На фоне повышения ставок и ужесточения требований к заемщикам по ипотеке может произойти снижение спроса на квартиры и на первичном, и на вторичном рынке жилья Екатеринбурга. Эксперты ожидают, что в ближайшие месяцы количество сделок может снизиться, что повлечет за собой и корректировку цен. Не исключено, что к концу года они могут пойти вниз.
Вторичный рынок: цены расти не будут
Наибольшие изменения, скорее всего, произойдут на вторичном рынке. Уже сейчас ставки по ипотеке здесь превышают 13-14%, а вскоре станут еще выше, поскольку Банк России повысил ключевую ставку. Причем в прогнозах регулятора говорится, что и в 2024 году она сохранится на уровне 11,5-12,5% (ранее прогноз был на уровне 8,5-9,5%). Так что дешевой ипотеки на «вторичке» не будет еще долго, что приведет к оттоку покупателей на рынок новостроек. В таких условиях цены на старый фонд расти не будут, более того – вполне вероятно, что вскоре в Екатеринбурге мы увидим отрицательную корректировку. Хотя, по мнению экспертов, катастрофы никакой не произойдет.
«Да, ипотека была двигателем рынка в последние несколько лет. Но рынку жилья в России – несколько десятков лет. Он функционировал в разных условиях: и с высокими, и с низкими ставками, и когда ипотеки совсем не было. Вторичный рынок адаптивный к условиям кредитования. Другое дело, что период адаптации не быстрый: от нескольких месяцев до года уйдет на то, чтобы и покупатели, и продавцы поняли, что условия изменились, и надо подстраиваться под те, которые есть, – говорит руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости, региональный партнер аналитической платформы bnMAP.pro Михаил Хорьков. – Сценариев развития рынка может быть несколько. Но, я думаю, при любом развитии событий тысячи участников со стороны покупателей и продавцов найдут компромиссный вариант. Если говорить о ценах, прямо сейчас говорить о снижении рано, потому что в Екатеринбурге мало квартир выставлено на продажу. Но, конечно, условия для дальнейшего роста цен исчерпаны».
На сегодняшний день средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Екатеринбурга достигла 109 257 рублей. Для сравнения: в июне показатель чуть превышал 107 тысяч рублей. А за два года рост составил 28%.
Первичный рынок: в октябре спрос на квартиры сократится
Спрос на новостройки в октябре тоже скорее всего будет падать. Банк России повысил макропруденциальные требования по ипотечным кредитам, где первоначальный капитал не превышает 10-15% (для готового) или 30% (для строящегося жилья). Потенциальных заемщиков будут выбирать более тщательно, взять ипотеку с первоначальным взносом ниже 20-30% и большим объемом кредитов будет затруднительно. А более половины всех сделок при покупке новостроек заключаются сегодня с привлечением заемных средств. При этом в Екатеринбурге сегодня – более 50 тысяч непроданных квартир в новостройках.
«Да, у нас 50 тысяч нереализованных квартир, но у нас рос и объем продаж. В августе было продано около 4,5 тысячи строящихся квартир, а с готовыми цифра будет свыше 5 тысяч, то есть за месяц было продано 10% от всего объема предложения. Но это пиковый результат. Сентябрь скорее всего тоже покажет хорошие продажи, а дальше будет просадка, – считает Михаил Хорьков. – Но, на мой взгляд, пока нет резона говорить о затоваренности рынка, избыточности предложения. Риск возникнет, если продажи упадут в 2-3 раза. Тогда да, этот объем непроданных квартир будет нависать над рынком».
Цены в новостройках пока только растут. В августе некоторые девелоперы подняли стоимость метра на 3-10%, а за два года ценник взлетел болеее чем на 37%.
«В сентябре еще есть возможность для положительной корректировки цен в некоторых жилых комплексах. С октября скорее всего будет охлаждение спроса, стабилизация цен. А к концу года застройщики будут возвращать акции, скидки и дисконты. В целом импульс для роста цен затухает», – резюмировал Михаил Хорьков.
Екатеринбург, Ольга Тарасова