Чаще всего, при сдаче в аренду помещения, арендодатель сам оплачивает всем ресурсоснабжающим организациям коммунальные платежи напрямую, как собственник.
А арендатор компенсирует уже эти суммы арендодателю. В договоре аренды чаще всего прописывается фиксированная часть арендной платы и переменная, которая является по сути коммунальными платежами.
Если арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения «доходы», то суммы коммунальных платежей, которые компенсирует арендатор, будут являться доходом арендодателя и облагаться налогом.
Таким позиции были высказаны еще в 2011 и в 2019 году высшими судебными инстанциями. Высший арбитражный Суд РФ в постановлении от 12.07.2011 г. № 9149/10 разъяснил, что согласно пункту 4 статьи 250 Налогового кодекса РФ доходы от сдачи в аренду имущества признаются внереализационными доходами. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные статьей 251 Кодекса. А компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества в данный перечень не входит.
А Верховный Суд РФ в своем Определении от 12.04.2019 № 304-ЭС19-3801 по делу № А75-738/2018 указал, что денежные средства, полученные от арендаторов в счет возмещения стоимости коммунальных услуг, необходимых для обеспечения использования арендуемых объектов по их назначению, являются доходом предпринимателя, с учетом которого должен исчисляться общий доход от осуществляемой им деятельности.
Усвоив такую судебную практику, многие предприниматели, решили воспользоваться статьей 251 (подп. 9 п.1), где не являются доходами средства, которые поступают в возмещение затрат по договорам комиссии или агентским.
Арендодатель (собственник помещения) заключал с арендатором договоры комиссии, по которым выступал посредником по оплате коммунальных платежей за арендатора. А тот ему потом эти суммы компенсировал.
К сожалению, и такая практика не нашла положительного исхода.
Суд в одном из дел исследовал данные посреднические договоры и пришел к следующему выводу. Судами принято во внимание как согласованные сторонами условия агентских договоров, так и фактически сложившиеся между сторонами отношения по их исполнению. Договоры от имени принципалов с поставщиками коммунальных услуг не заключены, фактически платежи производятся ресурсоснабжающим организациям от имени предпринимателя и в его интересах, в рамках договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые были заключены до подписания агентских договоров и возникновения правоотношений с принципалами.
Оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием объектов аренды услуги, предприниматель исполнял собственную обязанность, возлагаемую на него договором аренды, по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению, в связи с чем оплата этих услуг является затратами, необходимыми для осуществления предпринимателем деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду.
Компенсация арендатором стоимости данных услуг приводит к образованию экономической выгоды на стороне арендодателя.
Источник: постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.01.2023 г. № Ф06-27466/2022.