Улицы в центре столицы привлекают ритейлом с яркими витринами популярных брендов и бешенным автомобильным трафиком, но давайте погрузимся в специфику сегодняшних инвестиций в коммерческую недвижимость.
В рамках продажи одного из активов познакомился с коллегой по рынку -опытным управляющим стрит-ритейлом от группы доверенных инвесторов. Давно в рынке, имеет пару десятков объектов в попечении: эксплуатация, брокеридж новых площадей, ротация старых. Он поделился со мной одним из кейсов, как у него появляются новые объекты в управлении.
Пришел однажды инвестор к моему новому знакомому за его экспертным мнением о приобретении стрит-ритейла на знаковой улице Москвы - Якиманке и дальнейшей передачей актива ему в управление.
- Вот проект, что думаешь?
Получил взвешенный комментарий:
- Локация видная, в прошлом востребованная и дающая ряд приятных бонусов владельцу помещений здесь: статус, престиж, но сейчас не в коем случае не стоит брать! Наберемся одних только проблем…
На этом и разошлись.
Уточню, базово инвестор вкладывает в стабильный арендный бизнес.
Через месяц управляющему раздался звонок от его товарища-инвестора.
- Привет! Я тут прикупил один актив на Якиманке, но там арендатор съехал. Возьми в управление, пожалуйста, и помоги с арендой…
- А зачем ты его купил? Блин…
- Хорошие условия были, мне брокеры всю перспективную перспективу перспективно расписали )) Добились привлекательной скидки. В общем, я в тебя верю, бери в работу! Спасибо!
Догадываетесь какой был результат и получилось ли выйти на запланированные цифры доходности?
За 3 года управления, с учетом позиции собственника держать ставку аренды, декларируемую при приобретении, проект получил 4 ротации арендатора и поиск 5-го в моменте.
Тот факт, что арендаторы стабильно ошибаются, заходя в помещение и в дальнейшем закрывая свой бизнес в силу нерентабельности, говорит нам о том насколько может быть многогранен рынок торговой недвижимости.
Желания и возможности инвесторов, собственников бизнесов ритейла, страхи и прогнозы рисков их управляющих, переплетаются с мотивации брокеров и сотрудников отделов развития ритейлеров.
Можно ли покупать помещения в таким местах??! Можно, но осторожно.
Должна быть корректная оценка потенциала аренды, ликвидности. Будь то помещение с арендатором способным работать в той специфичной локации, а такие есть, и хорошо если они уже присутствуют на объекте по умеренной, не перегретой ставкой аренды, то проект сохранил бы риски по ликвидности помещения, но в стабилизированном в не стрессовом состоянии.
Практика рынка показывает, что такие проекты могут быть стабильными десятилетиями.
А вот найти и правильно оценить объект без помощи профессионалов, которые давно крутятся в рынке ритейла, хорошо знают специфику конкретных улиц Москвы и могут с холодным взглядом отбросить красивые обещания продавцов, бывает сложно даже инвестору с опытом.
Поэтому инвестор, который на этапе покупки объекта заложил средства на профессиональную экспертизу коммерческого потенциала приобретаемой недвижимости специалистом высокого уровня в итоге выигрывает и покупает прибыльный объект, которым годами сможет приносить прогнозируемую прибыль и в случае необходимости быстро будет продан.
Близость к центру и статусность улицы не всегда гарантирует прибыль владельцу недвижимости.
Якиманка - это улица, как и многие другие в прошлом торговые, потеряла этот статус с введением Московскими властями в 2012 году запрета на парковку в центре.
В первую очередь от этого запрета пострадали Тверская, Кутузовский пр-т, Большая Дорогомиловская, Садовое кольцо и много других центральных улицы Москвы. Их торговая привлекательность резко снизилась, выручка магазинов рухнула.
На улицах, где еще присутствовал высокий пешеходный трафик, ситуация оказалась не столько критичной, но корректировки по ставкам аренды произошли и там.
А вот улицы традиционно торговые с акцентом на авто трафик на юго-западном направлении: Кутузовский проспект, Комсомольский проспект, Ленинский проспект и Якиманка пострадали сильно и бесповоротно.
Однако ситуация с ритейлом там напоминала скорее антракт нежели окончание спектакля. Помещения покупались в большей степени ради престижа и статусности, собственники таких объектов зачастую соответствовали этим характеристикам, для них изменение в операционной доходной составляющей арендного бизнеса была не в приоритете.
Ряд арендаторов получили дисконты, другие остались использовать витрину на знаковой улице как рекламную площадку
Не погруженным в рынок инвесторам помещения с хорошим ремонтом на престижных проспектах столицы может показаться именно тем вариантом, куда хотелось бы инвестировать и в дальнейшем владеть именно таким помещением.
Но перспективы от владения подобным объектом как мы видим не всегда соблазнительны.
Чтобы выгодно инвестировать деньги и стабильно получать свою прибыль надо рассматривать очень много факторов, которые могут быть не очевидны. Любое агентство недвижимости будет давить на преимущества, иногда забывая рассказать о специфике сегодняшнего рынка. А за честной оценкой лучше обращаться к независимым от продавцов недвижимости специалистам.
Именно из этой боли моих клиентов родилась идея одной из моих услуг. Но об этом расскажу дальше.
А пока обсудить перспективы контентных объектов приглашаю Вас на встречу-знакомство.
Ваш эксперт по ритейлу - Александр Фомин.