Сегодня обсуждаем проблемы нежилых помещений в многоквартирных домах.
На первых этажах многоквартирных домов открываются новые магазины и офисы. Зачастую их работа причиняет значительные неудобства жителям МКД. Как защитить подъезд от посетителей нежилых помещений? Если с магазинами все ясно – вход с фасада хорошо виден и привлекает покупателей, то для входов в офисы иногда собственники нежилых помещений используют двери в квартиры бывших квартир.
ВАЖНО! Использовать квартиру как магазин, офис или хостел можно только после перевода ее в нежилое помещение (ч. 3 ст. 288 ГК РФ). При этом обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием.
Собственники могут повлиять на открытие магазинов и офисов в своих домах. Каким образом?
Глава 3 ЖК РФ регламентирует порядок и условия перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое:
1) Предусмотрено обязательное согласование такого перевода общим собранием собственников (ОСС) в МКД.
2) Установлены особые требования к кворуму ОСС по данному вопросу.
3) Для перевода помещения в нежилое требуется письменное согласие всех собственников помещений, примыкающих к переводимому.
Определение примыкающих помещений дает часть 2.2 статьи 23 ЖК РФ.
Они:
- имеют общую с переводимым помещением стену;
- расположены непосредственно над или под переводимым помещением.
Согласие каждого собственника всех примыкающих помещений на перевод жилого помещения в нежилое оформляется в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.
В письменном согласии указываются:
- фамилия, имя, отчество (при наличии), паспортные данные собственника помещения (физ. лица);
- полное наименование и основной государственный регистрационный номер (ОГРН) собственника-юридического лица;
- номер принадлежащего собственнику помещения;
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности на помещение.
Критерии, по которым собственники примыкающих помещений могут отказать в даче согласия на перевод, на законодательном уровне не закреплены.
На практике возможны:
- случаи, когда собственники примыкающих помещений могут злоупотреблять своим правом и без объективных причин не давать согласие;
- вариант коррупционной составляющей, когда собственники в обмен на дачу согласия могут потребовать плату.
Возможность оспорить бездействие собственников, которые не хотят давать согласие, не предусмотрена законодательством.
4) Органы госжилнадзора (ГЖН) наделены полномочиями по проверке (ч.4.2 ст.20 ЖК РФ):
- фактов нарушения требований к порядку перевода жилого помещения в нежилое;
- соблюдения требований к порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства любых помещений в МКД (ранее контроль проводился только в отношении жилых помещений).
Если выявят нарушение или о нем заявят жители, то орган ГЖН проведет внеплановую проверку и накажет виновников.