Ранее мы говорили с вами о способах обретения финансовой независимости. Ключевым здесь является получение дохода, не зависящего от нас и не отнимающего у нас много времени.
Что может приносить такой доход?
Напомним, главные свойства, которые нам необходимы: отсутствие большого личного участия, регулярность такого дохода и безопасность (чтобы завтра мы не пошли снова зарабатывать, потеряв его). Так куда же можно вложить наш капитал?
1. Депозит в банке. Самое простое, что можно сделать. Лучше выбрать банк покрупнее и понадежнее, так как АСВ покрывает небольшой размер вклада. И открывать вклады в подходящее время.
2. Облигации. «Долговые расписки» государств или крупных компаний. Мы с вами рассматривали самые надежные – государственные. Государство у нас одолжило деньги на определенный срок и выплачивает нам раз в квартал купон. Подбираем под себя разные выпуски и получаем регулярные выплаты.
3. Дивидендные акции. Покупаем акции компаний, которые распределяют свою прибыль в конце года, как дивиденды. Распределяем портфель так, чтобы дивиденды приходили в удобные сроки и надеемся на большие цифры.
4. Фонды. Различные фонды: облигаций, акций, недвижимости, которые обещают регулярные выплаты.
5. Недвижимость. Приобретаем недвижимость, которая приносит постоянный арендный доход. Если хорошо подобрать коммерческую, то можно рассчитывать процентов на 10% годовых. О жилой для аренды забудьте, она дает 2-3%.
6. Предыдущие 5 пунктов, но в другой юрисдикции.
Все эти способы имеют общие черты и достаточно безопасны, если грамотно и правильно подобраны.
Но все же мы хотим поговорить о рисках. Действительно, последние полтора года показали нам, что, оказывается, самые надежные способы инвестиций имеют существенные риски, если вы живете в России. Перечислим примеры того, что происходило:
1. Рубль обесценился с 70 руб. до 100 за доллар. А значит ваши деньги на депозите потеряли 40% покупательской способности, и ваш доход также.
Кроме того, многие еще помнят изъятия и заморозки вкладов для нужд государства в недалеком прошлом. Мы закладываем высокую вероятность, что это может повториться в недалеком будущем.
2. Биржа была закрыта почти месяц. Многие еврооблигации и по сей день не приносят никакого дохода.
3. Компания сама решает платить или нет дивиденды. Это не обязанность, а право. Так что этот способ обеспечения пассивного дохода считаем самым нестабильным.
4. «Самые надежные» фонды Finex, о которых не написал только ленивый финансовый консультант, обанкротились и были закрыты.
5. Недвижимость показала себя очень хорошо на протяжении всех последних лет. Инфляция увеличивает арендный поток, а люди продолжают вкладывать в надежность «бетона».
6. Многие иностранные акции на СПБ бирже до сих пор заблокированы, думаем, что надолго. Достаточно рисковано инвестировать даже через иностранных брокеров.
А что с рисками у недвижимости?
Разберем недвижимость подробнее. 70% миллионеров мира стали миллионерами на недвижимости. Почему? Дело в инфляции. В недвижимости находится большая часть денег мира. По расчетам, проведенным в 2022 году, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает $300 трлн.
Для сравнения:
• мировой ВВП оценивается в $85 трлн,
• весь рынок акций стоит около $110 трлн,
• облигаций — $120 трлн.
Лучшим активом в недвижимости является коммерческая, так как ее стоимость определяется не только оценочным способом (сколько за нее готовы дать покупатели, исходя из цен конкурентов), но и доходным способом (за сколько арендных платежей ее готов купить покупатель). То есть, если из-за инфляции товары в условной «Пятерочке» подорожают в 3 раза, помещение, в котором находится этот магазин станет в 3 раза дороже.
Вслед за инфляцией дорожает и недвижимость, используемая для жизни. Например, за последние несколько лет недвижимость в консервативной Германии подорожала в 2 раза. Люди, которые купили там квартиры поражаются: «мы стали миллионерами!». Это чувство, с одной стороны, обманчиво, ведь меновая стоимость осталась прежней, так как подорожало все. Но, с другой стороны, владельцы недвижимости точно больше довольны, чем люди, которые держали деньги на депозитах. Время, когда мировая инфляция двузначная - это время, когда нужно избавляться от денег. В хорошем смысла слова. Нужно вкладывать их в дорожающие активы. Поэтому мы занимаемся недвижимостью - это сфера, где в консервативных инструментах можно заработать очень много.
В недвижимости критически важен ее выбор. Нет плохой страны или сферы. Бали не лучше Дубая, а склад не хуже торгового центра. Просто есть плохие активы и хорошие. Невероятно важно, какого качества актив ты выбрал, и как он будет управляться. Если вы покупаете квартиру в Дубае, которую построили с ужасным качеством, а управляют еще хуже – это плохой арендный актив. Через 10 лет его арендный доход с учетом вложений будет отрицательным. На такой квартире возможно заработать, перепродав, но точно не покупая ее в долгосрочный портфель.
На покупку недвижимости нужен большой капитал, но это единственный актив, на который дают такое кредитное плечо. Кредитным плечом называется тот кредит, который вам могут выдать в соотношении с собственным взносом. На фондовом рынке для обычного участника кредит (маржа), который дает ему брокер, крайне мал. А в недвижимости банк выдает вам в долг 80-85%, а иногда и 100% стоимости актива. Это удивительно свойство, которым нужно уметь пользоваться.
Итак, доходная недвижимость – лучший актив для защиты от инфляции. При этом важно выбрать правильную недвижимость, исходя из ее качества и управляющей компании. Идеальным сценарием будет привлечь большое кредитное плечо под минимальный процент, а также получать регулярный доход. Как это сделать частному инвестору?
Наш продукт GARNET Holiday отвечает этим запросам
Управляя капиталом инвесторов мы не смогли найти продукт, который адекватно отвечал на все перечисленные выше риски. Поэтому мы создали свой - построили коттеджи и предложили их инвесторам для сдачи в аренду. На наш взгляд, финансовая модель Holiday Village подходит большинству инвесторов - как консервативных, так и тех, кто активно инвестирует.
Мы считаем, что в нашем проекте риски сводятся к минимуму благодраря следующим особенностям:
- Локация: коттеджи не просто рядом с Москвой, а на территории развитых туристических зон с хорошей логистикой.
- Собственность: и дом и земля в собственности у инвестора.
- Сервис: мы сделали свою управляющую компанию, закрывающую потребности арендаторов и снимающую головную боль с инвесторов.
- Доходность: инвестор получает рост стоимости своей земли, дома, а также ежемесячный доход от сдачи в аренду.
Показываем как строим, общаемся с инвесторами, отвечаем на вопросы - все это вы найдете на нашем Youtube-канале. Предлагаем начать с этого видео для знакомства.
Каждый месяц мы проводим инвест-туры, на которых можно вживую посмотреть дома, пообщаться с другими инвесторами и просто отдохнуть - как самому, так и с семьей. Чтобы не пропустить следующий тур, подпишитесь на нас в VK.
Задать свой вопрос, узнать больше деталей и связаться с нами можно через наш сайт. Листайте страницу ниже - вы попадете на него.
Добро пожаловать в GARNET Holiday!