На немецкий рынок недвижимости пришел полномасштабный кризис и в строительном секторе сразу «запахло» банкротствами. Если сначала инвесторы внимательно следили за домовладельцами, принявшими первый удар кризиса, то сейчас самая большая опасность угрожает застройщикам.
Летом этого года объявила о банкротстве крупная строительная компания Gerch Group, в портфеле которого находятся строящиеся объекты на 4 млрд евро. Крах Gerch стал очередным ударом по немецкому рынку недвижимости, который еще не приспособился к окончанию периода дешевых кредитов. Он также показал, кто может стать главными жертвами кризиса.
«Застройщики столкнулись с ростом цен на строительные материалы, с ростом ключевой ставки и падением цен на жилье,- цитирует Bloomberg Марлис Рашке из юридической фирмы Noerr, специализирующуюся на банкротствах в строительном секторе.- Мы уже стали свидетелями банкротств нескольких компаний и ждем, что эта тенденция усилится».
На начальной стадии процедуры банкротства, кроме Gerch, находится, к примеру, и мюнхенская компания Euroboden, на которую работают такие известные архитекторы, как Дэвид Чипперфильд. В августе объявила себя банкротом и крупный застройщик Project Immobilien Group.
У немецких строителей такие же проблемы, как у их коллег из других стран. В Австралии в этом году, например, в числе многих закрылась из-за взлетевших цен на материалы и падения спроса на жилье крупная строительная компания Porter Davis. Много застройщиков обанкротилось и в Швеции, которая уже давно борется с кризисом на рынке недвижимости. В Финляндии количество строительных проектов, находящихся в работе, скоро может снизиться до уровня… сороковых годов прошлого века.
Далеко не все строители в состоянии приспособиться к новой трудной жизни после многих лет дешевых денег, когда инвестиции текли в строительный сектор бурной рекой.
Сейчас в строительной отрасли наступила совсем другая жизнь. Крупнейший оператор рынка недвижимости Германии Vonovia SE предупредил, что новых проектов становится все меньше, потому что продавать жилье становится все труднее.
«Рецессия на немецком рынке недвижимости началась полтора года назад,- описывает ситуацию в строительном секторе ФРГ Хеннинг Кох, возглавляющий одного из крупнейших инвесторов в недвижимость Commerz Real.- В последние 2-3 месяца резко выросло количество банкротств».
Застройщики сейчас оказались в тяжелом положении, главным образом, даже не из-за роста цен строительных материалов, а из-за обвала стоимости земли под застройку. Это резко повысило рискованность строительных проектов. С ростом ключевой ставки инвесторы начали требовать повышения компенсации за риски. Эти и многие другие проблемы дополняют, конечно, и взлетевшие цены на кирпич, бетон, арматуру и другие строительные материалы. К тому же, строителям сейчас приходится откладывать больше средств на непредвиденные расходы. В результате после окончания строительства все больше застройщиков обнаруживают, что они оказываются в убытке.
За примерами подобных метаморфоз далеко ходить не нужно. Крупная компания Aggregate Holdings SA недавно была вынуждена передать ключи от проекта QH Track в Берлине кредитной организации Oaktree Capital Management.
Конечно, кредиторы видят, как трудно сейчас строителям искать деньги, необходимые для окончания строительства. Если раньше многие готовы были выкупать квартиры и здания еще на начальном этапе строительства, то сейчас все готовы платить только за готовое жилье. Отдельные банки входят в положение и готовы поддерживать застройщиков во время строительства, но деньги они дают только наиболее крупным компаниям, риск невозврата кредита которых низкий.
Конечно, никуда не деться немцам и от неизбежного спутника любого кризиса на рынке недвижимости – незавершенного строительства, потому что с каждым месяцем все труднее найти желающих закончить незавершенный после банкротства застройщика объект. Сейчас стремительно увеличивается количество брошенных проектов. Ifo провела исследование и пришла к выводу, что больше, чем каждая пятая строительная компания по разным причинам не доводит строительство до конца. Это самый высокий показатель незавершенки за все 30 с небольшим лет проведения таких исследований.
Обращает на себя внимание и ситуация с непрофессиональными инвесторами в недвижимость и небольшими пенсионными фондами, которые в годы бума валом валили в строительную отрасль. Сейчас же их участие в проектах существенно осложняет переговоры, особенно если требуются дополнительные средства, а таких случаев, как нетрудно догадаться, с каждым днем становится все больше.
«Это предупреждение не только самому строительному сектору, но и отрасли строительных материалов,- говорит старший партнер в Boston Consulting Group Ральф Мольденхауэр.- Мы ждем дальнейшего усиления кризиса и в этой отрасли».