Что сейчас происходит на рынке недвижимости; насколько теперь подорожает ипотека; почему цены так перегрелись; стоит ли сейчас продавать или подождать; что и как покупать; что будет с ценами на квартиры; стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость или где спасать рубли… – сегодня об этом и не только, полетели.
‼️Начнём с важной новости!
Центробанк 15 сентября, поднял ключевую ставку на 1 п.п., до 13% годовых, что стало ТРЕТЬИМ повышением подряд. Таким образом, менее чем за два месяца ключевая ставка выросла на 5,5 п.п.
Давайте вспомним, как развивались события.
В предыдущий раз ключевая ставка была повышена на внеочередном заседании ЦБ 15 августа, сразу на 3,5 п.п.
Ещё раньше, 21 июля банк России повысил ключевую ставку на 1 п.п., с 7,5% до 8,5% годовых. До этого она оставалась без изменений с сентября 2022-го года.
Дальше, вполне предсказуемо, крупнейшие кредитные организации стали повышать ставки по рыночной ипотеке, УХУДШАЯ условия кредитования.
Поэтому в сентябре реальная средняя ставка по рыночным программам на новостройки и вторичку составляла около 14-15%, в зависимости от банка и условий кредитования. Для сравнения, в июле средние ставки по такой же рыночной (классической) ипотеке составляли около 11% годовых.
Чего ждать?
Рыночная ипотека на вторичку и первичку закономерно растёт вслед за ключевой ставкой. Соответственно условия кредитования ухудшаются, покупателей становится меньше, спрос снижается, продать за хорошую денежку тяжелее, обыграть конкурентов можно только снижением цены. Поэтому уже со второй половины осени падение спроса на вторичном рынке может в среднесрочной перспективе привести к снижению цен на жилье, но только на старый фонд, вначале путём хороших скидок при торге под реального покупателя, а дальше увидим падение и в рекламных объявлениях.
Все предпосылки к тому, что покупательский спрос осенью (октябрь, ноябрь) будет слабым, вялым, вторичный рынок холодным. Замечено, что рынку недвижимости нужно примерно 3 месяца, квартал, чтобы люди начали успокаиваться, после какого-либо значимого события. Люди должны понимать, что теперь всё будет хорошо, это новые реалии, адаптироваться. Лишь бы не было новых событий. Поэтому возможно к Новому году люди потихоньку привыкнут к новым ставкам, и рынок чуть разогреется, если конечно не будет «чёрных лебедей».
Какими будут ставки по классической (рыночной) ипотеке теперь, после очередного поднятия ключевой ставки Центробанком?
Резких изменений мы не заметим, средние ставки по рыночной ипотеке вырастут линейно — в пределах 1 п.п., в каких-то случаях чуть меньше, например для корпоративных клиентов. Но в каких-то случаях рост может быть выше, например в случае с высокорискованными заемщиками. Поэтому сейчас реальные ставки будут крутиться в районе 15-17% годовых.
Для информации.
Уже с 22 сентября крупнейший банк страны Сбер повысил ставки по ипотеке на 0,5 процентного пункта.
В результате по программам «Вторичное жилье», «Новостройка», «Строительство дома» минимальная ставка составит 14,2% годовых.
Ребята, подчеркну, МИНИМАЛЬНАЯ ставка. Реально, на стандартных условиях, сейчас будете одобряться по рыночной классике под 15-16% годовых.
Второй крупнейший банк, ВТБ, также с 22 сентября корректирует условия по ипотеке.
Базовая ставка по рыночным программам увеличивается на 0,5 п. п. Минимальная ставка составит 14,1% годовых (для зарплатных клиентов банка) с учетом комплексного страхования.
И снова, ребята, ключевое слово 👉 МИНИМАЛЬНАЯ ставка.
Совкомбанк уже поднял базовые ставки по рыночным программам на первичное и вторичное жилье на 0,5 п. п., на коммерческую недвижимость — на 1 п. п. Также повысилиставки по рыночной ипотеке – Центр-инвест, Банк Санкт Петербург, Уралсиб, Банк Дом РФ, АБ Россия.
Таким образом, ипотека становится дороже и недоступнее. Уже понятно, что значительное повышение номинальных ставок сильно охладит рынок ипотечного кредитования, ведь теперь не каждый семейный бюджет выдержит такую финансовую нагрузку.
По мнению некоторых банкиров, для многих заёмщиков психологически заградительной является ставка по ипотеке даже уже от 12%. Поэтому логично, что выдачи по рыночной ипотеке временно упадут.
Спрос на вторичку утихнет, россияне будут привыкать к новым реалиям и ставкам. Многие люди без одобренной ипотеки, которые хотят купить именно готовое жильё, предпочтут отложить сделки в надежде на удешевление кредитов в будущем.
Рынок новостроек решение регулятора с точки зрения подорожания ипотеки затронет в меньшей степени, поскольку здесь основные выдачи приходятся на льготные программы, ставки по которым пока остаются неизменными и в разы ниже.
НО, и здесь есть НО! До последнего поднятия Центробанком ключевой ставки, средняя ставка по дальневосточной ипотеке составляла около - 1,7% (максимум по программе — 2%), по IT-ипотеке — около 4,5% (максимум — 5%), по семейной ипотеке — около 5,5% (максимум — 6%), по ипотеке с господдержкой —7,5% (максимум — 8%).
‼️Теперь же банки начинают подгонять выдачу ипотеки по льготным программам до МАКСИМАЛЬНО возможных значений, убирая свои скидки.
Так с 20 сентября 2023 года СберБанк повысил ставки по всем ипотечным программам с господдержкой.
Теперь минимальная ставка по льготной ипотеке на новостройки составляет 8% годовых (было -7,3%), по семейной - 6% (ранее - 5,3%), по IT- ипотеке 5% (было - 4,7%), по дальневосточной - 2% (ранее - 1,5%).
Ставки по ипотеке с господдержкой в СберБанке выросли до максимально допустимых размеров, установленных правительством РФ для соответствующих программ.
Напомню, что срок действия условий льготной ипотеки «для всех» и для семей с детьми - до 1 июля 2024 года, для IT-специалистов, а также для жителей ДФО - до 31 декабря 2024 года.
Повысили ставки по госипотеке также: ВТБ, Абсолют, Росбанк, Севергазбанк, Ак Барс, Открытие, Совкомбанк, Тинькофф, Металлинвестбанк…
🏦Зачем Центробанк поднимает ключевую ставку?
Банк России ужесточает денежно-кредитную политику из-за высокой инфляции. Так по оценке ЦБ на 11 сентября, годовая инфляция увеличилась до 5,5% после 4,3% в июле и 5,2% в августе. В среднем за последние три месяца рост цен с поправкой на сезонность составил 9,0% в пересчете на год. Аналогичный показатель базовой инфляции увеличился до 8,4%.
Ясно, что цены растут не просто так. Помимо ослабления рубля, основная причина разгона инфляции – высокие темпы роста объемов кредитования, которые не смогли сдержать предыдущие этапы повышения ключевой ставки.
«Более медленная реакция кредитного рынка (имеется в виду: на повышение ставки ЦБ РФ, прим. авт.) объясняется в основном лагами трансмиссии. Во-первых, сейчас банки продолжают выдачу кредитов по заявкам, одобренным ранее. Во-вторых, после ощутимого повышения ставки у заемщиков появилось желание запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и взять кредит сейчас, пока ставки не стали еще выше», - пояснила глава Банка России Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после последнего повышения ключевой ставки.
Действительно, тот самый эффект «последнего вагона», мы наблюдаем второй месяц и на рынке недвижимости, где резко подскочил спрос, прежде всего ипотечный.
Сейчас все те, кто покупает квартиру в ипотеку, а их на рынке абсолютное большинство, пока у них действует одобрение по старым ставкам, стараются закрыть свои жилищные вопросы.
А что же дальше?
А дальше покупательская активность на вторичном рынке пойдет на СПАД. В октябре-ноябре кредитные организации в основном завершат выдачу ипотеки, одобренной по «июльским» ставкам, ведь банковские одобрения (в основном) действуют три месяца.
Новые высокие ставки по классической (рыночной) ипотеке станут заградительными для покупателей. Всё дело в том, что для заемщиков ставки даже в 14-15%, не говоря уже о 16% и выше, психологически пока непривычны, за последнее десятилетие население уже отвыкло от таких цифр.
На днях по запросу «РБК-Недвижимости», аналитики ЦИАНа подсчитали, что рост рыночной ставки с 10% до 15% после повышения ключевой привел к увеличению среднего ежемесячного платежа в городах-миллионниках на 20 тыс. руб. (41%). В среднем на оплату кредита будет уходить ПОЛОВИНА доходов среднестатической семьи.
Если в начале 2023 года в среднем по городам-миллионникам ежемесячный платеж по ипотеке составлял 36% от дохода семьи, или 37,4 тыс. руб. То после повышения ключевой ставки на оплату ипотеки будет уходить в среднем 51% дохода, или 52,7 тыс. руб.
Также на охлаждение рынка повлияют запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом для сильно закредитованных заемщиков, вступающие в силу с 1 октября.
А дальше, на слабом спросе вполне логично начнёт падать в цене недвижка, пока на вторичном рынке, больше старый фонд (брежневки, хрущёвки, стройка 90-х годов), особенно в обычных локациях.
А почему она начнёт падать?
Правильно, потому что такого спроса как сейчас уже НЕ будет. Сейчас покупатели уже снесли с витрины квартиры, которые были адекватно оценены и находились в рынке.
Переоценённые объекты, с перегретой ценой, взятой собственниками с потолка или глядя на таких же соседей, пока продолжают висеть в рекламе, не продаются и думаю уже не продадутся, дураков сейчас на рынке нет.
Покупатели, не успевшие выбрать объект, у которых ещё действует низкая «июльская» ставка, просто уйдут с рынка, отложив решение жилищного вопроса на потом…
Дальше тем, кому надо решать жилищный вопрос, всё равно будут брать вторичку и с более высокой ставкой, опять же помня про рефинансирование. Но рынок уже будет покупателя, условия диктовать будут они и брать только те квартиры, которые хорошо скинули в цене, чтобы возместить ущерб от высокой ставки ипотеки.
А что же дальше?
Ребята, на этот раз ЦБ уже не намекнул, а ясно и четко заявил, что высокая ключевая ставка – это НАДОЛГО.
«Некоторые участники ожидают повторения сценариев 2014 и 2022 гг., когда мы достаточно быстро перешли к смягчению денежно-кредитной политики. Но текущий цикл отличается от предыдущих. Прошлые эпизоды значительного повышения ставки во многом были связаны с рисками для финансовой стабильности. Когда эти риски уходили, мы снижали ставку. В этот раз ситуация другая. Мы повысили ключевую ставку из-за реализации инфляционных рисков. И будем удерживать ее на высоких уровнях достаточно продолжительное время — до тех пор, пока не убедимся в устойчивом характере замедления инфляции», - подчеркнула Эльвира Набиуллина.
Так что в среднесрочной перспективе высокие кредитные ставки по классической (рыночной) ипотеке сохранятся. А в связи с ростом бюджетных расходов, выдача льготных ипотечных кредитов также будет ужесточаться, гайки закручиваться.
Правительство уже внесло изменения в условия льготных программ. Так согласно Постановлению Правительства РФ от 09.09.2023 №1474, по ипотечным программам с господдержкой: повышается минимальный размер первого взноса до 20% и снижается величина субсидий банкам на 0,5 п.п.
Кроме того, 19 сентября «Известия» рассказали, что Условия получения льготной ипотеки могут ещё ужесточить. Люди смогут получить льготную ипотеку только в пределах своего региона — там, где они ЗАРЕГИСТРИРОВАНЫ постоянно или временно. Такую меру разработали члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ и направили в Минстрой.
Любопытно, что аналитики «Авито Недвижимости» подсчитали как изменится увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке до 20%. Так вот в среднем по стране, россиянам придётся увеличить свои накопления до - 1 млн. 250 тыс. рублей, а ведь раньше, при 15%, требовалось подкопить - 941 тыс. рублей.
Очевидно, что сохранение высокой ключевой ставки изменит структуру спроса на рынке недвижимости. Уже понятно, что количество ипотечников резко сократится. И не только на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но и на первичном – даже если льготные ставки останутся на текущем уровне. Так как, например, в Москве, стоимость львиной доли новостроек уже превышает максимальную величину кредита по льготным программам (12 млн руб.), а в Нижнем Новгороде – 6 млн. По рыночной (классической) ипотеке в 15% очередь за новостройками не выстроится.
Ещё тревожный сигнал:
22 сентября «Известия» рассказали, что банки попросили себе право повышать ставку по льготной ипотеке (выдается под 2–8%) до рыночной (в среднем 14–15%), следует из письма Ассоциации банков России (АБР) в Минстрой. Такую возможность следует допустить в случае, если государство не выдает кредитору возмещение недополученных доходов. Это сохранит финансовую устойчивость банков, полагают в организации.
Почему мы говорим только об ипотечниках?
Всё дело в том, что сегодня, по разным оценкам, около 80-90% покупателей именно ипотечники. Если интересант и с наличными, то скорее всего вышел из сделки, связанной с жилищным кредитом, а не накопил на квартиру, складывая по пятачку в копилку.
Инвесторы же окончательно уйдут из недвижимости, пока сядут на забор, будут наблюдать за происходящим. Ведь высокая ключевая ставка приводит к росту ставок не только по кредитам, но и по депозитам и облигациям.
Ведь даже до последнего повышения ключевой ставки ЦБ, средняя доходность краткосрочных вкладов сроком до года зафиксировалась на уровне 10,5%, а максимальные ставки в крупнейших банках достигали 12-13%. Доходность ОФЗ накануне заседания совета директоров ЦБ также составляла примерно 12%.
Для сравнения: даже в лучшие годы сдача квартир в аренду (пассивный доход) приносила не более 6% годовых, а в последние годы на фоне резкого роста цен на жилье и стагнации арендных ставок доходность такого бизнеса упала до 4% и ниже.
Допустим вы купили квартиру за 6 млн., сдать её сможете тысяч за 25, максимум 40 в месяц, если очень повезёт. Годовой доход соответственно составит МАКСИМУМ - 480 тыс. рублей. А это 8% годовых.
В то же время сейчас, с ключевой ставкой 13%, крупнейшие банки готовы взять те же ваши 6 млн. под 12% годовых, а кто-то и под 13%. Банки вам заплатят 720 или даже 780 тысяч рублей против 480 максимальных от аренды. По-моему, выгода очевидна.😉
То есть с точки зрения рублёвой доходности, сейчас нет ничего лучше и надёжнее, чем такую квартиру продать, вытащив максимально возможную сумму, пока ещё есть покупатели, а полученную денежку что? Правильно, положить на депозит. И доход в месяц, по сравнению с арендой, у вас будет уже не 25, и даже не 40, а 60 тыс. рублей в месяц. И деньги доступнее, и ничего делать не надо.
Сегодня, если банк готов вам платить 12-13% по депозиту, то любые инвестиции, хоть в недвижимость, хоть в машины, хоть в одежду или в ценные бумаги, просто теряют всякий смысл. Доходность бизнеса выше 10% в год может быть результатом только редкого благоприятного стечения обстоятельств или очень рискованных проектов. Если вы получаете от банка гарантированные 12% - на мой взгляд это лучший бизнес в текущий момент, ни о чём другом думать не надо.
Если живете в старом фонде (хрущёвки, брежневки, сталинки), в 60-70-ти летней пяти или девятиэтажке, и задумываетесь об изменении качества жизни, то здесь нужно понимать разрыв между классами домов, которые строят в современных проектах и тех, что строили даже 2000-го года. И он начинает стремительно увеличиваться.
С каждым годом старый фонд будет не просто терять цену, а стремительно удаляться от возможности с разумной доплатой поменять его на новый фонд. Меновая стоимость будет падать и падать.
Сегодня вы можете поменять свою 60-ти метровую трёшку в хрущёвке условно на 40-ка метровую евродвушку в первичном жилье. Через год, продав свой хрущ, сможете на вырученные деньги купить уже только 33 квадрата в новостройке, однушечку. А через 5 лет от продажи трёшки в старом фонде вам не хватит и на мелкую 20-ти метровую студию, в нормальном современном жилье.
Ведь уже сейчас в Центробанке фиксируют разрыв в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках в отдельных регионах от 40 до 60 процентов. А если сравнивать новостройки и старый фонд - и того больше.
Кроме того, эксперты говорят, что в России в ближайшие годы резко вырастет объем устаревающего жилья: к 2030 году он прибавит 54 млн кв. м, а к 2040-му эта цифра увеличится в ЧЕТЫРЕ раза. Это связано с тем, что срока предельной эксплуатации начнут достигать «хрущевки». Их надо будет капитально ремонтировать либо выводить из использования.
То есть в России к 2040 году может резко увеличиться объем устаревающего жилья, говорится в исследовании Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН, о чём на днях и рассказало РБК.
Так вот как отмечают исследователи, стремительное увеличение ежегодного объема выбывающего жилья ожидается после 2025 года. Абсолютный максимум выбытий прогнозируется в 2038–2040 годах. Это связано с тем, что предельный срок эксплуатации будет заканчиваться у домов, которые строились в первый и второй период индустриального домостроения. Речь идет о так называемых «хрущевках», которые массово возводили в 1956–1963 годах, а также о девяти- и двенадцатиэтажках, которые возводились в 1963–1969 годах, пояснили РБК в ИНП РАН. К 2040 году эти многоэтажки потребуют капитального ремонта, а часть домов придется выводить из эксплуатации и строить новые, отметило издание.
Ребята, у меня всё, а выводы делать Вам и только Вам.😊
Если было интересно и полезно, ставьте лайк❤️, подписывайтесь на мой блог – здесь честно говорят о недвижимости😊🙋♀️