Почему так много людей инвестируют в недвижимость в Дубае? Это связано с высокой доходностью в долларах. А ещё тем, что в ОАЭ нет налога на арендный доход. Команда Inside подробно расскажет о структуре рынка аренды в Дубае, изменениях в ценах и важных моментах, о которых нужно знать.
Статью написала команда Inside. Мы ведём телеграм-канал о жизни в Дубае, рассказываем об инвестициях в недвижимость.
Как устроен рынок аренды
Арендный рынок в Дубае состоит из нескольких больших групп: владельцы недвижимости, арендаторы, посредники-брокеры и компании, которые занимаются краткосрочной арендой.
- Владельцы недвижимости — либо физические, либо юридические лица.
- Арендаторами могут быть как местные жители, так и иностранцы, которые приезжают в эмират, чтобы работать, учиться или отдыхать.
- Посредники-брокеры знакомы с районами и жилыми проектами, и их помощь упрощает поиск квартир в аренду, также они помогают владельцам квартир найти арендатора и часто берут на себя все вопросы по заселению, заключению договора, присмотру за недвижимостью.
- Компании, которые занимаются краткосрочной арендой, имеют лицензию (Holiday Homes). Сдавать квартиры на короткий срок возможно только через них.
Главная особенность арендного рынка в Дубае в том, что в ОАЭ нет налога на доходы от сдачи в аренду, за исключением случаев, когда владелец недвижимости — юрлицо.
Рост туризма в ОАЭ также положительно влияет на рынок аренды жилья. Здесь предостаточно недвижимости, готовой к сдаче. Инвесторы покупают квартиры с целью сдачи в аренду — на небольшой срок, средний и долгий.
В Эмиратах также мягкая налоговая система и развитая инфраструктура. Доходность от аренды составляет от 5 % до 7 % в долларах в год и выше. В некоторых удачных случаях доходность может доходить до 12 %.
Как менялись цены на аренду
Согласно последнему отчёту CBRE, стоимость жилья в Дубае выросла на 15,9% к маю 2023 года.
Если рассмотреть цены за квадратный метр, то в квартирах они составили $325 дирхамов, а в виллах — $384.
В январе 2023 года среднегодовая ставка за аренду квартир и вилл составила $26 764 и $79 019 соответственно. Для сравнения: в центре Москвы средняя арендная ставка за год составляла около $10 890.
Кстати, на Palm Jumeirah арендная плата за апартаменты и виллы является самой высокой.
Ожидается, что рынок аренды недвижимости в Дубае в ближайшем будущем вырастет на 10–15 %, а в нескольких районах даже на 46 %.
Цены на недвижимость в Дубае зависят от нескольких факторов:
- Рост репутации Дубая как мирового делового центра и постоянные инвестиции в инфраструктуру.
- Прибытие состоятельных людей и введение новых визовых программ.
- Экономическая активность.
- Повышенный спрос на жилье как среди местных жителей, так и среди туристов и тех, кто приехал работать из другой страны.
Способы заработать на недвижимости в Дубае
Отельная недвижимость в управление
Недвижимость, которая передаётся в управление — это возможность для инвесторов, которые интересуются вложением средств в мировой бизнес.
Доходность варьируется: она может быть как фиксированной (7–8 % годовых на период от трёх до десяти лет), так и переменной (7–10 % годовых, в зависимости от конкретного объекта).
Такая возможность подходит тем, кто желает получать доход от своей недвижимости, не беспокоясь об управлении.
Апартаменты под краткосрочную аренду
Апартаменты, которые предназначены для краткосрочной аренды, обычно расположены в туристических зонах. Для организации посуточной аренды необходимо воспользоваться услугами операторов с лицензией для краткосрочной аренды, таких как Holiday Homes. Оплата их услуг составляет от 10 % до 20 % от стоимости аренды.
Следует учесть одну особенность: обеспечить высокую заполняемость квартиры в Дубае на краткосрок — это нелегко. В городе работает много отелей, где гостям предоставляют разные удобства и лучший сервис. По этой причине те, кто приезжает в Дубай отдохнуть, чаще выбирают именно отели для своего пребывания. Апартаменты выбирают для аренды на долгосрок.
Ожидаемая доходность этого варианта составляет приблизительно 4-7 % годовых при хорошей заполняемости.
Апартаменты под среднесрочную аренду
Апартаменты, которые предназначены для среднесрочной аренды — наиболее выгодная возможность для инвесторов. В таких апартаментах аренда оформляется на средний срок (обычно помесячно), что, как правило, приносит на 20-30% больше дохода, чем долгосрочная аренда. В то же время обеспечить полную заполняемость апартаментов несложно.
Потенциальная доходность составляет примерно 7-12 % годовых. Тем не менее, в 2022 году на конкретных объектах процент доходности достигал 14 — спрос на квартиры не падал в несезон.
Апартаменты под долгосрочную аренду
Сдавать квартиры в Дубае на долгосрок менее выгодно. Срок аренды — один год, и арендатора нельзя выселять до того, как срок истечёт. Повысить арендную ставку больше чем на 10 % в год нельзя, и цены на долгосрочную аренду регулируются специальными индексами.
Почему инвестировать в Дубай выгодно
Рынок аренды в Дубае быстро развивается, поэтому город остаётся востребованным среди инвесторов, которые стремятся хорошо зарабатывать на сдаче квартир в аренду.
Поделимся кейсом из нашей практики за этот год.
Один из наших клиентов приобрёл квартиру в районе Dubai Hills Estate в жилом комплексе Executive Residences 2. Там продают апартаменты с 1-3 спальнями, и сам комплекс расположен в 10-15 минутах езды от центральной части города, рядом с торговым центром Dubai Hills Mall (до него можно дойти пешком).
Квартира обошлась клиенту в $280 000. А зарабатывать на ней он будет от $2 300 в месяц, в сезон — от $4 000.
Обычно летом в Дубае низкий сезон, обычно квартиры сдавать не так уж легко. Но сейчас ситуация изменилась, и даже летом есть спрос на аренду квартир.
В июле нам удалось сдать квартиру за $2 994 в месяц. После вычета комиссии владельцу остаётся $2 341. Нам выплачивают комиссию за то, что мы берём на себя всю работу: поиск арендатора, управление апартаментами, поддержание состояния и учёт всех расходов. Собственник получает прибыль, не вовлекаясь в рутинные процессы.
Дополнительные расходы, которые учли:
- DTCM permit (разрешение Департамента туризма) — $100 (сумму нужно вносить один раз в год).
- Счета DEWA (оплата коммунальных услуг) — $54-$81, интернет — $92.
В сентябре мы увеличили цену аренды до $3 267, а в октябре — до $4 083. Это связано с тем, что в этот период востребованность квартир в Дубае возрастает — собственник сможет получать бОльший доход.
На что смотреть при выборе квартиры под сдачу:
- Расположение — оно влияет на стратегию аренды, например, квартиры на побережье обычно больше ценятся.
- Стоимость недвижимости и арендная плата в схожих объектах — важно для расчёта окупаемости.
- Инфраструктура — она может определить востребованность объекта, близость к школам, например, облегчает сдачу.
- Панорамные виды — улучшают привлекательность квартиры для арендаторов и могут повысить арендную стоимость.
- Дополнительные услуги в жилом комплексе — такие удобства также влияют на стоимость аренды.
Ещё больше интересного о рынке Дубая — в нашем телеграм-канале, посмотреть можно здесь.
Оставить заявку на подбор недвижимости под сдачу в аренду можно у нас на сайте.