Интересная ситуация: понастроили рекордное количество жилья, цены на него в городах-миллионниках приблизились к московским (при том, что московских зарплат там отродясь не видели), а теперь говорят, льготная ипотека заняла до 90% рынка, и пора ее долю снижать хотя бы до половины.
Но есть нюанс: ЦБ при этом упорно делает вид, что не знает инструментов влияния на валютный курс, кроме повышения ключевой ставки. А на что у нас влияет ключевая ставка в экономике? Правильно, на стоимость каждого выданного в стране кредита.
Что такое ключевая ставка и как она влияет на ипотеку
Ключевая ставка сейчас 13%. Любой кредит выдается по ставке, определяемой формулой ключевая + наценка коммерческого банка (3-5%). Еще вам навязывают страховку, без которой кредит стремительно дорожает на несколько процентов.
Брать по такой ставке какие-либо кредиты можно в двух случаях:
- Вы сошли с ума.
- Вы ожидаете КРАТНОГО обесценения национальной валюты (это в разы, кто не понял) в срок погашения кредита.
По какой ставке сейчас реально дают кредиты
У меня есть в приложении предобренный кредит от Альфы (предлагают рефинансирование, но по ставке выше, чем я брал текущий кредит), и мне не составляет труда показать вам, по какой реальной ставке я, заемщик с идеальной кредитной историей, могу взять 2 миллиона сейчас.
Здесь следует дать комментарий, а то скажут, что я что-то подтасовываю.
Если поставить галочку "сниженная ставка", то ставка снижается, но из кредита вычитается единовременная комиссия около полумиллиона.
"С защитой" - это с защитой для банка от ваших рисков. Вы будете платить страховку, аналогичную разнице в ставке, а "защита" заключается в том, что если вы отправитесь на тот свет, то банк получит страховку и спишет кредит. Для тех, кто не понял: сказать "у меня насморк, пусть этот месяц платит страховая" не получится.
То есть, реальная ставка по потребкредиту сейчас 21,5% для заемщика без косяков.
По ипотеке она будет на пару процентов ниже за счет срока кредита и залога. У меня есть предодобренная ипотека в Альфе, но заявку я ради одного скриншота ставки подавать не буду, потом не отобьешься от них.
Вектор сменился
Отсюда мы делаем вывод, что поддержка строительной отрасли - больше не приоритет, времена дешевой льготной ипотеки для поддержки строительного сектора, разогнавшей за несколько лет цены на квартиры в стране вдвое, заканчиваются.
Брать ипотечные кредиты по рыночной ставке никто в здравом уме не будет, а по льготной сделают все, чтобы вам их не дать - ведь такая разница между льготной и реальной ставками - это огромная нагрузка на [субсидирующий ипотеку в пользу банков] бюджет РФ.
Это Центробанк так у нас остужает перегретый кредитный рынок (что имеет смысл) и параллельно пытается снизить курс доллара, который сегодня опять пробил сотку на торгах. Что повышение ставки на стабилизацию курса рубля уже не работает, не видят только слепой, сама Набиуллина и Песков.
Надо полагать, в новой парадигме драйвером российской экономики должны стать те самые оборонные заводы, на которых якобы всем желающим платят от 200 тысяч в месяц. Правда, мы всем Дзеном искали и так и не нашли ни одной реальной вакансии с такими зарплатами.
Брать или не брать льготную ипотеку сейчас?
А что ипотека? А ипотека льготная, похоже, скоро все. Ну или будет только для избранных, число которых стремительно снизится за счет сокращения льготных программ.
Надо признать, льготная ипотека свою социальную функцию выполнила и обеспечила жильем в новостройках миллионы россиян.
Огромное количество недавно построенных квартир встанут непроданными без ипотеки, цены на них будут снижаться.
Если мы посмотрим на историю ключевой ставки, то такое уже было в 2014 году, когда рынок встал. Я лично продавал квартиру в это время, снижал цены, падал в ноги покупателям - еле избавился.
Поэтому, весьма вероятно, что квартиру через полгодика можно будет взять значительно дешевле (но уже не по льготной ставке). Это имеет смысл делать, только у вас есть несколько миллионов наликом - тогда их проще по краткосрочным вкладам в рамках покрытия АСВ раскидать и ждать снижения цен.
С другой стороны, если брать льготную ипотеку на 20-30 лет и платить по графику без досрочных погашений, то рынок (в рублях) когда-нибудь восстановится, а за счет инфляции ваш ежемесячный платеж не будет так бить по карману через несколько лет.
Квартира, которую я продал 8 лет назад, уже через 3-4 года стоила в 2 раза дороже в рублях. Наверное, поэтому россияне ни во что не верят, кроме бетона. Везде россиян обманывали, начиная с прихватизации, бетон ипотечный еще пока только не успели отнять.