Придя к пониманию, что невольно поднятая нами тема недвижимости – это кладезь для пополнения контента, мы решили и дальше двигаться в рамках заданного тематического направления и размотать этот клубок до конца. И тут правда есть, о чем рассказывать.
⚡️Сегодня на повестке - способы отчуждения недвижимого имущества, или, если угодно, способы его передачи одним человеком другому. Предлагаем рассмотреть этот вопрос с позиции родителей или близких друг другу людей, которые планируют передачу своего имущества по разным причинам, и хотят сделать это с наименьшими потерями, как денежными, так и временными. Это тема каждой пятой консультации в «Юридическом бюро «Ржанов и партнеры», а потому считаем нужным высказаться.
Рабочих вариантов у нас несколько: подарить, продать и завещать. Можно, конечно, передать имущество и по договору ренты, но т.к. этот вопрос мы уже рассматривали отдельно (обязательно посмотрите наше видео на эту тему, почитайте статью и её продолжение), останавливаться подробно на этом не будем.
Дарение
Вроде тут всё очевидно, но надо проговорить.
✅ Договор дарения — это двухсторонняя сделка, т.е. одна сторона предлагает в дар, а другая – должна выразить своё согласие и принять предложенное имущественное право, подписав договор. После этого стороны вносят сведения о переходе права на объект недвижимости в ЕГРН, и таким образом в Росреестре будет официально зафиксирован переход права собственности на подаренную недвижимость к одаряемому. Обязательному нотариальному заверению такая сделка не подлежит.
✅ Безвозмездность – это единственное условие такого способа отчуждения имущества. У сторон нет не только финансовых обязательств друг перед другом, но и любые другие встречные обязательства и условия также исключены. В этом и есть суть подарка, он преподносится по желанию дарителя с целью принести удовольствие или пользу и ни к чему не обязывает одаряемого, а поэтому дарение под условием законодательством запрещено.
Но тут тонкий момент, игра слов и формулировок, постарайтесь почувствовать разницу. «Я подарю тебе квартиру, ЕСЛИ ты разрешишь мне в ней жить» - недопустимо, а вот «я дарю тебе квартиру, в которой я за собой оставил право пожизненного проживания; если хочешь, можешь её принять» у суда вопросов не вызывает. Такая сделка так и будет называться «договор дарения с пожизненным проживанием». Это обычно актуально для пожилых людей, которые хотят передать квартиру детям, но, чтобы как-то подстраховаться, всё-таки пытаются оставить за собой возможность официально в ней проживать. (Чуть ниже поговорим о том, в чем преимущество такого способа отчуждения перед завещанием.)
❌А вот вписать в договор запрет на продажу подаренной недвижимости, Вы уже не сможете. Это часто триггерит родителей, которые не позволяют детям улучшать свои жилищные условия за счет подаренной недвижимости, мол «подарили, вот и пользуйся! А то обманут тебя, неоперившегося дурачка, будешь потом на улице жить!» Не хочется огорчать Вас, родители, но дети вольны распоряжаться подаренным имуществом без Вашего на то согласия. Иногда родители идут на хитрость и в целях контроля дарят детям 9\10 долей, оставляя за собой право собственности на 1\10 долю, что не только предоставляет им право пользования этой квартирой, но и вводит некие условные ограничения на её продажу. У родителя возникает право преимущественного выкупа, если ребенок решил недвижимость продать. Формально это, конечно, ограничение, но привести к запрету продажи оно не сможет, а лишь только даст время для «маневров» и исключит эффект неожиданности для родителя.
✅ Дарение – это, пожалуй, самый распространённый способ передачи имущества близким родственникам (таковыми у нас являются родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки и супруги) ещё и потому, что одаряемому не нужно уплачивать подоходный налог. Но вот чтобы подаренный объект недвижимости продать без лишних затрат, придется ждать 3 года. Иначе это будет считаться доходом, а потому 13% от стоимости подаренного имущества, указанной в договоре, вынь да положь.
✅ Дарственная может быть, конечно, оспорена заинтересованными лицами, но только после смерти дарителя, только в судебном порядке и только при наличии веских на то причин. Чаще всего оспаривают такие сделки наследники, оставшиеся без наследства. Но как правило, оспорить завещание куда проще, чем поставить под сомнение договор дарения, а потому он и считается более предпочтительным.
✅ В договоре дарения может быть также предусмотрен возврат права собственности дарителю, если он переживет одаряемого, и тогда имущество не будет передано наследникам умершего.
Завещание
✅ Наравне с дарением, завещание тоже является незатратным способом передать имущество. Составление завещания у нотариуса обойдется Вам в 1,5-2 тыс. рублей, но вот наследникам уже придётся потратиться. Оплата пошлины (а это 0,3% или 0,6% от стоимости наследства в зависимости от очереди наследования) и техническая работа нотариуса может вылиться в довольно существенные суммы, в то время как при договоре дарения сторона, получившая недвижимость в дар, никаких финансовых потерь не несет.
✅ Распорядиться имуществом можно будет только после смерти завещателя, в то время как по дарственной одаряемый получает право собственности сразу после совершения сделки.
✅ Завещание всегда можно отменить, если «передумал», или составить новое. Важно: новое завещание отменяет старое только в той части, в которой оно было переписано. Пример: Маше завещали гараж и машину, потом передумали и завещали Коле только машину. В этом случае завещание на Машу будет отменено только в части машины, а в части гаража продолжит действовать.
✅ Если есть сомнения или опасения, что сразу после передачи имущества отношение детей может измениться (перестанут приезжать, помогать и ухаживать), то завещание — это лучший выбор. А вот если у человека несколько потенциальных наследников, и для него неприемлема сама мысль о наследственных войнах за его имущество, то в этом случае лучше прибегнуть к дарению, потому что затяжные суды, оспаривание завещания и дележ долей при наличии большого количества наследников почти гарантированы.
✅ Платить НДФЛ и заполнять декларацию после вступления в наследство не нужно, если человек сам собирается пользоваться имуществом. Но если он решил его продать, то тут уж будь любезен с государством рассчитаться (13% от стоимости сделки) и декларацию заполнить.
Продажа
Этот способ более сложный по сравнению с предыдущими, да и не самый популярный, много минусов. Однако, советуем соблюсти все формальности, присущие реальной продаже, чтобы минимизировать риски оспаривания сделки, а именно сделать расписки о получении средств, подписать акты приема-передачи и другие док-ты.
- Минусы ДКП:
❗️ В случае продажи недвижимости детям, есть вероятность что они уже не смогут претендовать на имущественный вычет по НДФЛ, поскольку стороны будут являться взаимозависимыми лицами и сделка может оказаться мнимой (особенно когда в договоре купли-продажи одинаковые фамилии);
❗️ Если ребенок находится в браке, то проданное ему имущество, становится совместно нажитой собственностью, и второй супруг вправе претендовать на её половину (если супругами не заключен брачный договор), что не происходит в случае дарения и завещания;
❗️ Продавец, получив доход от продажи, должен будет уплатить налог, который составит 13% от цены сделки, если продажа состоялась до истечения 3х или 5-ти лет с момента возникновения права собственности. Пример: мужчина получает в наследство от умершей матери квартиру и через год продает эту квартиру сыну. В этом случае уплата НДФЛ неизбежна, а вот если бы он выждал 3 года, от уплаты налога он был бы освобожден.
- Плюсы ДКП:
✔️ Возможность минимизировать налоговую базу при продаже недвижимого имущества. Пример: мужчина продал квартиру сыну за 100 у.е., а тот по каким-то причинам вынужден эту квартиру продать, не дожидаясь истечения 5-летнего срока, и продает её за 110у.е. Так вот налог он заплатит только с 10 у.е., а не со всех 110.
✔️ ДКП тоже может быть с пожизненным правом пользования и проживания (что опять же является гарантией для пожилого родителя), но такие условия не так распространены в договорах купли-продажи, как в договорах дарения.
Вывод
Как говорится, думайте сами, решайте сами… Мы понимаем, что вероятность, что Вы увидите в этой статье свою историю и найдете ответы на свои вопросы, ничтожна мала. Юриспруденция – страшная штука, это как уравнение с тысячей неизвестных, одинаковых дел быть просто не может! Малейшее отклонение от правил или новая вводная и всё..., шахматная партия начинается заново. А потому, если у Вас все же остались вопросы, мы будем рады ответить Вам в комментариях и на наших бесплатных консультациях. Для того они и были созданы в конце концов.
А поддержать работу нашего дзен-канала можно по ссылке.