключением, не могут владеть земельными участками на праве фрихолд. Покупка и владение такими земельными участками организуется через создание и приобретение тайской компании, где иностранцу (или группе иностранцев) будут принадлежать 49% привилегированных акций. В этом случае на покупателя в дальнейшем лягут дополнительные расходы, связанные с подачей компаний налоговых деклараций и иной отчетности компании.

Лизхолд – это такое же владение, как и собственность, но ограниченное во времени, которое сравнивать с нашим понятием аренды земельного участка.
Владелец земельного участка на праве лизхолд обладает теми же правомочиями, что и владелец на праве фрихолд.
Единственным дополнительным условием является то, что по истечении 30 лет с момента передачи земельного участка лизхолд, владельцу предстоит процедура переоформление права. Общий срок владения земельным участком на этом праве в 90 лет – в целом соответствует сроку физической жизни и эксплуатации объектов строительства. При этом лизхолд имеет ряд существенных преимуществ в части с налогообложения, как на этапе приобретения (оформления сделки), так и в дальнейшем при владении недвижимостью.

Продавцы объектов недвижимости предлагают или фиксированный вариант права или же, если объект продается застройщиком, выбор из двух возможных вариантов: фрихолд или лизхолд. Земельные участки, оформленные на праве фрихолд, продаются иностранцам через продажу тайской компании – владельца, в «собственность» которой он оформлен. Земельные участки, оформленные на праве лизхолд, продаются с указанием срока, оставшегося до следующего переоформления права.

Экономические параметры

Набор исследуемых экономических параметров включает в себя:

• текущую цену объекта (она может быть среднерыночной, заниженной или наоборот завышенной относительно рынка)
• условия и способы оплаты (например, возможность получения рассрочки, условия перевода денег в Таиланд или оплаты в России)
• размер и условия оплаты налогов и сборов в связи с покупкой (оформлением и регистрацией прав)
• размер и оплата налогов на владение недвижимостью
• платежи управляющей компании за обслуживание виллы и поселковой инфраструктуры (охрана, уборка и др.)
• коммунальные платежи (электричество, вода, Интернет)
• перспективы роста стоимости виллы со временем (особенно заметно на разных этапах строительства и может достигать 30% от начальной стоимости)
• ожидаемые доходы от сдачи виллы в аренду, в том числе возможность получения гарантированного дохода на определенный срок, в случае заключения специального договора с управляющей компанией

Кроме того, дополнительно к цене виллы при ее приобретении оплачиваются обязательные сборы, в том числе:

• регистрационный сбор за переход права собственности (фрихолд), который составляет 2%, или сбор за регистрацию аренды (лизхолд) – 1% от фактической стоимости объекта, который зачастую делится между продавцом и покупателем (в случае первичной продажи застройщик не вправе переложить на покупателя более 50% суммы сбора);
• гербовый сбор (пошлина), который в случае фрихолда составляет 0 – 0.5%, а в случае лизхолда – 0.1% от стоимости объекта.

Исходя из целей приобретения виллы, и особенно в случаях, когда вилла рассматривается именно как объект инвестиций, может выполняться инвестиционный анализ, оценка рентабельности и расчет сроков ее окупаемости. В целом экономика владения недвижимостью в Таиланде – это широкая тема, требующая изложения в отдельной публикации.

Здесь же мы отметим только самое главное. Владение недвижимостью в Таиланде, как и в любой другой развитой стране, всегда связано с расходами, которые возлагаются на ее владельца. Такие обязательные ежегодные расходы включают в себя налог на владение недвижимостью (действует с января 2020-го года), а также, если вилла располагается на территории виллиджа, платежи за охрану, содержание общей территории и инфраструктуры, уплачиваемые управляющей компании, которая его обслуживает.

Пример размеров оплаты содержания общих территории и коммунальных платежей

Собственник может заключить отдельный договор с управляющей компанией на оказание услуг по поддержанию технического состояния виллы в период его отсутствия, включая регулярное посещение, уборку, проверку работоспособности оборудования, включение кондиционеров (крайне важно в условиях тайского климата), чистку бассейна, оплату коммунальных услуг и т.д.

Широко применяемым способом оптимизации расходов и доходов, связанных с владением и содержанием объектов недвижимости в Таиланде, является их передача в доверительное управление специальным компаниям, оказывающим услуги на рынке аренды недвижимости.
Действуя на основании договора, заключенного с собственником, такая компания выполняет полный комплекс операций, связанных со сдачей недвижимости в аренду, включая, помимо технического обслуживания виллы, маркетинг и рекламу с целью привлечения арендаторов, подготовку помещений виллы для заселения, юридическое оформление договоров аренды, обеспечение своевременного взимания арендной платы, обеспечение сохранности имущества и разрешение споров с арендаторами, уплату налогов и т.д.
При этом могут быть варианты оплаты услуг таких компаний:

• раздел чистого дохода от аренды (выручка минус налоги, коммунальные платежи и расходы на поддержание технического состояния виллы) между собственником и управляющей компанией, где доля собственника обычно составляет 60–70%.
• получение собственником гарантированного дохода, когда управляющая компания берет на себя обязательства выплачивать собственнику определенную сумму (ежегодно примерно 5 – 8 % от стоимости виллы) в течение определенного количества лет (3 – 5 или более). Этот вариант несколько ограничивает возможности собственника проживать лично в принадлежащей ему вилле (особенно в высокий сезон), что прописывается в договоре, но зато позволяет ему рассчитывать на определенный доход в течение определенного количества лет. Кроме того, это является дополнительным подтверждением ликвидности приобретаемой виллы на рынке недвижимости.

Когда вы определились с целью покупки виллы, с конкретной локацией или требованиями к ней, когда вы представляете себе вашу будущую виллу с точки зрения ее внешнего вида, интерьерных и технических характеристик, важно определиться с агентом, которому вы сможете доверить подбор вашей будущей успешной покупки, избежав все возможные подводные камни.

Компания Nazarov & Partners уже много лет помогает своим клиентам в приобретении зарубежной недвижимости. Таиланд - также одно из наших направлений. Обращайтесь!
Дмитрий Ветошкин, направление Таиланд +7 923 117-06-10
Александр Назаров, руководитель компании +7 913 912-46-36