Самый популярный на текущий день запрос на покупку у частного инвестора — это помещение под магазин в новостройке. Хочу поделиться своим мнением на этот счет и озвучу ряд заблуждений, которые есть в рынке.
Небольшой экскурс и воспоминание с чего все начиналось.
Я видел начало формирования профессионального рынка ритейла в начале 00-х, когда огромный рынок стрит-ритейла оказался в руках рабочих коллективов, которые получили свои помещения в собственность по результату приватизации 90-х годов. В основном это приятные люди, но не сильно разбирающиеся в торговле, в коммерческих помещениях и их наилучшем использовании.
Рынок ритейла безусловно существовал на тот момент, но носил не системный характер. Все изменилось с появлением профессиональных ритейлеров. Кстати, первая "Пятерочка" открылась в Москве в 2001 г.
Сети привнесли высокий спрос на торговые помещения на первых этажах и системный подход к расчету арендной платы, который и сформировал тот фундамент, на который по сей день опираются инвесторы для прогнозирования доходности в арендном бизнесе.
Тезисно это звучало так: продукты готовы платить 10% от РТО (Розничный Торговый Оборот), кафе и рестораны 15-25% от РТО, и так далее, и особняком стояли бизнесы, не имевшие прямой взаимосвязи к размеру арендуемой площади помещения, емкости локации и прочих важных характеристики необходимых реальному бизнесу. Банки и страховые компании просто перебивали рынок на 20-50% и занимали лучшие места.
А что с новостройками и ритейлом на первых этажах в то время?
На тот момент ритейл в новых домах был только в бизнес и премиум жилье. Первые этажи как жилые традиционно плохо продавались в этом сегменте. Стрит – ритейл в таких домах и ЖК был просто удобным сервисом, социальной составляющей девелоперского проекта. Коммерческие директора застройщиков с радостью избавлялись от таких активов оптом и по очень привлекательным ценам. Чем раньше это сделать по их мнению, тем больше шанс получить те самые сервисы, на которые обращали внимание покупатели квартир, на раннем этапе. Застройщики тогда сами коммерческие помещения в аренду не сдавали.
Первые изменения случились, когда заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительству Марат Хуснуллин в 2015 году заявил, что первые этажи в новостройках жилыми больше не будут. Речь, разумеется, шла о всех новых проектах. А приблизительно в то же время в Москве включают зеленый свет на выдачу ГПЗУ девелоперам и начинается строительный бум. Таких объемов жилой застройки коммерческими застройщиками Москва еще не видела.
Таким образом Московский рынок стрит ритейла получил мощную дозу нового объема ритейла.
По началу, первые 2-3 года, девелоперы продавали нежилые помещения, как и их предшественники, по остаточному принципу.
Инвестиционные фонды и особо ловкие частные инвесторы начинают охоту за помещениями под торговые сети и в особенности продуктовый ритейл. На тот момент супермаркеты себя уже зарекомендовали, как один их самых надежных и востребованных арендаторов. Череда кризисов 2008 и 2014 годов вымыли много остатков былой роскоши, а продукты остались.
Да все это придало интереса к ритейлу, появилось устойчивое выражение – Готовый Арендный Бизнес (ГАБ). Но рынок таким, как мы его знаем сегодня, стал после 2019 года, когда власти Москвы увеличили необходимый срок, который нужно выждать после приобретения квартиры в новостройке для ее продажи без уплаты налога (НДФЛ 13%) с 3х до 5 лет. Таким образом стабильный и привлекательный рынок инвестиций в котлован сдулся, а девелоперу уже было что предложить.
Что мы имеем сейчас: спрос на стрит ритейл стабильный, в отсутствии многих альтернативных инструментов для инвестирования частные инвесторы готовы закрывать глаза на многое, верить обещаниям и берут откровенные 20-ти летки или и того больше, что меня лично шокирует.
Девелоперы освоили новый продукт, и смело его вносят в свои фин. модели с конкретными показателями и цифрами. Выгодные покупки еще встречаются, но все реже и реже. Даже мало ликвидные нынче торговые галереи объемом 2000-8000 м2 экспонируются годами и вместо логичного дисконта они лаконично растут в цене. Сказывается новая реальность банковского финансирования. Девелопер смело переоценивает эти площади на стадии получения проектного финансирования для запуска проекта и с трудом может договориться с банком о последующем снижении прогнозов по стоимости реализации этих метров. Я сейчас много вижу такого балласта.
Немного о рисках, которые как я вижу мало кто себе представляет, и их часто замалчивают.
Будучи директором по развитию одной крупной сети супермаркетов и плотно работая над согласованием и открытием магазинов в новостройках Москвы, зафиксировал следующее.
1. ЖК заселяются минимум 3 года после сдачи объекта и начала выдачи ключей. А значит если рыночная ставка помещения под супермаркет допустим 1 000 000 руб., то покупая помещение в только что сданном ЖК вы не получите сразу рыночную ставку, это будет ступенчатая система повышения аренды, 1 год - 500 000 руб., 2 год - 750 000 руб. и только на третий 1 000 000 руб.
И да, если Вам предлагают купить помещение с предварительным договором аренды с сетевым арендатором, где такая система не предусмотрена, это лишний повод задуматься, как и на каких скрытых условиях подписывался это контракт.
2. Вы приобретаете форматное помещение в новом ЖК под сетевой продуктовый магазин, с разгрузкой, нужной формы и метражом. Застройщик уверяет, что таких в этом ЖК больше нет.
А тут как в блокбастере «Трансформеры» у некоторых небольших помещений оказалось свойство объединяться и формировать конкуренцию. И даже тот факт, что у Вас уже работает супермаркет и ставка аренды зафиксирована не гарантирует того, что по соседству не откроется его аналог, пусть даже в меньшем формате, и Ваш арендатор не придет к Вам за скидкой.
Оказалось большой ошибкой не считать за конкурентов супермаркетам 500-1500 м2 меньших собратьев, как-то ВкусВилл или Красное и Белое и прочие форматы дублирующие отделы супермаркета или ассортимент целиком хоть и в ужатом виде.
У меня есть подтвержденный кейс, когда малый формат продуктового магазина в 150 м2 переторговывал его старшего брата 600+ м2 на одной улице.
3. Предложение превышает спрос.
Еще один риск, ставший все более актуальным в последние годы. Рост строительства бьет все рекорды, а экономика сжимается. Реальный бизнес, ритейл развиваться сильно медленнее коллег из девелопмента, возможно льготные кредиты в отрасли как-то исправили бы ситуацию, но их по-прежнему нет, а ключевая ставка в момент написания этой статьи 13%.
Все эти предпосылки создают избыток площадей и дефицит арендаторов. Например, взяв помещение 150 м2 может так случиться, что сосед заведет к себе успешного арендатора на аналогичную площадь, еще парочку конкурентов сидят рядом в старом фонде на прикормленных местах, а больше арендаторов и нет.
Я для себя сделал вывод, что к новостройкам сейчас прикован большой интерес со стороны частных инвесторов, но именно там больше скрытых рисков и мало внимания к их отработке. Очень много сомнительных сделок!
Тем не менее большой объем новой емкости покупателей в таких ЖК, порой равный целым районам старых кварталов города, конечно, интересен и позволяет формировать и качественный (ГАБ) и инвестиционный потенциал. Но к выбору такого объекта для инвестиций надо подходить крайне внимательно и осторожно, иначе вместо актива, генерирующего прибыль, можно приобрести пассив.
Стоимость услуги по экспертизе коммерческого потенциала помещения перед покупкой может показаться высокой на первой взгляд. Но за ней скрывается кропотливый труд эксперта по исследованию всех нюансов. И сравнив с недополученной прибылью во время простоя помещения без арендатора и всех расходов (на налоги, коммуналку, комиссии брокерам, которых придется привлечь) сумма кажется уже совсем не значительной. А главное освобождает Вас от лишней головной боли и потраченного впустую времени.
Ваш эксперт по инвестициям в ритейл – Александр Фомин.
