С продажей моей квартиры всё шло через пень-колоду с самого начала.
Продавалась (вернее никак НЕ продавалась) она у меня долго.
Я недоумевала - что в ней НЕ так-то?!
Квартиры в нашем районе разлетались, как горячие пирожки.
Даже убитые, даже на крайних этажах, даже без балкона - не то, что моя - вылизанная до каждого сантиметра на среднем этаже, с утепленной большой лоджией.
Да и цену выше рыночной я не задирала.
В итоге у меня квартиру, сбив хорошо цену, купили друзья (теперь уже бывшие) - об этой неприятной истории я уже рассказывала.
А вот до них почти год от моей квартиры, как от заговоренной, покупатели шарахались, как от чумы.
Редкие просмотры оканчивались обещанием "подумать".
И наконец-то - о-радость!!!! - позвонил мой риелтер:
"Нашелся покупатель на вашу квартиру - готов купить, не торгуясь".
-Как это?! - растерялась я. -Даже без просмотра, что -ли?
-Да. Ему оказалось достаточно фотографий.
-Странно как-то... - всё еще не верилось мне. - А вдруг фотографии липовые? Вдруг у меня трубы ржавые, окна старые, обои отваливаются вместе со штукатуркой?
-Ну...во-первых, для него важны другие критерии - район, год постройки и материал стен, планировка и этаж, -терпеливо пояснил риелтер, но потом не сдержался и раздраженно добавил. - Вас интересует продажа вашей квартиры, или выяснения причин - почему нашелся покупатель?!Так что, давайте к делу...
-Ой, простите!!! Конечно - конечно, - я даже закивала головой, забыв, что риелтер не видит меня. - Я согласна... Давайте оформлять... У меня документы готовы...
-Только небольшой нюанс, - смягчился он. - У мужчины нет денег. Совсем.
-Не поняла.... А как он собрался покупать?
-По ипотеке, конечно....но...у него нет денег на первоначальный взнос....а без него ипотеку не дадут.
Первоначальный взнос доказывает банку серьезность намерений и благонадежность заемщика. То есть - если он смог накопить на первоначальный взнос, то он сможет и платить по кредиту.
-И?????? - зависла я в ожидании, понимая, что риелтер предложит какой-то обход требований банка, какой-то незаконный способ, как обмануть банк.
Так оно и вышло - риэлтер предложил "серую" схему продажи моей квартиры по ипотеке
Честно говоря, я подозреваю, что сотрудники банков прекрасно знают про все эти серые схемы, но поделать ничего не могут .
Хотя, опять же по моему мнению, если человек не смог накопить деньги на первый взнос, то как он будет выплачивать кредит?
Но меня-то, как продавца, риски банков мало волнуют - у них есть штатные сотрудники, которые обязаны свести риски к минимуму.
Ну а мне нужно оценивать свои, если продать квартиру по предложенной риелтером схеме.
Вот схема
1. Я хотела получить за квартиру 4 000 000 рублей (для простоты я округлила заявленную мною цену).
2. Если эту сумму (4 млн.) указать в Договоре купли-продажи, то покупатель должен был внести первоначальный взнос в размере 600 000 рублей (15% от цены квартиры). А значит получить ипотеку в размере 3 400 000 руб.
Однако у моего покупателя этих денег, как я сказала, не было.
И поэтому было предложено указать цену не 4млн., а 4,7 млн.
И тогда первоначальный взнос будет 705 000 руб, а ипотечный кредит, выданный банком покупателю - 3 995 000 руб., то есть без пяти тысяч - как раз та сумма, в которую я оценила квартиру.
👇👇👇
3. Таким образом, если банк одобрит ипотеку, то ДО оформления сделки я должна буду написать расписку о том, что первоначальный взнос в размере 705 000 рублей покупатель мне передал наличными деньгами. Типа, после регистрации в Реестре, эту расписку порвут.
После этого документы отправят в Росреестр и после регистрации сделки (перехода права собственности) банк перечислит мне 3 995 000 руб.
Разумеется никто мне 705 000 руб. давать не будет, а только 5 000рублей (недостающие до 4млн ).
Вроде бы все нормально? Однако меня что-то смущало в этой схеме.
А поэтому, как бы мне ни хотелось побыстрее продать квартиру, я взяла тайм-аут на один день.
В спешном порядке начала рыскать в интернете, чтобы понять - чем я рискую, если соглашусь.
Оказалось, что я не просто рискую, а ОЧЕНЬ - гораздо больше, чем покупатель.
Мои риски
1.Мы вместе с покупателем обманываем банк:
- Мой покупатель получает ипотечный кредит, на который не имеет права, так как у него нет первого взноса.
- . А я, как продавец квартиры содействует ему в этом, подписывая липовые документы
2. Я пишу расписку в получении 705 000 руб. в виде первоначального взноса, но ничего не получаю при этом (кроме 5 тыс., которых не хватает). А, если вдруг покупатель передумает покупать мою квартиру и потребует вернуть первоначальный взнос, который я и в глаза не видела?
3. Ну хорошо. Никто ничего не передумал...документы проходят регистрацию в Реестре...Но потом, если сделку оспорят и признают недействительной, то я должна буду вернуть ВСЕ, якобы, полученные деньги - то есть 4,7 млн. руб. - согласно документам. А получу-то я всего 3 99 5000 +5000 = 4 000 000 руб.
То есть материальный риск для продавца при серой схеме заключается в реальной возможности пролететь на сумму первоначального взноса - в моем случае это 705 тыс. руб.
Какой выход я нашла
-Я согласна, -сказала я риелтеру на следующий день. - Только при одновременном написании ДВУХ расписок:
- Я пишу расписку о получении 705 тыс. руб., как первоначальный взнос по договору купли-продажи;
- А покупатель пишет, что взял у меня 705 тыс. руб. в долг .
Таким образом, если сделка не состоится или потом оспорится, то мне не придется возвращать эти 705 тыс. руб. моему покупателю.
А, если все пройдет нормально, то обе расписки мы вместе уничтожаем только после истечения срока исковой давности - то есть через 3 года после заключения сделки.
Риелтер покупателя занервничал, узнав о таком предложении, а покупатель взяли тайм-аут на одни сутки.
Через сутки раздался звонок.
-Не важная новость, - это был покупатель (мы успели обменяться с ним номерами). - Получил предварительное одобрение от банка всего на 3,75 млн. И, если вы не уступите 200 тыс, то ничего не получится.. Ну и ещё... - никакой расписке о долге я писать точно не буду.
Думала я не долго.
Отказалась категорически.
Ну сами посудите - имея такую классную квартиру, в прекрасном районе, для чего мне влезать в эту рискованную схему, да еще и цену аж на 200 тыс. снижать?!
В итоге я всё-равно скинула всё те-же двести тысяч, продав квартиру друзьям, рассорившись с ними потом насовсем.
Ну скажите, разве квартира не заговоренная?
А вы бы согласились продать квартиру по серой схеме?