Важно отличать долевую и совместную собственность. Долевая собственность — это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются. Мы будем говорить о продаже доли, которая находится в общей долевой собственности.
Продать долю в квартире можно, как и жилье полностью, но для проведения таких сделок нужно соблюсти ряд условий. Перед тем как выставлять долю на продажу, вы должны предложить ее другим сособственникам по определенной цене, так как они имеют преимущественное право покупки перед другими покупателями.
Преимущественное право покупки, установлено пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ. При его нарушении участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Ограничивать возможности долевых собственников, предлагая завышенную цену запрещено. Стоимость доли, при выставлении её на рынок, не должна быть ниже той цены, которую вы указали всем сособственникам, в то же время всем сособственникам должны быть предложены равные условия по приобретению.
Если вы предложите совладельцам выкупить долю условно за два миллиона, а потом будете продавать ее за миллион - сделку не одобрят. Если человек не пытается хитрить, а просто не нашел покупателя на первую сумму и готов ее снизить, - так сделать можно, но придется высылать новые уведомления совладельцам.
Предложение должно быть оформлено в письменном виде и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Уведомление также можно направить через нотариуса. В тексте указывают личные данные, размер доли, называют сумму и остальные условия предстоящей продажи.
Далее нужно подождать месяц или до истечения месяца получить письменные отказы от реализации преимущественного права покупки от остальных собственников после этого можно выставлять долю на продажу, предлагая ее другим покупателям.
Нужно понимать, что владельцы других долей не могут просто запретить вам продавать свою долю. Они либо должны ее выкупить, либо отойти в сторону. Даже если в последующем "сосед" обращается в суд, он не может требовать, чтобы сделку признали недействительной.
Если сразу несколько сособственников захотят купить долю, вы вправе продать долю любому из них. Когда доля продается сособственнику, то извещать остальных сособственников не требуется. В таком случае у них нет преимущественного права покупки.
Если продается доля несовершеннолетнего ребенка, нужно будет дополнительно получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства.
Законодательство о долевой собственности было изменено в 2016 году. С тех пор любые сделки с долями, в том числе дарение и купля-продажа, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. После подготовки документов и удостоверения их у нотариуса нужно зарегистрировать переход права собственности на долю в Росреестре. Соответствующее требование закреплено Гражданским кодексом РФ.
До недавнего времени закон не ограничивал площадь долей. Например, можно было купить 1/100 московской квартиры для прописки. Это привело к тому, что в некоторых квартирах было множество собственников и зарегистрированных.
Государство пытается разобраться с проблемой с "резиновых" квартир и
1 сентября 2022 года в Жилищный кодекс были внесены поправки, которые запретили собственникам жилья и долей в жилом помещении делить их на части менее 6 квадратных метров. Стали запрещены сделки с долями в жилье, если в итоге собственнику будет принадлежать меньше 6 м² площади недвижимости.
Если до поправок собственнику уже принадлежала доля менее 6 м² она так и остаётся в собственности. Росреестр подчеркивает, что сделки, заключенные ранее 1 сентября 2022 года отменить на основании №310-ФЗ будет нельзя. Прямого запрета на сделки с микро долями не может быть, поскольку это нарушило бы статью 35 Конституции, включающую в себя право распоряжаться частной собственностью, но распорядиться ей будет сложнее.
Например, доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому совладельцу квартиры. Причем если таких совладельцев несколько, а долю вы продаете только одному из них, разрешения остальных не требуются. Если микро доли получены по наследству, можно, например, заключить с остальными наследниками соглашение о разделе наследственного имущества. И вместо малой доли получить иное имущество или деньги.
Остались исключения: доли ниже установленного порога все еще могут появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.