Последние годы довольно популярны апартаменты, - как за счет более низкой цены, чем квартиры, так и за интересные локации и нестандартные, порой совсем крошечные или наоборот очень большие планировки и высоченные потолки.
В данной статье предлагаем рассмотреть «под лупой» данные объекты недвижимости, чтобы вам было проще определить для себя, выгодно ли вкладываться в подобные объекты или нет.
Виды апартаментов:
Апарт-отели. Это либо реконструируемая гостиница, либо вновь возведенное здание с соответствующей планировкой помещений (коридорного типа с «номерами»).
В таком объекте можно приобрести в собственность один или несколько номеров (площадью, как правило от 15 до 25 кв.м), затем сдавать в аренду их самому или через управляющую компанию апарт-отеля, платя ей определенную сумму за услуги.
Многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В таких апартаментах могут быть многокомнатные помещения, площадь от минимальной до бесконечности. В них можно жить самим с семьей, а можно также сдавать в аренду. Как правило УК в таком доме вопросами сервиса и аренды не занимается.
Каковы отличия апартаментов от обычной квартиры?
Во-первых, апартаменты – это де-юре нежилое помещение. Соответственно в нежилом помещении невозможно оформить регистрацию по месту жительства и как следствие получить место в детском садике, школе, получать по месту проживания пенсию и т.д.
В апарт-отеле, если он находится в управлении УК, оформляют временную регистрацию, но, если помещение расположено в деловом центре, и не имеет официального статуса «гостиница», то и временную регистрацию оформить нельзя, потому что подобный объект приравнивается к офисным помещениям.
Во-вторых, если покупатель «настоящей» квартиры автоматически становитесь владельцем части фасада, подвала, лестниц, крыши и лифтов, то с апартаментами иная ситуация. Независимо от того, сколько собственников купили помещения в здании, недвижимость не является многоквартирным домом, и управляющая компания или иные собственники помещений в здании, не обязаны считаться с мнением других «жильцов» по вопросам открытия магазинов, ресторанов, офисов и любых иных видов деятельности в объекте (причем на любом этаже, например над или под апартаментами, в которых реально проживают люди). При этом у собственников апартаментов есть доля в общем имуществе здания, поэтому они обязаны пропорционально оплачивать ее содержание.
Для нежилых помещений отсутствуют строгие нормы по шумоизоляции и планировке, на них не распространяются нормы СанПиН, которые защищают владельцев жилых помещений, и как следствие в паре метров от окон апартаментов может быть возведен новый корпус, перекрывающий солнечный свет в существующее помещение, а стены между соседями окажутся настолько тонкими, что через них можно переговариваться. Кроме того,
действие Закона о тишине на апартаменты не распространяется, соответственно в любое время суток и в любой день соседи могут орать, сверлить, долбить и т.д.
В-третьих, налоговые ставки значительно отличаются от тех, которые действуют для жилых помещений. В жилых домах ставка составляет 0,1 процента кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м), для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15 процента. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — от 0,5 до 2 процентов (это зависит от региона, типа здания, в котором они находятся, и вида разрешенного использования постройки). Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Справедливости ради нужно отметить, что если объект с апарт-отелем расположен на земельном участке с видом разрешенного использования «под размещение гостиниц», то ставка применяется пониженная. Но таких объектов крайне мало, в основном такое положение наблюдается в реконструируемых под апартаменты старых гостиницах.
Специалисты ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2» осуществляют сопровождение сделок по покупке апартаментов, анализируют документы застройщиков и формируют юридические заключения .
В-четвертых, покупатели «настоящих» квартир могут вернуть 13 процентов от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета. В случае приобретения апартаментов налоговые вычеты не предоставляются.
Все программы поддержки, разработанные правительством в сфере недвижимости, распространяются только на квартиры. Государство не субсидирует покупку апартаментов, на них нельзя потратить материнский капитал.
В-пятых, но на наш взгляд это как раз плюс, - владельцы апартаментов не уплачивают взнос на капитальный ремонт, как собственники квартир. А так как почти 100 процентов зданий с апартаментами — это либо вновь построенные объекты, либо дома после глобального капитального ремонта, то необходимость в ремонте и несении затрат на него возникнет только через очень много лет.
В-шестых, - в случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать и предоставлять для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
В-седьмых, и это также на первый взгляд кажется плюсом, но только лишь на первый и абсолютно беглый взгляд, - стоимость апартаментов за 1 кв. м площади немного ниже, чем стоимость метра в жилом доме.
Так как многие апартаменты это бывшие здания фабрик-заводов и т.п., то нередко кадастровая стоимость их ниже, чем у жилых помещений, однако тарифы на услуги ЖКХ к данным объектам применяются по ставке для нежилых помещений, и счет на оплату за месяц апартаментов площадью в 20 кв.м может превышать размер платежа по квитанции за квартиру в 70 кв м.
Однако, зачатую в самих домах с апартаментами неплохая инфраструктура: кафе, фитнес-зал, коворкинг и иные современные и необходимые удобства.
В заключении хотим отметить, что многие надеются на то, что в «скором времени на законодательном уровне будет положительно рассмотрен вопрос о приравнивании апартаментов к квартирам», - по нашему глубокому убеждению этого НЕ произойдет, т.к. это бы привело не только к снижению налоговой ставки и как следствие к недополучению бюджетом серьезных сумм, но прежде всего к тому, что от государства потребуются многомиллиардные затраты на создание необходимой и обязательной инфраструктуры для «новых жилых домов»: поликлиник, детских садов, школ и т.д.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", если она вам была полезной или интересной.
А если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь!
авторы- юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: info@priam-i2.ru тел. +7 968 866-0862