Миновали 60-е и 70-е, жизнь в стране изменилась.
В какой же момент и почему все пошло не так?
В девяностых перестала существовать страна с прежними правилами. Денег на поддержание и реконструкцию архитектурного наследия не было. И перспектив никаких тоже не было. Никто не представлял, какой может быть альтернатива. В то время наши молодые реформаторы активно изучали опыт зарубежных стран. Как привлекательны и непохожи на наши – были города Америки. Казалось, - нужно принять такие же правила, как в США и настанет всеобщее градостроительное счастье и справедливость. Однако, новые законы вступили в глобальное противоречие с представлениями о городе горожан, градостроителей, городских властей и коммунальных служб.
Можно сказать, что принятый в 2001 году земельный кодекс окончательно похоронил советскую эпоху. В стране законодательно закреплялась частная собственность на землю. А в 2004 году - приняли новый градостроительный кодекс. Ну и вишенка на торте - в 2009 году были приняты правила застройки и землепользования в городах Российской Федерации. В этом документе устанавливаются регламенты – главные правила градостроительного регулирования: зоны с условиями использования, площадь, высота, отступы от границ участка. Как мне представляется, изучая опыт США, где впервые правила застройки и землепользования были приняты еще в 1916 году, наши реформаторы посчитали такую форму градостроительного регулирования, как регламенты - удобной для контроля (все хотят все контролировать) и справедливой для всех участников строительного процесса.
Поясню. Чем руководствовались архитекторы до принятия правил землепользования? Расплывчатыми понятиями: - удобно, красиво, целесообразно. В суд с такими формулировками не пойдешь. Принятие регламентов дает четкие маркеры для контроля любыми субъектами: - активными горожанами, юристами, госорганами. Нарушение регламента можно зафиксировать и подавать в суд. Это вам не рассуждение на тему красиво - некрасиво.
Частная собственность на землю требует четких границ участков. С середины нулевых страна занята межеванием земель и постановкой земельных участков на кадастр.
Напомню, до этого градостроительство велось только по утвержденным проектам детальной планировки (об этом я говорила в предыдущих беседах). Теперь же в градостроительном кодексе установлен порядок подготовки документов территориального планирования. В главе 5 есть статьи о проекте планировки территории. Если раньше градкодекс начинался словами – застройка должна вестись комплексно, то теперь - цитирую: подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий, границ зон и так далее. Суть проекта планировки – установление границ проектируемых зон. Нет никакого упоминания о застройке. После установления границ зон – производится межевание территории на участки, а далее в пределах своего участка частник в соответствии с регламентами строит как хочет.
Если говорить о коттеджной застройке - это еще можно было бы как-то переварить. Но! Как известно, все, что стоит до этого «НО», можно зачеркивать. В Сочи начиная с девяностых сначала игнорировали, а позже и вовсе похоронили все ранее выполненные проекты детальных планировок. Они мешали всем. Градостроители годами призывали придерживаться принятых ПДП, так как эти проекты были единственным документом, регулирующим застройку и учитывали интересы всех горожан.
Помню один заезжий молодой очень главный архитектор как-то брякнул на градостроительном совете: что делать, если в Сочи нет документов территориального планирования. Вот так, друзья. А мы-то думали, что город в целом, микрорайоны, курортные комплексы, парки строились по проектам, выполненным коллективами градостроителей. А тут город сам возник без документов и без архитекторов. Ну а раз так, то и стали нарезать участки на законных основаниях в жилых микрорайонах. В самом деле – зачем нужен этот сквер! Да это же пустырь! Формировали участки и продавали без проекта планировки, а значит без расчета плотности населения в микрорайоне, без расчета потребности в детских садах и школах, без учета транспортной и пешеходной доступности и обеспеченности стоянками и без расчетов потребности в воде, электричестве, газе. Уже не говоря о том, что искажался силуэт застройки. Застройщики же получили возможность купить землю и строить ничего не нарушая, строго в рамках закона, не заморачиваясь перспективами удобства проживания в этом микрорайоне. Да еще и огораживать новые здания заборами, нарушая пешеходные пути в сложившемся микрорайоне.
Но и это еще не все. Как-то само собой из законодательства исчезло слово «согласование», как коррупционная составляющая. Безусловно, согласование с чиновниками всегда вызывало вопросы. Как минимум - подозрение. Однако, согласование с главным архитектором все же ставило какой-то заслон и накладывало ответственность за принятие решений. Теперь проекты в администрации рассматривают юристы на предмет строго соблюдения регламентов! А почему не врачи к примеру? И кто решил, что единственное разумное решение – это примитивное соблюдение регламентов. Да и архитектор теперь не нужен, соблюдай все регламенты, и никто не придерется. А для того, чтобы называть себя архитектором теперь вообще не нужен диплом об архитектурном образовании. Стало справедливее? Возможно. Но стало ли лучше?
Я уже говорила, что нет теперь в Сочи никаких проектных институтов. А значит и комплексное проектирование выполнять, мягко говоря, сложно. Практически нет обмена информацией между отдельными архитекторами и небольшими фирмами. Зато есть коммерческие интересы застройщиков и коммерческая тайна. Современное законодательство позволяет проектировать на территории всей страны в любом городе без глубокого знания особенностей и сложностей местного строительства. И, к сожалению, проектировщик работает в интересах частника, а это далеко не всегда в интересах города.
Транспортные схемы, подпорные стены, инженерные сети особенно в нашем городе, учитывая сложный рельеф, оползневые склоны, ограничения по сейсмике должны проектироваться и строиться только по градостроительной документации, выполненной опытными архитекторами- градостроителями и обязательно комплексно. И только после этого возможно проводить межевание. А, чтобы микрорайоны были привлекательными, необходимо до межевания, выполнить проект застройки, или говоря современным языком, концепцию застройки. И нужно понимать, что градостроительство сегодня – это не просто расставить в определенном порядке красивые дома, это философский сценарий пространства для жизни и деятельности будущих поколений.
Строительство – это большие деньги. Недвижимость в Сочи растёт в цене. Поэтому всеми правдами и неправдами нам горожанам будут доказывать, что строительство вот этой гостиницы или этого жилого дома – это огромное благо для города и для нас. Доказывать, что территории будут свободны для посещения всеми. Кто бывал на публичных слушаниях, тот меня поймет.
