"До конца этого года, по нашим оценкам, мы выдадим около 4 трлн рублей ипотеки, тогда как в прошлом году мы выдали примерно 2,8 трлн. При этом (...) в силу принятых мер Центрального банка по повышению ставки и по еще целому ряду мер, связанных с повышением риск-весов, повышением предельной допустимой нагрузки и первоначального взноса мы думаем, что падение выдач ипотеки будет не менее чем на 30% в четвертом квартале. Поэтому в целом перегрева ждать нечего. Ипотека будет в четвертом квартале и, вероятнее всего, в первом квартале следующего года менее доступной", - заявил Греф.
Такой прогноз глава Сбера дал в ответ на действия ЦБ РФ по ужесточению требований к выдаваемой ипотеке.
ЦБ РФ видит проблемы
На рынке ипотеки наблюдается значительный рост. Согласно данным Центробанка, начиная с марта 2023 года, средний процентный курс по ипотеке увеличивался на 2% в месяц, достигнув 2,5% в июне. Это означает, что за год ипотечные ставки выросли на 27%. Эта ситуация стала первой серьезной проблемой.
Второй проблемой является выдача ипотечных кредитов людям, фактически находящимся в банкротстве. Это означает, что люди берут кредиты, в которых выплаты составляют более 80% их дохода. Во втором квартале 2023 года такие заёмщики составили 39% при долевом строительстве и 43% при покупке вторичного жилья.
Для решения этих проблем и снижения активности на ипотечном рынке Центробанк с 1 мая 2023 года ужесточил требования к резервам, которые банки должны формировать при выдаче кредитов. Однако даже после этих мер немногое изменилось. Некоторые кредитные организации даже уменьшили размер необходимых взносов и продолжают выдавать ипотечные кредиты, включая тех, кто является потенциальными банкротами. Это происходит из-за наличия у банков достаточного капитала (собственных средств), который позволяет им формировать дополнительные резервы.
Что изменилось с 1 октября 2023 года
Центробанк выражает недовольство тем, что он не имеет возможности ввести непосредственные ограничения в сфере ипотеки, аналогичные тем, что существуют в потребительском кредитовании (например, ограничение доли кредитов с определенными параметрами до 25%). Поэтому, с 1 октября 2023 года, Центробанк ввел блокирующие надбавки для ипотечных кредитов.
До 1 октября максимальная надбавка составляла 150%, но с 1 октября эта цифра увеличилась до 900%. Иными словами, если раньше банк увеличивал резервы в 1,5 раза при выдаче ипотеки с первоначальным взносом менее 10%, то после введения новых правил этот показатель вырастет в 9 раз.
Максимальная надбавка будет применяться для случаев долевого строительства и первоначального взноса менее 10%, независимо от того, какая часть дохода заёмщика идет на покрытие кредитов. Надбавки от 250% до 600% будут применяться в случае выдачи кредитов с первоначальным взносом от 10% до 15%.
Требования к резервам для ипотеки на вторичном рынке также ужесточены, но в меньшей степени.
Что делать покупателям?
Цены на недвижимость высоки, и это отпугивает желающих купить квартиру. Аналитики Национальной палаты недвижимости рекомендуют - если вы уже приняли решение покупать, лучше не затягивать процесс, особенно если у вас нет достаточно средств на первоначальный взнос. С 1 января 2024 года первоначальный взнос будет составлять уже 30 процентов.
Если у вас нет срочной потребности в покупке жилья, разумно накопить средства и внести первоначальный взнос в размере от 30% при оформлении ипотеки. Новые правила Центробанка не означают, что банки полностью прекратят выдавать ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом. Однако условия для таких займов станут крайне невыгодными (выше процентная ставка, дороже страховка), поскольку кредитным организациям придется компенсировать потери, связанные с формированием резервов, за счет самих заёмщиков.
Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время?
Пишите в комментариях