Предложение о покупке земельных участков было странным, продавец занизил стоимость недвижимости в десятки раз. Для чего он сделал? У меня только одна версия — решил произвести обустройство земли чужими руками, обещая выгодную сделку, а затем отказаться от выполнения обязательств.
Мне неизвестно это точно, но других версий нет.
Предварительный договор и покупка двух участков
Продавец имел в собственности 21 земельный участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) общей стоимостью около 40 млн рублей. Для начала застройки требовались значительные вложения в инфраструктуру — нужно было отвести талые воды, спилить деревья, проложить дороги, провести газ и воду. Требовались значительные денежные вливания.
Осенью 2019 года собственник выразил желание продать участки, нашел покупателя. Вместо прямой продажи он предложил заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указывалась символическая стоимость участков — 1,05 млн рублей.
Предварительный договор купли-продажи — распространенный инструмент в сделках с недвижимостью. Он позволяет сторонам зафиксировать условия будущей сделки, не передавая имущество.
Чтобы проверить серьезность намерений продавца, покупатель потребовал сразу оформить в собственность хотя бы два участка. Продавец согласился, цена участков также была вполне символической — 50 и 100 тыс. рублей.
Что сделал покупатель затем? Он вложил миллионы рублей в инфраструктуру оставшихся 19 участков.
После окончания работ продавец отказался от совершения сделки
Когда работы были завершены, покупатель потребовал оформить оставшиеся участки на условиях, согласованных в предварительном договоре. Однако продавец отказался это сделать. Тогда покупатель подал в суд с требованием обязать заключить договор купли-продажи в соответствии с предварительным договором (п.6 ст. 429 ГК РФ).
В суде продавец обосновал свой отказ следующим образом:
- Супруга отозвала согласие на совершение сделки. Продавец указывал, что без согласия совладелицы (его жены) он не может совершить сделку по продаже участков (ссылка на ст. 35 СК РФ).
- Состояние здоровья продавца ухудшилось, он перенес операцию. По мнению продавца, это не позволяло ему совершить сделку.
- Цена недвижимости в предварительном договоре занижена. Продавец ссылался на заключение экспертизы, которая установила занижение цены в десятки раз. Он назвал предварительный договор кабальным (п.3 ст.179 ГК РФ).
- Срок предварительного договора истек. Продавец утверждал, что срок действия предварительного договора уже истёк, так как основной договор не был заключен в обозначенный период (ст. 429 ГК РФ).
Согласитесь, хитрый подход. Низкой ценой участков стимулируем покупателя вложить значительные средства в инфраструктуру, а затем «в кусты». Оказывается и жена не разрешает участки продавать, и болезнь подкосила, и цена низковата.
Должен признать, что юристы покупателя оказались очень грамотными. Приведу их контраргументы:
- По поводу отсутствия согласия супруги. Согласие было дано ещё в 2014 году и действовало на момент заключения предварительного договора в 2019 году. Супруга отозвала согласие уже после начала судебного процесса, что свидетельствует о явном злоупотреблении правом. Отсутствие согласия супруга не препятствует регистрации перехода права собственности при наличии судебного решения (п. 5 ст. 38 Закона о регистрации недвижимости).
- О состоянии здоровья продавца. Сторона истца предоставила сведения из ЕГРН подтверждающие, что в период действия предварительного договора ответчик продавал другие участки третьим лицам. Интересненько получается, совершению сделок с другими лицами состояние здоровье ответчика не мешало, и только в рассматриваемом случае сделало заключение основного договора невозможным.
- По поводу кабальности договора. Истец указал, что согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для оспаривания такого договора — 1 год. Продавец же не оспаривал договор в течение этого срока, значит, его доводы правового значения не имеют.
- Об истечении срока действия предварительного договора. Истец предоставил письмо с предложением заключить основной договор, которое было отправлено в срок действия предварительного договора. При данных обстоятельствах договор не считается прекратившим действие.
Продавец земельных участков проиграл процесс в трех инстанциях. В итоге 21 участок стоимостью около 40 млн рублей перешел в собственность покупателя за 1,05 млн рублей в соответствии с предварительным договором.
Приятно, когда справедливость торжествует.
Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2022 №88 -13306/2022.
Подпишитесь на канал
Не пытаюсь создать лучший в мире канал о праве — показываю способы решения конкретных юридических проблем в структурированных кейсах.
Буду рад вашей отметке «палец вверх», если материал был полезен.