Топ-4 рекомендации по инвестициям в недвижимость прямо сейчас.
Рынок недвижимости по-прежнему остается одним из самых простых и надежных инструментов для инвестиций своих сбережений: квартира, апартаменты или загородный дом, в отличие от денег «под подушкой», криптовалюты или NFT, не могут в одночасье превратиться в «фантик». Поэтому инвесторы со всего мира продолжают вкладывать именно в этот инструмент. С другой стороны, на рынке недвижимости тоже есть свои хитрости: при одном и том же капитале можно зарабатывать до 30% годовых, а можно стать обладателем неликвида. В этой статье я дам топ-4 рекомендаций по инвестициям в недвижимость прямо сейчас, чтобы ваш капитал не превратился в красивый «фантик».
Рекомендация № 1. Хотите защититься от инфляции – инвестируйте в недвижимость.
Многие эксперты сходятся во мнении, что именно покупка недвижимости – один из лучших способов защиты с инфляцией. Да, безусловно, покупка квартиры, апартаментов или загородного дома – это существенные расходы, но чем раньше вы это сделаете, тем меньше «откусит» от вашего капитала инфляция. И что еще более важно - стоимость уже вашего имущества увеличивается пропорционально инфляции. Многие не раз слышали фразу о том, что в России недвижимость никогда не дешевеет. Так вот, это чистая правда, но только в том случае если вы ее покупали за рубли и, например, сдаете в аренду. Капитализация в рублях растет, а вы еще получаете пассивный доход.
С весны 2000-го года в Москве квадратный метр в среднем подорожал примерно в 13 раз, в то время как инфляция за тот же период увеличила стоимость товаров и услуг в среднем в 7,9 раза. Также по данным Capital Gain, с 2000 по 2021-й недвижимость принесла 12,6% годовых, тогда как инфляция была 9,54% годовых.
По этим и многим другим причинам недвижимость – наиболее устойчивый к инфляции инструмент. И именно его грамотные инвесторы берут на вооружение в первую очередь. Чего не скажешь о новомодных явлениях, таких как криптовалюта или недавно очень популярный рынок NFT, который может падать также стремительно, как и когда-то рос…
Обо всем красноречиво говорят цифры: за 2021 год объем рынка NFT достиг $17,6 млрд, что в 200 раз больше, чем было годом ранее. Но по данным блокчейн-трекера DappRadar, уже к III кварталу 2022 года общий объем продаж NFT упал на 60%, опустившись до $3,4 млрд… Известный в России исполнитель и бизнесмен Тимати не скрывал радости от того, что не вложился в этот инструмент, хотя его уговаривали.
Рекомендация № 2 – не покупайте недвижимость на деньги в валюте… ЧТО?
По данным информационно-аналитического интернет-портала о недвижимости «Индикаторы рынка недвижимости», стоимость недвижимости в валюте в России в 2023-ем опустилась до значений 2006 года.
Напомню, что в 2008 году цены на жилье в России в валюте достигли своего исторического максимума, но с тех пор наблюдается отрицательная динамика. Сейчас средняя стоимость «квадрата» в Москве составляет порядка 3 тыс. долларов, а на пике этот показатель был порядка 6 тыс. долларов. Это означает, что все те инвесторы, кто вложил валюту в покупку квартир, потеряли более половины своих средств. Даже те, кто просто положил сравнимые суммы в валюте «под подушку» (вместо «инвестиций в бетон»), оказались более чем в двукратном номинальном выигрыше.
Безусловно, снижение валютных цен на недвижимость напрямую связано с девальвацией нашей национальной валютой и нюанс в том, что скорость этого процесса превосходит темпы инфляции.
Рекомендация № 3 - сдавайте квартиру в аренду за… границей.
В более завидном положении оказались те инвесторы, кто покупал недвижимость в столице России за рубли и сдавал ее в аренду, поскольку население Москвы все время растет, следовательно, растет и спрос на съемные квартиры. Однако и здесь есть один нюанс: «входной билет» на рынок столичной недвижимости сопоставим с инвестициями в зарубежные дома и апартаменты. Однако, в России средняя доходность от долгосрочной сдачи в аренду квартиры составляет 4-5% годовых в рублях. В то время как в Турции или ОАЭ этот показатель может доходить до 10% годовых в валюте!
Вообще апартаменты в хорошем микрорайоне, но не в центре Дубая, можно купить за 13-15 млн руб. Причем это будет не студия, а полноценная «однушка» на 40-50 квадратных метров. Для тех, кто еще не изучал рынок ОАЭ, могу отметить, что однокомнатные квартиры могут быть там и до 90 «квадратов».
Более того, при покупке новостройки в ОАЭ, большинство застройщиков предлагают беспроцентные программы рассрочки до 7 лет, что позволит окупать платежи за квартиру при помощи сдачи ее в аренду. Средняя доходность при долгосрочной аренде в Дубае – 6-8%, но есть локации, где ставка может достигать 10% годовых. И это в валюте, которая последние годы показывает стабильный рост на фоне слабеющего рубля. Для любого инвестора это важный фактор.
Доходность от аренды в Турции чуть ниже – 4-7% годовых. Но из-за того, что эта страна в последние годы стала геополитическим тяжеловесом, ее ВВП растет выше прогнозов аналитиков и несмотря на снижение лиры только по итогам второго квартала текущего года уровень внутреннего валового продукта вырос на 3,8% (в годовом исчислении).
Один из главных магнитов страны – Стамбул. Город стремительно развивается: открываются новые бизнес-центры международного уровня, сюда переезжают высококлассные специалисты со всего мира, а цены на недвижимость выросли на 193,9% всего за три года: в 2020-ом средняя стоимость «квадрата» в Стамбуле составляла около 550 долларов, а сегодня - $1400-1500. И рост стоимости продолжается… Следовательно, инвестировав в этот рынок сейчас вы, сможете заработать не только на аренде, но и на высокой капитализации самого объекта недвижимости.
Рекомендация № 4 – присмотритесь к ИЖС. Тут доходность до 30% годовых.
По итогу прошлого года ввод частных домов достиг исторического максимума - 57 млн кв. м! Спрос на загородную недвижимость настолько велик в последние годы, что объемы вводимого частного жилья опережают темпы многоквартирного строительства.
Растет и стоимость загородного «квадрата». По оценкам Циана, средняя стоимость загородного дома в России к началу весеннего сезона 2023 года составила 9,78 млн рублей. Это на 18% выше, чем стоил в среднем дом в марте 2022-го. А за три года — с марта 2020-го — средняя стоимость увеличилась на 85%.
Сегмент ИЖС продолжает расти семимильными шагами, оставаясь одним из ключевых инструментов для улучшения жилищных условий граждан. Безусловно, в пользу ИЖС говорят несколько ключевых факторов, начиная от того, что это более доступное жилье, нежели квартира, заканчивая более высокой экологией, отсутствием соседей сверху и вечной проблемой мегаполиса – парковкой.
И тут неважно, решен ли у вас жилищный вопрос, и вы ищете классную инвестицию или вам хочется уберечь средства от инфляции и что-то купить, сегмент ИЖС – оптимальный вариант.
Во-первых, вы как инвестор или покупатель получаете актив в собственность. Причем вносите средства не разом, а поэтапно: сначала оплачиваете земельный участок, на который накладывается обременение в пользу инвестора. Второй этап – строительство дома, который уже возводится на вашей земле и также принадлежит вам.
Во-вторых, в отличие от строительства квартиры, на возведение дома уходит до 8-9 месяцев. В-третьих, порог входа – от 5 млн рублей. Всего спустя 6-9 месяцев, когда дом будет готов, если вы его продадите, доход составит 20-30% годовых.
Безусловно, такую доходность дает далеко не каждый проект, тут необходим тщательный анализ и об этом я подробно рассказал в этой статье. Там есть конкретные примеры строящихся домов и коттеджных поселков, где такие прибыли гарантированы.
Выше я перечислил лишь четыре основных рекомендации для тех, кто хочет уберечь свой капитал от инфляции и заработать. Какой из предложенных инструментов ближе именно вам? Также, если вы знаете еще какие-то способы защиты капитала, способные принести их обладателю хорошие дивиденды, напишите об этом в комментариях.