В серии своих статей, посвященных безопасности сделок с жилой недвижимостью, я постарался разобрать самые острые моменты о которых предпочитают умалчивать или просто не вспоминать участники сделок с недвижимостью.
По сути, все сводится к нескольким глобальным вопросам, которые обходят стороной практически все, начиная с нотариусов и заканчивая банковским сектором,, но не забывают учитывать интересы собственного бизнеса.
Кстати, видел свежую рекламу по ТВ одного из крупных банков, посвященную теме «как хорошо и безопасно проводить сделки с недвижимостью используя сервисы этого банка, ведь они берут все проверки на себя».
Но в реальности сама суть сервиса не изменилась, как и уровень проверок. Чуть изменили слоган и вот уже создан новый, революционный сервис поднятый на особый уровень заботы о клиентах.
Кто не разбирается в данном вопросе аплодируют совершенствованию услуг. А те кто понимает, что это все то же самое, что было раньше только вид с боку, еще раз убеждаются в том, что реклама это двигатель прогресса. Не более того. И чем более известная компания фигурирует в рекламе, тем больше людей верят в ее новую разработку, эдакое ноу-хау. Хотя в рекламе и словом не обмолвились о деталях улучшения и изменениях в уровне проверок.
Не стоит думать, что я отвлекся от темы данной статьи. Как раз наоборот. В этот момент особенно ярко видны все те же проблемы. Хотя, что это я, в выше приведенном примере рекламного ролика их (Проблем) конечно же не видно! Все как было, так и осталось: отсутствие обмена данными с межведомственными структурами такими как: ПНД и НД, пенсионный фонд, архивы и т.п. (На что я не однократно указывал в своих статьях), красивые слова и фразы не усовершенствовали уровень безопасности сторон сделки, не добавили глубины проверки в истории объекта и т. д. А все риски как были так и остались на покупателе.
Профессионалы рынка недвижимости конечно же знают обо всех этих проблемах. Достаточно большое количество действительно достойных риелторов постоянно обучаются и совершенствуют свои возможности. А так же используют альтернативные методы проверки объектов недвижимости и собственников.
Но как дела обстоят на законодательном уровне? Какие есть подвижки, нововведения, может что-то разрабатывается в этом направлении?
На рынке недвижимости крутятся огромные деньги и он, рынок, динамично меняется. Вместе с этим, крайне скудная информация появляется о совершенствовании законодательства в рамках защиты сторон сделки с недвижимостью и почти не известно об инициативах и проектах, призванных улучшить и структурировать рынок недвижимости.
Вопрос, на сколько и как та или иная разработка, инициатива, проект законодательства повлияет на рынок недвижимости, оставим сейчас открытым.
Вместе с этим, в данной статье, я постарался собрать максимум данных о том, в каких направлениях ведутся работы по совершенствованию рынка недвижимости, а к чему они приведут, покажет только время.
Начнем с того, что находится на завершающей стадии:
Государственной Думой ФС РФ в окончательной редакции принят закон о приоритетном возврате денег за купленное у банкрота единственное жилье.
Если кратно, то это закон об упрощенном возврате покупателям единственного жилья или уплаченных за него средств, если сделка в деле о банкротстве продавца признана недействительной из-за заниженной стоимости. Т.е. пострадавший покупатель сможет получить деньги в приоритетном порядке, либо оставить недвижимость себе через доплату до рыночной цены, либо побороться за нее на торгах.
Оставлю без комментариев, но раскрою суть на примере:
Допустим, купил гражданин «А» квартиру у банка, а по сути у банкрота, ведь банк выставил ее на продажу не просто так. Конкурсный управляющий сделку оспаривает. И гражданин «А» теряет все. Остается у него только право требования возврата долга, приоритет на этот возврат и право проживать в квартире. От чего не особо легче. Так он становится в очередь за деньгами, а управляющий выставляет объект на торги.
И далее несколько вариантов развития событий.
У гражданина «А» будет возможность оставить квартиру себе доплатив до цены рынка, т.к. куплена она изначально была по заниженной стоимости, что и следует из условий закона. Дается на внесение этих средств три месяца, хотя суд может срок увеличить.
- он сможет побороться за свое же на торгах;
- если же гражданин «А» не участвовал в торгах он может выкупить квартиру в течении 10 дней, если цена сделки не превышает 20% от стартовой цены торгов, по цене продажи;
- если квартиру не выкупили, то сможет забрать ее по начальной цене;
- если цена опустится до минимальной и квартиру никто не выкупит, то пострадавший гражданин «А» сможет оставить ее себе.
Эти правила будут применимы исключительно к возмездным сделкам по приобретению единственного жилья.
Предполагается, что данные нормы будут распространяться и на ситуации, когда суд уже признал сделку купли-продажи недействительной, но деньги, вырученные от продажи жилого помещения, еще не были перечислены в конкурсную массу.
Идем дальше!
К внесению в Госдуму готовится законопроект о признании совместным имущества, нажитого вместе без регистрации брака.
(Тема конечно важная, но как по мне, еще проблем хватает с недвижимостью нажитой в браке ну да ладно).
Данный законопроект позволит признавать совместной собственностью имущество, нажитое вместе в гражданском сожительстве.
О наличии общего несовершеннолетнего ребёнка, наличия общего хозяйства, а также самого факта совместной жизни.
А вот как пропишут в законе:
- определение совместного имущества;
- условия возникновения общей совместной собственности;
- механизм определения совместного проживания гражданских супругов.
И вообще, будет ли хоть какой-то реестр подобной недвижимости? Как такая недвижимость будет наследоваться? Просто 1001 вопрос остается открытым.
Не будем гадать. Ждем.
Какие еще существуют, на данный момент, законодательные инициативы?
- Недвижимость осуждённых будет охранять Государство.
Теперь при наличии у осужденного имущества или жилого помещения, остающихся без присмотра на время отбывания им наказания, суд решает вопрос о принятии мер по обеспечению сохранности квартиры или жилого помещения.
Судом могут приниматься следующие меры:
- запрет Росреестру осуществлять государственную регистрацию перехода права, ограничения права на жилое помещение и его обременения без личного участия осужденного.
- запрет УМВД по вопросам миграции осуществлять регистрацию граждан в жилом помещении по месту пребывания и по месту жительства без личного участия осужденного.
- опечатывание органом внутренних дел жилого помещения и проверка целостности оттиска печати в установленные судом сроки по месту нахождения указанного жилого помещения
В Уголовный процессуальный кодекс внесены соответствующие поправки!
- В Госдуму внесён законопроект N395002-8, согласно которому нотариусов, ведущих наследственные дела, могут обязать не позднее трёх рабочих дней после открытия дела, запрашивать кредитную историю умершего человека и уведомлять о существующих долгах наследников.
Согласно требованиям статьи 1112, статьи 1175 ГК РФ в случае смерти наследодателя в состав его наследства входят принадлежавшие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, в том числе обязанности по оплате, не выплаченной наследодателем на дату его смерти, задолженности по кредитам.
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, то есть совместно, каждый пропорционально его доле в наследстве.
На сегодня в действующем законодательстве не определен порядок информирования наследников о кредитных долгах наследодателя.
В связи с этим, зачастую в правоприменительной практике наследники, спустя полгода после принятия наследства в виде движимого и (или) недвижимого имущества, узнают о кредитных долгах наследодателя только после получения досудебных или требований кредиторов о досрочном погашении кредитной задолженности. После чего, в указанных случаях, кредитные долги равны или превышают стоимость принятого в наследство имущества, в таком случае процедура принятия наследства становиться экономически нецелесообразной для наследников, поскольку они фактически унаследуют одни долги наследодателя.
Сумму долгов будет проверять нотариус…
Законопроект предусматривает внесение изменений в статью 26 Федерального закона № 395-1 «О банках и банковской деятельности» в части реализации электронного документооборота между нотариусами и кредитными организациями в рамках обмена информацией о вкладах и счетах наследодателя, что позволит обеспечить своевременный поиск части наследственной массы, находящейся в различных банковских продуктах, получение информации о долгах наследодателя.
Тем самым будет в полной мере соблюдено право наследников на получение полной и достоверной информации о принимаемом наследстве.
Вопрос актуальный, посмотрим как это будет реализовано на практике, в случае принятия закона.
- Следующий законопроект. Нотариусов законодательно обяжут проверять документы о родстве наследников с наследодателем.
Законопроект № 400492-8 О внесении изменений в Основы законодательства РФ о нотариате и Федеральный закон "Об актах гражданского состояния".
Надо отметить, его очень многие ждут! Ведь достаточно много преступлений происходит после того, как мошенники предоставляют нотариусам поддельные документы о родстве с умершими владельцами недвижимости.
Есть надежда закрыть проблему выморочного имущества или значительно ее сократить.
Для решения этой проблемы законодатели предлагают обязать нотариусов проверять родственные связи наследника с умершим наследодателем, оценивая информацию в Федеральной государственной информационной системе«Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния» или путём запроса в органы записи актов гражданского состояния.
В свою очередь, для свободного получения доступа к записям ЗАГС законодатели предлагают включить нотариусов в перечень органов государственной власти и должностных лиц, которым органы ЗАГС по запросу обязаны сообщать сведения о регистрации актов гражданского состояния.
Вот еще законодательные инициативы:
Не так давно депутаты обсуждали решение проблемы продажи долей под видом квартир-студий.
Внесение изменений в КоАП РФ (Кодекс об административных правонарушениях Российской Федерации), об увеличении размера штрафов за самовольные переустройство и/или перепланировку помещения.
- простым гражданам придётся заплатить от пятидесяти до ста тысяч рублей;
- должностным лицам – от ста до двухсот тысяч;
- юридическим лицам – от двухсот до пятисот тысяч рублей юридическим лицам – от двухсот до пятисот тысяч рублей.
Так же будет увеличен срок давности привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку с 2 месяцев до 1 года.
Корректировка федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно этой корректировки предлагается прилагать к заявлению о государственной регистрации прав в общей долевой собственности в многоквартирном доме технический паспорт жилого помещения или квартиры со сведениями об их обследовании, выданный не ранее чем за 30 календарных дней до подачи заявления. Правило не будет затрагивать случаи, когда возникает право на собственность в силу закона, в том числе при наследовании.
Сейчас много кто занимается переделыванием квартир в студии. К примеру, из 3х комнатной квартиры делают 4 студии и продают, часто как доли. С этим хотят бороться законодательно.
Однако, на данный момент,отсутствует четкий подход при определении ответственности недобросовестных продавцов «квартир-студий» и их покупателей. Считается, что субъектом административного правонарушения должен являться тот, кто делал незаконную перепланировку. Предполагается, что покупатель может нести ответственность, только если он не будет выполнять предписания и требования по её перепланировке.
Так как нотариусы согласно законодательству удостоверяют сделки по продаже долей в многокомнатных квартирах, тем самым гарантируя их законность, предполагается наделить их полномочиями по проверке наличия незаконных перепланировок по сделкам с подобными квартирами-студиями. Что логично.
Что же. Если по каждой инициативе копать глубже, появляется больше вопросов, чем ответов. Как и что будет реализовано, тоже отдельный вопрос. Естественно, все понимают, что риелторов ни кто не спрашивает. Все инициативы вносятся нотариусами или депутатами различных ведомств.
Так что поживем увидим.
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, что бы не пропустить важное!