Нередкой (частой) является ситуация, когда человек, владеющий долей в праве собственности на квартиру, фактически не может пользоваться ею. Например, у вас в собственности 1/3 доли на однокомнатную квартиру, но проживает в ней только один из собственников, который, ко всему прочему, быть может, всячески препятствует вам пользоваться своей долей.
Вы, как собственник доли, имеете право на предоставление в своё пользование части имущества, соразмерно вашей доле. Однако установить вменяемый порядок пользования здесь практически невозможно.
Трудно себе представить, что вам, например, предоставят в пользование правый угол комнаты…
Это большая проблема.
В моей практике были споры, когда мы пытались признать такие доли незначительными, обязывая по суду других сособственников в принудительном порядке выкупить такую «мёртвую» долю.
Однако существует и другой способ. Так, если вы не можете владеть и пользоваться своей долей, то имеете право потребовать от другого собственника, который пользуется вашей долей, взыскания компенсации.
Механизм простой.
Да, у нас с тобой общая вещь (например, квартира). Но ты, дорогой сособственник, «узурпировал власть» над ней, не давая мне пользоваться нашей общей вещью. Поэтому ты должен выплатить мне компенсацию за своё господство.
Право стремится к равновесию. Действительно, кажется, что такой выход из ситуации является разумным и справедливым.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п.2 ст.247 Гражданского кодекса РФ).
Компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления владения и пользования имуществом, вследствие действий другого сособственника, который за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.
Обычно в таких делах назначается судебная экспертиза, которая установит рыночную стоимость владения такой долей. И вот, если не дают пользоваться своей долей, то будете получать хотя бы компенсацию, как будто бы получаете арендные платежи.
В целом отношение к долевой собственности у меня двоякое. С одной стороны, долевая собственность позволяет удовлетворять различные потребности (например, в жилье). С другой стороны, между долевыми собственниками очень часто возникают неразрешимые проблемы. Конечно, упразднить институт долевой собственности – невозможно, да и нет необходимости. Необходимо развивать данный институт, учиться договариваться.