От кадастровой стоимости зависят размеры налогов на жилье и землю, величина компенсации при банкротстве застройщика, госпошлины при продаже квартиры и многие другие платежи. В статье расскажем, что такое кадастровая цена жилья, как она формируется, чем отличается от рыночной, и где ее узнать.
Чем кадастровая стоимость жилья отличается от рыночной
Рыночная цена жилья индивидуальна для всех объектов недвижимости. Для квартир, например, она зависит не только от характеристик, типа планировки и площади, но и от удаленности района от центра города, наличия или отсутствия рядом детских садов, школ, супермаркетов, и даже от того куда выходят окна квартиры: на парк, или на оживленную трассу.
Рыночная цена всегда примерная: ее можно узнать, сравнив стоимость аналогичного жилья на сайтах по продаже недвижимости, спросить у риелтора или оценщика. Но окончательную цену назначает сам собственник. Он может выставить свою квартиру дешевле рыночной цены, если хочет продать ее быстрее. А может подождать и продать дороже: например, если знает, что через год рядом с его домом откроют метро и транспортная доступность улучшится.
От рыночной стоимости недвижимости зависит налог НДФЛ: при ее продаже нужно заплатить 13% с дохода.
Важно! НДФЛ с продажи жилья не нужно платить, если оно было в собственности от трех до пяти лет, стоит меньше 1 млн ₽, или собственник продал его дешевле, чем купил.
Кадастровая стоимость жилья — это фиксированная сумма, в которую регион оценивает недвижимость на своей территории. Кадастровую стоимость устанавливают для группы однотипных объектов: все двухкомнатные квартиры площадью 60 кв.м. в кирпичных домах одного года постройки в центральном районе, например, Новосибирска, стоят одинаково. На кадастровую цену не влияют качество отделки, этаж или красивый парк возле дома.
Кадастровая стоимость:
- Устанавливают власти для группы объектов
- Учитывает только общие характеристики всех объектов группы
- Устанавливают на основании официальных документов, осмотр объекта не проводят
- Устанавливают на конкретную дату и не меняют до следующей кадастровой оценки
Рыночная стоимость
- Устанавливает собственник
- Учитывает все индивидуальные особенности объекта
- Устанавливает собственник по своему желанию, иногда, например, при разделе имущества — по результатам осмотра оценщиком
- Меняется при улучшении или ухудшении характеристик объекта и изменении внешних факторов: например, финансовый кризис, или повышенный спрос на жилье
Как рассчитывают кадастровую стоимость недвижимости
При оценке квартир и домов учитывают:
- расположение и плотность застройки;
- год постройки и материал стен;
- состояние дома и коммуникаций;
- этажность;
- планировку;
- другие параметры, например, удаленность от центра или состояние экономики в области;
При оценке стоимости земельного участка учитывают:
- категорию земель и вид использования;
- площадь участка и форма;
- наличие обременений и ограничений: например, участок находится в водоохранной зоне с особыми правилами застройки.
Если земля сельскохозяйственного назначения, то учитывают также качество почвы, наличие рядом дорог, удаленность от возможных рынков сбыта.
Кадастровые оценки проводят региональные бюджетные учреждения (ГБУ). Например, в Москве этим занимается «ГБУ Центр имущественных платежей и жилищного страхования», его учредитель – Департамент городского имущества Москвы.
Оценка кадастровой стоимости регламентирована законом и проходит в несколько этапов. ГБУ:
- принимает решение о проведении оценки недвижимости и анонсирует его в интернете и СМИ;
- собирает сведения по всем группам недвижимости: тип и материал строений, степень износа, площадь, наличие инфраструктуры и ее состояние;
- на основании полученных сведений готовит отчет и отправляет в региональное отделение Росреестра;
- после проверки отчет отправляют в органы местного самоуправления и размещают на сайтах всех структур, которые занимаются оценкой: после этого отчет может посмотреть любой человек на сайте Росреестра;
Кадастровую стоимость во всех городах пересматривают раз в четыре года. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года. Кроме того, Роскадастр ежегодно рассчитывает рыночный индекс: он показывает, как изменились за год цены на рынке недвижимости. При сильном изменении индекса, например, падении цен на 30%, проводят внеочередную оценку: кадастровую стоимость умножают на индекс рынка.
Новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года. Сведения в ЕГРН о новой кадастровой цене обновляют в течение трех месяцев. Собственник недвижимости может узнать актуальную оценку своего объекта по кадастровому номеру: он номер указан в свидетельстве о праве собственности.
На что влияет кадастровая стоимость недвижимости
Налог на имущество. Собственники платят его ежегодно, сумму рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости объекта на 1 января прошлого года. Например, налог на недвижимость за 2023 год нужно оплатить до 1 декабря 2024 года. Налоговая ставка составляет от 0,1 до 2 %, в зависимости от вида недвижимости. Ставка в 2 % действует только для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн ₽.
Земельный налог. Его нужно платить ежегодно, ставка налога зависит от категории земли и составляет от 0,3 до 1,5 % от кадастровой стоимости. Налог за участок ИЖС выше, чем за сельскохозяйственную землю.
Налог при дарении. Если недвижимость подарил не близкий родственник, например, двоюродный дядя, новому собственнику нужно заплатить налог 13% от ее кадастровой стоимости. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за тем, когда человек зарегистрировал недвижимость на свое имя.
Размер госпошлины при всех нотариальных действиях с недвижимостью: дарение, продажа, наследование, обмен, раздел имущества. Например, госпошлина по сделке купли-продажи квартиры составит 0,5% от суммы договора.
Важно! Плательщик госпошлины сам выбирает, с какой стоимости платить пошлину: рыночной или кадастровой. Обычно кадастровая меньше, и пошлины считают с нее.
Компенсации дольщикам, если застройщик обанкротился. Например, если дольщики купили квартиры, а дом так и не был построен, то компенсацию рассчитают, исходя из стоимости аналогичного объекта.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры
На сайте Росреестра по кадастровому номеру или адресу. Для этого нужно в разделе «Сервисы» выбрать блок «Справочная информация по объектам недвижимости» и указать свой город и домашний адрес.
В Фонде данных государственной кадастровой оценки по кадастровому номеру.
Если номера нет и известно только приблизительное расположение недвижимости, поможет Публичная кадастровая карта: при наведении курсора на объект, на экране появится вся информация о нем, включая кадастровую стоимость.
Бумажную выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости можно получить через МФЦ, «Госуслуги», Росреестр или сервис Федеральной кадастровой палаты. В МФЦ эта услуга стоит 460 ₽, в остальных сервисах — 350 ₽, срок изготовления – три дня.
Бумажная выписка может понадобиться, например, для споров с налоговой, если она неправильно рассчитала налог на недвижимость.
Важно! Получить выписку из ЕГРН для любого объекта может любой человек, собственником жилья для этого быть не нужно.
Когда изменить кадастровую стоимость жилья
Если после плановой переоценки кадастровой стоимости собственник нашел в оценочном отчете ошибки, например, там указан неправильный год постройки дома, в течение 30 календарных дней нужно отправить замечания в Росреестр. Для этого:
- в разделе «Электронные сервисы» выбрать пункт «Подать обращение»;
- выбрать «Жалоба на действия должностных лиц Росреестра»;
- заполнить данные в форме и приложить документы на квартиру в электронном виде;
- подтвердить отправку обращения и сохранить его номер для отслеживания статуса рассмотрения.
Росреестр рассмотрит заявление об исправлении ошибок в течение 30 дней, примет решение и уведомит заявителя. Если сведения об ошибке подтвердятся, то в данные внесут исправления в течение 45 дней с момента получения обращения.
Если рыночная цена недвижимости упала ниже кадастровой, кадастровую цену также обязаны пересмотреть.
Пример:
У Дмитрия была квартира с дизайнерским ремонтом, ее кадастровая цена составляла 4,5 млн ₽, а рыночная – 6 млн ₽. Но через год у соседей сверху случился сильный пожар: во время тушения квартиру Дмитрия полностью затопило, и она стала непригодна для жизни.
После пожара рыночная стоимость квартиры упала до 3 млн ₽, но налог на имущество все еще начисляют по кадастровой стоимости. Чтобы снизить налог, Дмитрий подал заявление о перерасчете кадастровой цены и установлению ее в размере рыночной.
С 1 января 2023 года подавать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной нужно в комиссию Росреестра при региональном ведомстве или МФЦ. К заявлению нужно приложить отчет об оценке рыночной стоимости жилья. Его нужно заказать на сайте Росреестра: аккредитованный специалист проведет оценку по утвержденным стандартам и составит отчет в бумажном или электронном виде. Отчет действителен шесть месяцев, стоимость оценки квартиры начинается от 3 500 ₽.
Комиссия Росреестра рассмотрит заявление в течение 30 дней и вынесет решение: если заявитель не согласен с ним, то сможет оспорить его в суде.
Кадастровую цену устанавливает государство, и в большинстве случаев собственникам достаточно просто знать, где она находится. Но иногда выгодно ее пересчитать: например, чтобы не платить налог за сгоревший домик в деревне, как за коттедж с евроремонтом.
___________________________________________________________________________________