Компания доверительного управления или отельер?
Часто приходится сталкиваться с тем, что в Сочи и не только продаются апартаменты с доверительным управлением.
Давайте разберемся, что это за зверь, и с чем его готовят и едят?
Итак, существует несколько вариантов пассивного дохода, который ожидает инвестор от аренды своих квадратных метров.
Это посуточная аренда апартов или длительная.
Суточная имеет более высокий доход, но хлопот будет полон рот.
Длительная аренда менее доходная, но более стабильная. Главное найти добросовестного арендатора, который через пару месяцев не съедет и не перестанет платить.
Важный вопрос будоражит умы инвесторов, купивших квадратные метры на море: «Как этим добром теперь управлять?»
Кто будет заниматься заселением, выселением, уборкой, мелким ремонтом и главное как делить барыши?
На помощь приходят компании доверительного управления, которые готовы взять ваш апарт в управление, где вы будете получать в лучшем случае 50% от валовой выручки.
Не обольщайтесь, если вам заявляют, что прибыль будут делить 70 на 30 или 80/20, где вы как собственник будете получать большую часть. Ага! Это только теория, практика в другом.
Чем же отличается отельер от компании доверительно управления?
Отельер как правило имеет накопленный опыт в управлении номерным фондом, такие как Космос, Азимут, Алеан и др. Про иностранные Хаяты промолчим, они ушли с нашего отельного рынка.
У этих ребят имеется определенная культура ведения бизнеса, взаимодействия с партнерами и гостями своих отелей. Существует и определенный чек-лист требований, согласно которым они принимают в управление объект.
Наличие ресторана, мест общего пользования являются неотъемлемой частью. СПА, бассейны, бутики и прочая инфраструктура по возможности.
Они очень требовательны к себе, к своим сотрудникам. Но и не менее требовательны к объектам, которые берут в управление.
Благодаря своей репутации, развитой сети, сформированной клиентской базе, правил поведения и ведения бизнеса, отельеры имеют возможность наполнять гостями свои отели круглый год. К тому же отельеры предоставляя сервис, а не «сервиЗ» могут себе позволить держать цену аренды (отдыха) выше, чем у суточной квартиры или бутик - отеля.
Подписывая договор управления с отельером, как правило, его регистрируют в Росреестре. Тем самым ограничивают ваше право пользования. При этом такая регистрация гарантирует исполнение своих обязательств со стороны отельера.
Ведение бизнеса с отельером это работа в долгую.
Что происходит с компаниями доверительного управления?
Как правило, они не имеют богатого опыта управления большим номерным фондом. Для того что бы завладеть вашими сердцами на бумаге они готовы отдавать вам до 80% от валовой выручки.
Вот тут стоит насторожиться. «Почему?»: спросите вы, ведь отельер платит только 50, а тут аж 80%.
Дело в том, что управление апартаментами это тоже бизнес и вести бизнес в убыток ни кто не будет. Если вы не даете заработать открытым путем тем, кто вашим номером управляет, не думайте, что оператор «не вытащит» свои деньги.
Существует определенные расчеты рентабельности ведения отельного бизнеса. Это и номерной фонд, и инфраструктура, и местоположение и многое другое.
На первый взгляд вам может показаться, что отельер забирает слишком много, однако он обеспечит вам больший чек и больший процент загрузки по году. Не судите работу отельера в процентах. Понимать нужно общий валовый объем денег, который способен дать отельер.
Иными словами, отельер поможет вам заработать больше, чем просто компания доверительного управления. Проверено на опыте.
Не только локация определяет ценность объекта в Сочи, но и в чьих он руках находится.
Выводы делать вам. Занавес.