Приобрести собственные квадратные метры — это вам не в магазин за хлебом сходить. Многие уверены, что покупка квартиры — сложный и замороченный процесс с массой подводных камней, которые под силу одолеть только риелтору. Но так ли это на самом деле и можно ли купить квартиру, не прибегая к услугам агентов? 78.ru расставит все точки над i.
В реальности люди, нанимающие агента, всё чаще жалуются, что выкинули деньги на ветер. В соцсетях и на тематических форумах можно найти массу историй о риелторах-бездельниках, которые получают комиссионные ни за что, о непрофессиональных и неграмотных агентах, о риелторах-хамах и даже мошенниках.
За что платим?
Один из авторов сообщества «Т-Ж» по имени Дмитрий пожаловался, что агенты по недвижимости вконец обнаглели от лёгких денег. «Они тратят на продажу квартиры от силы пару часов, а хотят за свои услуги бешеные бабки», — возмущается мужчина. Дмитрий считает, что продавцы квартир напрасно пользуются услугами посредников: что мешает самостоятельно сделать красивые снимки квартиры и выложить их, к примеру, на «Авито»? Да и подготовить необходимые документы по списку — не большая проблема, уверен автор.
«Скажите мне, за решение каких таких задач нужно отдавать риелтору среднемесячную зарплату по РФ или даже больше?» — задаётся резонным вопросом Дмитрий.
Другой пользователь под ником Alexander уверяет: и купить, и продать квартиру вполне может любой среднестатистический человек, для этого вовсе не нужно обладать какими-то сакральными знаниями. А все клятвы агентов в том, что они гарантируют безопасность сделки, можно смело делить на десять: «Подавляющее большинство риелторов — не юристы совсем, поэтому они от изменений в законах почти так же далеки, как и покупатели».
В этом есть большая доля правды, для работы риелтором сегодня не нужно вообще никакого образования, не говоря уж о юридическом: берут, что называется, всех подряд «по объявлению». Более того: некоторые риелторы не имеют даже аттестата об окончании средней школы — об этом рассказал один из бывших агентов по недвижимости:
«У нас в агентстве только один человек из 20-ти имел юридическое образование, да и то отнюдь не по жилищному праву. Поэтому, когда очередной риелтор начнёт заикаться о юридическом сопровождении, можно смело плюнуть ему в лицо. Он знает о праве не больше, чем любой из граждан, потратив час на изучение законодательства», — пишет экс-риелтор, а платформе «Пикабу».
Впрочем, будь у риелтора хоть пять дипломов юриста, даже в этом случае, уверены критики, никакой ответственности за вашу сделку он нести не будет. «В большинстве своем это паразиты на рынке», — пишет пользователь «Т-Ж» под ником DN. Он добавляет, что свою квартиру купил без всяких агентов.
«Даже если риелтор всё проверил — а делать это он будет по тем же базам, что и вы, — он не несёт никакой ответственности, если что-то упустил и сделку оспорили. Придётся всё за ним проверять. Отсюда вопрос: зачем ему платить?», — интересуется автор комментария.
По всему выходит, что агент при покупке квартиры вроде как не нужен. Но если бы всё было так однозначно, профессия риелтора давно канула бы в Лету, а этого не происходит. И тому есть целый ряд объяснений.
Плюсы покупки квартиры с риелтором
1. Подбор вариантов
Если вы точно знаете, чего хотите, или уже присмотрели конкретный объект, риелтор вам на этом этапе точно не нужен. А вот если ваши представления о будущем жилье весьма туманны, то лучше предоставить эти хлопоты агенту. Тем более что он лучше разбирается в текущей ситуации на рынке, ориентируется в ценах, знает все нюансы и подводные камни тех или иных районов.
Опытный и добросовестный риелтор обязательно предупредит вас о том, что через пару лет под окнами приглянувшейся квартиры проложат скоростную трассу или о том, что каждое лето жители этого района задыхаются от едких выбросов с близлежащей фабрики. А малопривлекательный на первый взгляда вариант в пригороде может оказаться настоящим сокровищем, потому что рядом с ним планируют построить станцию метро. Особенно актуальны такие рекомендации для приезжих, которые ещё не очень хорошо знакомы с городом и его «скелетами в шкафу».
2. Экономия времени
Если вы работаете и заняты целый день, заниматься поисками новой квартиры вам будет элементарно некогда. Ещё более остро этот вопрос стоит у тех, кто хочет купить квартиру в другом регионе или городе: тут вообще без риелтора не обойтись, ведь иначе придётся постоянно мотаться туда-сюда.
Поэтому логично переложить эти нудные и отнимающие много времени мероприятия на плечи агента. Он проведёт тщательные изыскания и отберёт для вас только реальные и стоящие внимания варианты, узнает обо всех нюансах, а затем договорится с продавцом о встрече — вам останется только приехать на просмотр.
3. Фейки
Зачастую за красивыми фотографиями на сайтах бесплатных объявлений скрываются жуткие клоповники и «бабушатники», а за «вкусной ценой» нередко стоят мошенники. В Петербурге, к счастью, такие истории уже почти не встречаются, но в некоторых городах, скажем, в Сочи, рынок недвижимости очень специфический и заполнен аферистами всех мастей.
Опытный риелтор с намётанным глазом слёту определит, какие объявления — фейковые, отфильтрует их и не будет тратить на них ни своё, ни ваше время.
4. Переговоры
Звонить десяткам владельцев и застройщиков, договариваться о просмотрах, торговаться — всё это не только отнимает уйму времени, но и очень утомляет. Хорошо, если вы экстраверт, а если наоборот?
Если одна лишь мысль о бесконечном общении и разговорах с незнакомцами заставляет вас забиться под стол, лучше доверьте все переговоры риелтору: хорошо подвешенный язык плюс жажда комиссионных сделают своё дело. Вам останется только прийти на просмотр, а затем на сделку.
5. Тщательная проверка
Грамотный и ответственный риелтор, даже не имея юридического образования, в обязательном порядке проверит квартиру и продавца «на вшивость»: узнает, нет ли обременений, задолженностей, всё ли «чисто» с документами. И не только это: хороший агент выяснит, есть ли скрытые изъяны в самой квартире — протечки, плохая шумоизоляция, прогнившие коммуникации, несогласованная перепланировка. А в идеале ещё и разузнает, кто ваши будущие соседи — ведь мало кому будет приятно жить бок о бок с маргиналами, устраивающими по ночам развесёлые гулянки.
Кстати, за все выявленные огрехи риелтор может выбить для вас очень приличную скидку.
6. Выгодная ипотека
Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, риелтор оперативно подберёт для вас варианты самых выгодных ипотечных программ. Он же может представлять вас в переговорах с банком, чтобы те дали вам наилучшие условия. Кроме того, многие банки предоставляют крупным агентствам недвижимости солидные скидки — грех не воспользоваться такой щедростью.
7. Поддержка и консультации
Любая крупная покупка — это серьёзный стресс, а покупка квартиры — тем более. Люди боятся потерять деньги или принять неверное решение, поэтому очень переживают, сомневаются, теряют сон и аппетит. Опытный риелтор обычно всегда на связи с каждым клиентом, он всегда готов проконсультировать по любому вопросу и успокоить будущего квартировладельца.
Минусы покупки квартиры с риелтором
1. Расходы на комиссионные
Многие при покупке квартиры отказываются от услуг агента, поскольку боятся, что придётся выложить немалую сумму сверху. На самом деле комиссионные риелтору платит обычно не покупатель, а продавец. Средняя комиссия агентства в Петербурге — 2-3% от стоимости объекта, некоторые «крутые» агентства берут до 5-7%.
Правда, это касается только тех случаев, когда агента нанимает продавец. Если же риелтора находит покупатель, то придётся заплатить. Услуги специалиста обойдутся примерно в 2% от стоимости покупаемой квартиры.
2. «Скрытые» платежи
Некоторые риелторы и агентства недвижимости действуют недобросовестно, навязывая клиентам дополнительные услуги. Например, агент может предложить вам оформить документы для ипотеки за отдельную плату. Не спешите выкладывать деньги: все услуги должны быть включены.
3. Низкая квалификация риелтора
На рынке, конечно, много грамотных, подкованных и опытных специалистов, которые стоят своих денег. Но не меньше и тех, кто гонится исключительно за деньгами и стремится как можно скорее вывести вас на сделку, а дальше — хоть трава не расти. Если не хотите нарваться на такого горе-специалиста, выбирайте агента как можно тщательнее: воспользуйтесь рекомендациями знакомых, изучите отзывы в интернете, поинтересуйтесь, сколько сделок провёл агент и довольны ли их участники.
Как купить квартиру без риелтора и не потерять деньги
- Если вы твёрдо решили, что можете обойтись без посредников и способны приобрести квартиру самостоятельно, воспользуйтесь ценными советами от экспертов.
- Внимательно изучите все предложения в интернете: лучше искать «квартиру мечты» на специализированных порталах со строгой модерацией — «Циан», «Домклик», «Домофонд».
- Чтобы убедиться в юридической чистоте сделки и проверить все документы, стоит нанять юриста.
- Чтобы грамотно составить договор и зарегистрировать его, обратитесь к нотариусу. Он удостоверится в правоспособности и дееспособности сторон, а также в законности сделки.
- Вы не потеряете деньги, если будете производить все расчёты с помощью специальных инструментов. В случае с новостройкой это может быть эскроу-счёт: деньги хранятся в банке и застройщик не может получить их, пока не построит и не сдаст дом. В случае с вторичкой воспользуйтесь аккредитивом — это тоже способ безопасных расчётов, при банк становится гарантом выполнения обязательств обеими сторонами сделки.
- Чтобы максимально уберечь себя от риска, оформите так называемое титульное страхование, или «титул». В этом случае, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, вы получите все свои деньги обратно.
О бедном риелторе замолвите слово
В заключение хотим поделится с вами историей, которая доказывает, что далеко не всегда риелтор — лишнее звено в процессе покупки-продажи квартиры. Один из авторов автор «Пикабу» поведал, как ему удалось купить настоящий «бриллиант» на несколько сотен тысяч дешевле исходной цены — благодаря таланту риелтора:
«Устраивало всё. Кроме цены. Набрал риэлтора Валентину и сделал ей вот такое предложение. Она связывается с хозяевами, объявляет им, что рынок летит под откос, цены рушатся или ещё что-то из их басен, в общем, продавать нужно срочно и дешевле на 250 тыс. Если все срастётся, я выдаю Валентине 60. Параллельно прошу брата и пару корефанов названивать хозяевам и предлагать цену на 300 тыс. ниже. Через неделю звонит Валентина и говорит, что согласны скинуть 100 тыс.».
Но затем покупателя ждал ещё более приятный сюрприз: риелтор сумела выбить дополнительную скидку в 200 тыс. рублей при условии переоформления на следующий день. «Валентина получила свои 50, а я купил квартиру по рынку на этот день», — подытожил довольный клиент.
