На Восточном экономическом форуме ярко отработал московский девелопер Александр Ручьев, нынче известный под брендом ГК "Основа". Все новостные агентства сообщили, что "В Забайкальском крае будет спроектирован город площадью 1 тыс. га. Соглашение подписали Краевая администрация и ГК «Основа». Масштабный проект ЧИТА 2.0 с инвестициями в 30 млрд рублей на первом этапе реализации будет включать в себя бизнес-кластеры, научно-технические центры, образовательную, медицинскую и спортивную инфраструктуру, а также развлекательные и культурные объекты".
В ходе обсуждения губернатор высоко оценил предварительную концепцию, предлагаемую ГК «Основа». Концепцию никто не видел, но больше всего красивых слов про нее я нашел вот здесь - можете прочитать и про 15-минутный город, и про "пять важнейших социальных категорий", и про полноценную инфраструктуру для межвузовского обучения, строительство краеведческих музеев, туристической инфраструктуры и прочее, и прочее - для привлечения внимания...
Кто такой Александр Ручьев?
Еще недавно вся Московская область была увешана примерно такой агрессивной рекламой на грани фола, а компания с не очень жизнерадостным названием - особенно для знатоков французского языка, повсеместно строила так называемые Мортонграды.
А еще Мортон обещал к своим градам протянуть легкое подвесное метро по типу известного проекта в Вуппертале - только современное. Примерно такое, которое ходит в аэропорту Дюссельдорфа.
С проектом легкого метро, названного Стрела, Мортон ездил по всей России, предлагал его Калининграду - я лично видел макет на какой-то строительной выставке, Белгороду и другим городам. И даже построил километровый испытательный участок в 2016 году около своего ЖК под тогдашним названием Ильинские Луга. В Германии был закуплен один вагон.
Была нарисована линия от Ильинских Лугов до ближайшей реальной станции московского метро и эта бурная деятельность продавалась клиентам ЖК, хотя и в Мортоне и среди проектировщиков все прекрасно знали что никакой Стрелы Ручьев строить не собирается. Просто такой занятный маркетинговый ход.
Но что-то не заладилось и в 2016 году Ручьев продал свой бизнес ПИКу Сергея Гордеева с потрохами и долгом «около 22–24 млрд руб.». И каждый пошел своей дорогой - у ПИКа нынче все хорошо, а Ручьев планировал заниматься реализацией различных инновационных проектов, о чем можно почитать вот здесь, в том числе девелоперскими проектами в Германии и Чехии, не раз скептически высказывался о жилищном девелопменте, но по прошествии времени вернулся к строительству и продаже того же жилья. И каким-то ветром его занесло в Читу.
Немного полезной информации про Читу 1.0 и Забайкальский край в целом
Чита - стабильно теряющий население город. Немного, почти незаметно, но стабильно. Если в течение межпереписного периода у вас население официально как бы росло, а потом по результатам переписи упало на 20 тысяч, это значит что на самом деле люди уезжали, просто не сообщали об этом государству. Уезжали и будут уезжать.
Забайкальский край теряет население также неторопливо, но столь же стабильно: в 2022 рождаемость снизилась на 7%, в первом полугодии 2023-го - на 6%. Смертность тоже снижается относительно катастрофического 2021 года, но естественный прирост отрицательный. Вроде бы никакого потенциала для нового города нет.
Генеральный план Читы в 2011 году сделал Московский Гипрогор, в 2019 он же подготовил изменения. Как и любой генплан Гипрогора, этот содержит много территорий роста и нового строительства - о чем надо помнить Ручьеву - Чита 1.0 на месте не стоит и тоже собирается застраиваться...
Как и любой другой город Дальнего Востока, Чита обрела свой мастер-план, который долго и трудно делался Стрелкой и вроде бы даже был утвержден Президентом в марте этого года. Утвержден, но не показан общественности - так бывает. Ведь в мастер-плане главное - получить обещание финансирования от Президента. И хоть полного текста мастер-плана пока найти не удалось, на сайте корпорации развития ДВ есть много красивых картинок. Вообще - интересный и познавательный сайт.
Чем же Ручьева так привлек Забайкальский край? По его словам "ГК «Основа» выбрала этот регион по трем основным параметрам. «Первое – это ворота в Китай, второе – это креативность, визионерский подход и восприимчивость к новым веяниям губернатора края и его команды. И, наконец, третье – это огромная территория, которая позволяет реализовать новый подход к градостроительству. Участки площадью 100, 200 или 300 Га не позволяют раскрыть потенциал этого подхода».
Ворота в Китай России не нужны - нужны ворота ИЗ Китая... Не очень мне верится что Китаю необходим какой-то специальный город чтобы потихоньку подгрести под себя весь дальний Восток. И тем более не будет вкладываться Китай в стройку, а вот занять свои строительный компании, которые оказались на мели на родине - за деньги российского бюджета - отчего же нет. Ручьев радостно отчитался, что "компания уже обсудила проект со китайской строительной компанией, которая им заинтересовалась и выразила готовность принимать участие в его реализации". Ручьев - девелопер.. Он прекрасно понимает, что если запустить в Россию китайские строительные технологии, то архаичная российская стройка окончательно разорится, зато восточному соседу можно сделать приятное. Может быть потом сосед оценит.
Похвалы губернатору значат только то, что они на пару сумели найти способы плодотворно пилить федеральный бюджет и неразграниченную землю. На самом деле по подписанному соглашению коммерческий застройщик получил землю для своего проекта БЕСПЛАТНО под какие-то будущие обещания. Теперь это называется "визионерский подход". С обещаниями еще как фишка ляжет, а землю всегда можно будет потом выгодно сплавить. В России немало подобных проектов, где на поляну оседает крупный федеральный застройщик, ничего не делает лет 5-7, а потом землю хрен отберешь.
И теперь мы знаем почему у Ручьева не получилось с Мортонградами и в Мособласти, и по России - оказывается маленькие участки не позволили ему раскрыть потенциал. Нужно 10 квадратных километров - не меньше! В Чите 2.0 ГК Основа непременно построит-таки Стрелу!
Ручьев - хитрый коммерс, который лучше всего умеет пускать пыль в глаза, что он в очередной раз и демонстрирует. Правда еще лучше он умеет вовремя соскочить с проекта, когда пыль в глаза дальше пускать уже невозможно.
Можно ли построить город за 30 лярдов? Или хотя бы полгорода?
Опустим весь бред про новую концепцию, согласно которой "уникальность ландшафта будет сохраняться за счет сочетания двух типов застройки: малоэтажного строительства высотой не более 3 этажей по периметру и высотной в центре - в городе будет отсутствовать среднеэтажная застройка". Посмотрите на любой российский город - он именно так и выглядит - посреди деревянной ИЖСки торчат бетонные высотки.
В сухом остатке - обещанная Ручьевым цифра в 30 миллиардов. Что можно на нее построить? Одна школа на 1200-1500 учеников стоит один миллиард. Вернее - стоила пару лет назад. Сейчас, думаю - все полтора. В мастер-плане города Байкальска на развитие уже существующего малого города численностью 12 тысяч человек на 20 лет предлагается потратить 110 миллиардов рублей. С небольшим ростом населения до 15-17 тысяч - тоже фантазия, но оцените порядок цифр. В мастер-плане курортной агломерации Кавказских минеральных вод численностью почти миллион человек с предполагаемым ростом в 150 тыс инвестиции до 2040 года оценены в 1,3 триллиона рублей.
Это все затраты на развитие уже благополучно существующих и функционирующих городов.
На поляне в 1000 га может уместиться город на 50-60 тысяч человек. С довольно комфортной плотностью. Если же принять плотность, с которой Ручьев привык строить Мортонграды (но ему размаха не хватало), то все 150 тысяч. Чтобы построить такое с нуля с учетом всей инфраструктуры и создания рабочих мест (а средненькое рабочее место стоит не менее 3 миллионов на одного работника) нужно исходить из цифры затрат 8-10 миллионов на будущего жителя. Плюс несколько десятков миллиардов на внешнюю транспортную инфраструктуру. Так что за 30 миллиардов можно построить максимум крупную деревню на 3-4 тысячи человек, а для освоения 1000 га необходимо полтриллиона - по очень экономному тарифу.
Конечно Ручьев обещает, что он будет искать инвестиции, но где он их может добыть кроме как в Российском бюджете или в 3-4 известных госбанках? В Китае??? Сомнительно.
Для кого все это задумано? Кто тот молодой энтузиаст, который рванет в середину зимы, в Читу - поближе к воротам в Китай? Если вас так уж манит перемена мест и особенно Китай - на той стороне границы вас ждет широкий выбор новых городов, старых городов, интенсивно освоенных городов и даже совсем пустых городов с готовыми уже домами, школами и прочим - и совсем за недорого... Единственный клиент подобного города - это как раз молодой китаец. Однако в Поднебесной с молодыми проблема все острее - рождаемость падает, и население сокращается. Так что им новые города тоже не особо нужны. Тем более - в холодной России.
И совсем непонятен экономический смысл города? Чем он будет заниматься? привлекать население комфортной городской средой, бизнес-кластерами, развлекательными и культурными объектами? Этого в любом действующем городе полно. Вообще вопрос об экономической целесообразности отдельного города почему-то встает перед мечтателями о новых городах в самую последнюю очередь. До Ручьева он вероятно пока еще просто не добрался.
Но красивые концепции, мастер-планы и умопомрачительные презентации лучезарных чертогов и прекрасных общественных пространств, отрисованные искусственным интеллектом, несомненно появятся в самом ближайшем будущем. Иначе Российское государство на соинвестирование не раскрутишь.
Будем посмотреть. А вы готовы переехать в новый город рядом с Читой?