Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда риелторы применяют разные методы убеждения с целью получения согласия собственника на уменьшение арендной ставки. Да, ни один собственник в здравом уме и твёрдой памяти просто так не согласится на демпинг. Но если риелторы не будут играть на понижение, то они ничего не заработают.
Напомню, что в большинстве случаев риелторы на рынке аренды берут комиссию с квартирантов, ну а такие объекты всегда сдаются дешевле. Подробно об этом мы говорили в следующей публикации на канале:
Ну а если объект с комиссией будет сдаваться по хорошей цене, то драматически падает вероятность его сдачи. Что остаётся делать бедному риелтору? Заниматься психологическим манипулированием.
В этой публикации мы поговорим о то, что не так с аргументацией риелторов. А также постараемся понять, почему именно так всё происходит.
Итак, доводы риелторов
1. Адекватные квартиранты знают рыночную стоимость квартиры и в фильтрах агрегаторов всегда указывают максимальную цену, чтобы не распылять своё внимание. Если вы ставите высокую цену, то к вам будут приходить только проблемные квартиранты, которым отказали другие. Если всё же адекватный квартирант поселится, то со временем он уйдёт в более дешёвый вариант.
Комментарий автора блога:
У адекватных арендаторов есть определённые требования. Если жильё не соответствует их требованиям, то квартиру просто не снимут по любой цене. Например, вы покупаете телефон. Какой телефон вы выберете: за 10 или за 20 тысяч рублей? Возможно, вы выберите аппарат с более хорошей камерой? Стоимость должна соответствовать подготовке объекта. А с этим не все риелторы хорошо разбираются. Если вы первый раз на канале, то рекомендую начать со следующей публикации:
2. Вначале с рынка уходят самые дешёвые квартиры, а затем дорогие.
Комментарий автора блога:
У риелторов часто все доводы сводятся к цене. Я бы сказал так, что вначале с рынка уходят самые интересные предложения, а затем все остальные. Я много раз наблюдал ситуацию, когда первой с рынка уходила самая дорогая квартира, а дешёвые висели до упора. Разбор одной такой истории был опубликован на канале:
3. Если установлена хорошая цена на квартиру, то собственник сможет выбирать самого лучшего арендатора.
Комментарий автора блога:
Меня всегда удивляла формулировка «собственник может выбирать». Такое чувство, что потенциальные квартиранты выстраиваются в ряд, и собственник медленно ходит мимо, принимая решение. Выбор у любого собственника всегда ограничен двумя вариантами:
- сдать лицу, которое в данный момент проявило интерес;
- отказать и ждать следующего.
А вот когда придёт следующий квартирант? Это зависит от характеристик квартиры и текущего состояния рынка.
4. Нет метро, поэтому цена должна быть ниже.
Комментарий автора блога:
Для экономкласса метро, безусловно, важно. Но давайте вначале определимся, к какому классу жилья относится ваша квартира. Один раз я беседовал с обеспеченным человеком, который на вопрос о метро задумался и ответил, что он в метро не был уже лет двадцать. Начиная с комфорт-класса важнее парковочные места и ухоженность квартиры. Желаю читателям канала ориентироваться на постояльцев, которые метро пользуются эпизодически.
5. По высокой цене квартиранты не будут долго жить.
Комментарий автора блога:
В моей практике было массу случаев, когда в квартирах высшего ценового диапазона жили годами. Если у человека есть возможность жить в комфортных условиях, то он будет в них жить сколько, сколько он может себе позволить. Ну а риелторы предлагают ориентироваться на тех, кто постоянно думает над оптимизацией своего бюджета. Являются ли такие квартиранты желанными?
Если вы первый раз на канале, то рекомендую ознакомиться со следующей статьёй:
6. Квартиру с новым ремонтом надо сдавать дёшево, так как вокруг много шума А квартиру со старым ремонтом тоже надо сдавать дёшево, так как состояние уже не то. В общем, квартиру надо сдавать дёшево всегда.
Комментарий автора блога:
Отремонтированную квартиру всегда надо сдавать дорого. Ну а по поводу шума, обычные квартиранты днём находятся на работе. Более того, большинство людей звук ремонта не сильно беспокоит. Да и от ремонта у соседей не застрахована квартира любого возраста.
Да, риелторы играют на понижение арендной ставки. Но можно ли сказать что-то в их защиту? На самом деле можно, так как:
- Собственники обычно не заинтересованы в замечаниях по состоянию квартиры.
- Многие собственники считают, что услуги риелторов должны быть «бесплатными». Но давайте откровенно: если комиссия оплачивается квартирантом, то можно ли риелторов обвинять в игре на понижение? Я бы сказал, что риелторы введут корректно. Кто платит за того и играют.
P.S. Традиционная аналитика рынка. Количество сдающихся квартир в Москве по данным Циан на 17.10.2023г. — 11,1 тысяч квартир.