Льготная ипотека - сильный раздражающий фактор. Даже среди девелоперов нет единого мнения о том, как использовать этот инструмент в будущем. Есть понимание побочных эффектов и рисков.
На прошлой неделе вице-премьер Маратом Хуснуллин предложил перейти в 2024 году к кластерной модели развития льготной ипотеки. Как это будет работать не до конца понятно, но сам факт таких предложений говорит о том, что перемены будут.
В чем проблема
Льготная ипотека - временное решение поддержки отрасли, стало ключевым инструментом продаж и условием функционирования современного рынка новостроек. Все текущие проекты ориентированы на работу с господдержкой. Спрос полностью зависим от льготных программ. Просто взять и отменить уже нельзя, поздно. И это не столько проблема девелоперов и покупателей, сколько банков, которые профинансировали большое число проектов, планируют вернуть свои кредиты и заработать на ипотеке. Но тянуть дальше дорого и сложно, диспропорции в развитии рынка только умножаются.
Сейчас ключевой вопрос, какую заместительную терапию выбрать для рынка жилья.
Какие возможны сценарии
Обсуждаются несколько направлений:
- адресная поддержка спроса для отдельных категорий покупателей (опыт семейной, IT-ипотеки).
- реализация территориального принципа для поддержки спроса (опыт дальневосточной ипотеки).
Оба варианта неидеальны. Проблема первого - в отсутствии справедливого перечня тех, кому будут помогать, разделение потенциальных заёмщиков на людей 1-2-3 сорта. Проблема неравенства во втором подходе усугубляется тем, что ипотечные стимулы на отдельных территориях не делают жилье доступнее. Напротив, опыт предыдущих лет показывает, что хуже всего льготная ипотека работает там, где традиционно мало строили. Там нет развитого строительного комплекса, который способен быстро нарастить предложение. И рост спроса девелоперы компенсируют ростом цены.
Простых решений нет, а на сложные не готова сама система.
Какой разумный сценарий возврата к рыночным условиям функционирования рынка жилья может быть? Напишите в комментариях.
Михаил Хорьков,
руководитель аналитической службы
Уральской палаты недвижимости