Пока кризис ипотечного кредитования не проявил себя во всей своей красе по аналогии с соседними странами, белорусы продолжают ставить рекорды в номинации «Сделка с недвижимостью». Но будем говорить не о рекордах. А о том, как при заключении подобных сделок можно хоть немного сэкономить. Если же вопросами экономии вы никогда не заморачиваетесь, так как денег у вас — как у Креза, дальше можете не читать и возвращаться к своему любимому ТикТоку. Этот материал для тех, у кого денег — негусто.
Где экономия зарыта
На чем же при покупке квартиры или дома можно сэкономить? Сэкономить можно… на потерях. Точнее, на минимизации валютных потерь.
Несмотря на то, что банки при ипотечном кредитовании предлагают нам прокредитовать нашу недвижимость на 100%, воспользоваться реальными 100% кредита под залог недвижимости редко у кого получается. Приходится использовать собственные накопления. У одних они — в виде депозита в белорусских рублях в каком-нибудь банке, у других — в виде аккуратно сложенных и перевязанных резинкой в каком-нибудь потаенном месте квартиры долларов или евро. И это правильно, так как при нынешних процентных ставках на валютные вклады держать деньги в банке — финансовом институте — бессмысленно. Пусть уж они под рукой постоянно будут в банке стеклянной. Мало ли что…
Идем далее. Не секрет, что стоимость недвижимости в нашей стране исстари привыкли обозначать в валюте (привет дедоллоризации!). И если вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке, с владельцем ее всегда (почти) можно договориться, чтобы часть суммы отдать именно в валюте, ничего при этом не потеряв.
Суть договорного курса в том, что он отличается от обозначенного на сайтах банков и в их отделениях.
А на первичном рынке такой номер не пройдет. Да, цена указана в долларах (или в евро), но перечисление средств на счет застройщика должно осуществляться в рублях. Именно здесь и подстерегает засада, именно здесь можно потерять. Или сэкономить.
Рассмотрим это на примере (для удобства будем применять более или менее круглые значения).
Итак. Стоимость покупаемой «двушки» — 70 тысяч евро. У вас на руках — 10 тысяч евро. По курсу НБ 3,4868 руб. за один евро (на 2.10.2023) это 34,868 руб. А на условно оставшуюся сумму в условном банке вы оформляете условный кредит.
Проблема в том, что банки по курсу НБ валюту у нас не принимают, и нашу валюту на рублевый счет застройщика никто переводить не будет. Банк «купит» у нас валюту по своему обменному курсу. К примеру, «Белинвест» (на 2.10.2023) — по 3,4300 за один евро. А «Белагропромбанк» — 3,4100 руб. за один евро. Таким образом, на «Белинвесте» мы потеряем 568 рублей (в сравнении с курсом НБ), а на «Белагропромбанке» потеряем еще больше — 768 рублей.
Теперь представьте, что собственных средств при покупке недвижимости будет в два раза больше. И тогда потери на имеющейся валюте, переведенной в рубли, составят от 1136 до 1536 рублей. Для кого-то это не деньги, а для кого-то будет болезненно. В конце концов, на сумму потерь можно снизить сумму ипотеки. Потому что полуторатысячный кредит под 15% годовых — это 225 рублей переплат в год. А за 10 лет? Или за 20? Даже представить страшно…
Спасение возможно
Избежать избыточных потерь можно двумя способами.
Первый способ — найти банк с лучшим обменным курсом.
Довольно часто покупатели совершают традиционную ошибку. Заключается она в следующем. Дабы не распыляться по банкам, кредитополучатели обменивают валюту на рубли, которые переводятся на счет застройщика, непосредственно в том банке, который и предоставляет кредит. Зачастую это «Беларусбанк», «Белинвестбанк», «БелВЭБ» и пр. Но, к примеру, валютный курс главного банка страны — такой же, как и «Белагропромбанка». А в «БелВЭБ», у которого, вроде, самые божеские условия по кредитованию недвижимости, можно потерять в этот день больше всего, так как обменный курс банка — самый «неприличный» (в этот день): 3,400 руб. за один евро. На 10 тысячах евро потери составят 868 рублей, на 20 тысячах евро — 1736 рублей.
Договорный курс часто находится вообще довольно близко к курсу НБ, и более того: хоть и редко, может превышать его (при покупке у вас).
Снизить потери можно. Постарайтесь найти банк с самым привлекательным курсом. К примеру, в «Паритетбанке» курс в этот день установлен на уровне 3,4730 за один евро. Сдав именно в этом банке валюту, можно потерять всего 138 рублей. А в «Альфа-банке» курс — 3,4870, что даже больше (хоть и микроскопически), чем курс НБ.
Главная проблема здесь в том, что выгодный для нас курс покупки валюты банки показывают не регулярно, а время от времени. И может так статься, что именно тогда, когда нам надо сдать валюту, никакой банк хороших курсов вам не предложит.
В этом случае следует обратиться к т. н. договорному курсу, который менеджеры в некоторых банках называют еще курсом «индивидуальным» и даже «специальным».
К примеру, в банке «Дабрабыт» договорный курс может оказаться 3,4750 руб. за евро. В «МТБанке» — 3,4800 за евро, а в том же «БелВЭБ» — 3,4858, что лишь на копейку дешевле курса Нацбанка.
Из проблем с договорным курсом следует назвать две.
Во-первых, не все банки работают с ним (тот же «Беларусбанк» — не работает).
Во-вторых, те банки, что работают, обычно ограничивают нижний порог принимаемых сумм в 5 тысяч (евро, долларов), 10 или 20 тысяч. И что делать, если у вас нет 5 тысяч евро, а есть 4,5 тысячи? Или нет 10 тысяч долларов, а есть лишь 6,3 тысячи? Выход тоже есть.
Безусловно, часть банков стоят на своем минимуме, как панфиловцы под Москвой. Но есть и такие банки, которые можно «уговорить» взять меньше утвержденного минимума, подтверждая тезис курса как «договорного» (можно договориться).
Кроме того, в некоторых случаях можно договориться о повышении даже договорного, и без того неплохого курса. К примеру, договорный курс евро банком обозначен как 3,4700 руб. за один евро, но так уж и быть, банк согласен купить у вас 12 тысяч евро по курсу 3,4720 руб. за евро. «Мелочь» в 0,0020 руб. за один евро способна сэкономить на 12 тысячах евро — 24 рубля. Для кого-то и это деньги. Для банка сумма мизерная, а для клиента — 10 литров молока на пустом месте.
Следует помнить, что на выгодность/невыгодность договорных валютных курсов могут повлиять такие факторы, как период налоговых выплат предприятиями (валюты слишком много), канун выходных (банки курсы стараются зафиксировать чуть не вторника) и даже активность/пассивность торговли валютой на бирже… Но если следить за биржей простому обывателю сложно, то выбрать середину недели или первую-вторую декады месяца — без проблем…
Автор статьи: Владимир Орехов.
