Ускоренный рост цен относительно многолетних наблюдений объясняется провалом в августе, но вполне соотносится с осенним трендом.
При этом августовское снижение не сильно повлияло и на квартальное изменение средней стоимости квадратного метра. За три месяца (июль, август, сентябрь) рост основного показателя рынка превысил 3,5%, или 4 392,8 рубля. Наиболее значительно выросли цены в июле (+4%), в августе они снивелировались (–2,7%) и в сентябре пришли к среднему показателю.
Наибольший рост цен в сентябре на «квадраты» жилья были зафиксированы у двухкомнатных квартир (в среднем на 2,8%), в районе престижности ближе к центру (2,3%) и в центре (2,2%). Из квартир различных планировок самый высокий рост цен квадратных метров за месяц наблюдался у «хрущевок» (2,6%).
В микрорайонах и жилмассивах ближе к центру локомотивом роста стало трехкомнатное жилье, у которого средние цены за «квадрат» подскочили у квартир новой планировки на 5,6%, у «брежневок» — на 8,3% и у «хрущевок» — на 2,7%. Даже у немногочисленных «сталинок» в этом районе престижности повышение стоимости квадратных метров было зафиксировано на уровне 9,3%.
По итогам месяца самые дорогие «квадраты» предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 196 237,7 рубля. А рекорд был зафиксирован у двухкомнатных квартир в новом высотном доме на улице Кавказской, 45/2 по цене до 377 тысяч рублей за «квадрат».
Сдержали более активный рост цен главным образом трехкомнатные квартиры новой планировки: в центре они стали предлагаться на продажу дешевле на 8,3%, в средней отдаленности — на 12,2%, а на окраинах — на 7,6%. Их в этом снижении поддержали одно- и двухкомнатные улучшенной планировки ближе к центру со средним показателем –4,9% и на окраинах города –1,1%, и такие же «хрущевки» в средней отдаленности (–5,5%).
Самые доступные «квадраты» предлагались в начале осени в сегменте двухкомнатных «сталинок» на окраинах города со средним показателем 77 455,3 рубля. Но при этом есть рекордно низкие цены - до 40 тысяч рублей.
Цены на квартиры в сентябре выросли не так стремительно, как на квадратные метры. Это получилось из-за снижения средних площадей, предлагаемых на продажу. Так, средняя стоимость стала выше лишь на 0,7% (41 тысячу рублей) и достигла уровня 6 миллионов 235 тысяч рублей. В то же время медианная цена ушла даже в минус на 1,8% (105 тысяч рублей) и составила к концу сентября 5 миллионов 695 тысяч рублей.
Основными драйверами роста цен стали двух- и трехкомнатные квартиры новой планировки во всех районах престижности, кроме окраин. Так, двухкомнатные в современных домах подорожали за месяц в среднем на 3,8%, а трехкомнатные — на 6,3%. При этом максимальный рост наблюдался у них в центре города и ближе к нему. Это объясняется прежде всего высоким качеством нового строительства здесь, а также близким расположением к основным культурным, торговым и общественным центрам города.
В микрорайонах и жилмассивах, расположенных ближе к центру, даже «хрущевки» за месяц поднялись в ценах: трехкомнатные — на 2,8%, двухкомнатные — на 0,2% и однокомнатные — на 1,4%. Трехкомнатные «брежневки» тоже не отставали от них и подорожали в среднем на 3%.
Продолжает в городе действовать закономерность — чем дальше от центра, тем выше спрос на более дешевое жилье, которое выражается в росте цен на него. В сентябре в средней отдаленности росли цены на двух- и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (в среднем на 4,7%) и на однокомнатные «хрущевки» (3,8%). А на окраинах города дорожали одно- и трехкомнатные «брежневки» (1% и 1,9% соответственно) и двух- и трехкомнатные «хрущевки» в среднем на 7,7%.
При этом самые дорогие квартиры предлагаются на продажу в новых домах в центре. В сентябре средняя цена в этом сегменте составила свыше 14 миллионов рублей, а рекордно высокие цены запрашивали за трехкомнатные квартиры площадью 128 – 135 квадратных метров в домах на улицах Истомина, 62 и Комсомольской, 44 - 33,5 и 30 миллионов рублей соответственно.
А вот маленькие квартиры новой планировки не пользуются спросом. Видимо, потенциальные покупатели считают, что если уж тратить деньги на покупку жилья в современном доме, то никак не меньше, чем на двухкомнатное. А у кого средства ограничены, присматривают что-то подешевле в сегментах «хрущевок» и «брежневок» и подальше от центра. В результате однокомнатное жилье новой планировки в сентябре потеряло в ценах во всех районах престижности в среднем 5,3%. И даже квартиры подобной планировки всех размеров на окраинах города стали дешевле в среднем на 7,6%.
Подешевели в центре двух- и трехкомнатные «хрущевки» в среднем на 4,2%, а также одно- и трехкомнатные «брежневки» — в среднем на 4,9%. Им компанию составили однокомнатные «брежневки» ближе к центру города и в средней отдаленности (–4,1% и –11,6% соответственно).
Самое дешевое жилье, помимо малосемеек и комнат с подселением, в сентябре предлагалось на продажу в сегменте однокомнатных «сталинок» на окраинах по средней цене 3 миллиона 590 тысяч рублей, а самая доступная по цене квартира предлагалась за 2 миллиона 200 тысяч рублей на втором этаже хорошо сохранившейся кирпичной «сталинки» на улице Монтажной.
В октябре, как подсказывают многолетние наблюдения, рост цен продолжится, но с меньшей скоростью, чем в начале осени (до 1,5%). В ноябре темп может еще более замедлиться, но к концу 2023-го суммарное повышение цен за оставшиеся месяцы может составить до 4 – 4,5% и к Новому году средний показатель цены квадратного метра предположительно превысит 130 тысяч рублей, а может подняться и до 135 тысяч рублей.
Напомним, ипотечные кредиты становятся дороже и недоступнее. Тренд задал крупнейший игрок ипотечного рынка — Сбербанк — подняв ее на на 0,5 п. п. Другие отставать не намерены и уже готовят новые условия кредитов по собственным программам. Такая политика в целом снизит доступность ипотеки.
Обзор рынка составлен по объявлениям, опубликованным на сайте FarPost.ru.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVHAB.ru
