Пока сектор строительства по всей стране продолжает набирать обороты, вопрос о ценообразовании на рынке жилой недвижимости становится всё более популярным.
- В то же время, у многих из тех людей, кто “держит руку на пульсе” и в курсе нынешних условий рынка, возникают подозрения о "сговоре" застройщиков, которые предположительно завышают цены для увеличения своих доходов.
Однако реальность намного сложнее, чем может казаться на первый взгляд. Но давайте обо всем по-порядку.
В начале 2023 года государственные органы выразили обеспокоенность проблемой перепроизводства на рынке недвижимости.
Из 98 млн кв. метров жилья, находящегося в стадии строительства, к весне было продано лишь 29 млн квадратных метров.
Такая большая разбежка ставит под сомнение в первую очередь принципы ценообразования и эффективность рынка в целом.
- Кое-кто может предположить, что такая ситуация обусловлена высокими затратами на строительство или незначительной прибылью застройщиков, но эти факторы не могут полностью объяснить проблему.
- Чтобы понять ситуацию, нужно рассмотреть процессы финансирования строительных проектов и взаимоотношения между застройщиками и кредитными организациями.
Как работают строительные проекты
Давайте рассмотрим обычный сценарий.
- Застройщик приобретает земельный участок и получает необходимые разрешения, после чего обращается в банк за кредитом на реализацию проекта. Банк финансирует 70-90% бюджета проекта, требуя в залог 100% акций компании-застройщика, землю или будущую недвижимость.
- Кроме того, стороны согласовывают график поступления средств от покупателей на специальные счета (эскроу-счета), которые используются для погашения кредита.
- Стороны договариваются о цене, которая позволит заполнить эскроу-счета в соответствии с бизнес-планом и обеспечит их общую прибыльность.
В договоре также указывается ликвидационная стоимость — это та стоимость, по которой можно быстро продать любую квартиру в рамках объекта. Обычно она ниже начальной стоимости примерно на 30%.
Изменение цен на жилье может привести к тому, что банк изменит условия кредитования, увеличив процентную ставку, чтобы компенсировать риск снижения доходов от продажи объектов недвижимости.
- В результате, застройщики активно используют маркетинговые механизмы, такие как акции, скидки и рассрочки, чтобы стимулировать спрос.
- В городах, где рынок наиболее насыщен, стоимость новых квартир может быть ниже, чем стоимость аналогичных квартир на вторичном рынке.
Стоит отметить, что "сговор" застройщиков (как многие его называют) вряд ли возможен в силу конкурентных условий на рынке.
Сегодня более 10 тысяч компаний занимаются строительством жилья в России, и большинство из них стремится снизить цены, чтобы привлечь покупателей и увеличить объем продаж.
Таким образом, ценообразование на рынке недвижимости в России определяется множеством факторов, включая стоимость земли, строительные работы, инфраструктуру, рыночные и финансовые условия, предлагаемые кредитными организациями.
- Изменение любого из этих факторов может привести к изменению цен. Ситуация на рынке жилья в Санкт-Петербурге в конце 2023 года подтверждает это.
- В свете увеличения ставок ЦБ, банки были вынуждены ужесточить условия кредитования. Это привело к снижению спроса и, как следствие, к незначительному снижению стоимости жилья.
В заключение хотелось бы сказать, что вместо поиска виновных в "сговоре" застройщиков, стоит обратить внимание на реальные причины, влияющие на ценообразование.
Это позволит принимать обоснованные решения и понимать, что вопросы ценообразования на рынке недвижимости не могут быть решены простым обвинением застройщиков. Проблема гораздо глубже.
Наша команда разработала ПОДБОРКУ из ТОП-5 жилых комплексов комфорт-класса в разных районах Санкт-Петербурга с информацией о проектах, локации и преимуществах. Готовы поделиться файлом: заполняйте форму ниже.
Только для читателей Дзена мы проводим бесплатную консультацию. Если вы ищете подходящий вариант для себя или инвестиций — оставьте заявку на сайте или напишите в Tелеграм.
Поможем подобрать идеальную для вас квартиру, а также проясним скрытые аспекты, связанные с выбором и покупкой недвижимости.