Новая кадастровая стоимость добьёт малый бизнес Саратова окончательно.
Стоимость нежилых помещений увеличилась в 2 раза (в некоторых случаях более чем в 8 раз).
Статья результат анализа проекта отчета ГБУ СО «Госкадастроценка» № 64-2023-006 и общения с рядовыми (до начальника отдела) сотрудниками данной организации. Все замечательные люди, фамилии не указываю.
Скучные данные о размере налога
Налог на имущество физических лиц и налог на имущество организаций отличается в 10 раз.
Налоговая ставка в отношении нежилых помещений организаций равна 2%, а налоговая база равняется кадастровой стоимости*.
Простыми словами, при стоимости объекта 5 миллионов руб., налог составляет 100 тыс. руб. в год, при с 10 млн. – 200 тыс. руб.
Двукратное увеличение кадастровой стоимости – двухкратное увеличение налога. Незамысловатая арифметика.
Грустный факт о тенденциях рынка недвижимости Саратова
Квартиры дорожают, а нежилые помещения украшаются табличками «Аренда» и «Продажа». Грустно и жителям, и бизнесу.
Говоря языком оценщиков:
«Рынок коммерческой недвижимости в городе Саратове характеризуется стагнацией и падением спроса на неё. Резкий рост рыночной стоимости присутствует только на рынке жилых помещений».
Разумное предположение и фантастическая реальность
Логично предположить, что кадастровая стоимость нежилых помещений по сравнению с 01.01.2020 (дата последней утверждённой кадастровой стоимости) должна уменьшиться или остаться на прежнем уровне.
В большинстве развитых регионов её дипломатично подняли 10–15% (Москва, Казань, Краснодар и др.). По результатам массовой кадастровой оценки в Москве, жилье вырастет в среднем на 21,4%, коммерческая недвижимость в среднем на 7-8%. При этом кадастровая стоимость будет ниже рыночной на 36% (по данным РБК).
Но руководитель ГБУ СО «Госкадастроценка», Саксельцев Дмитрий Геннадьевич уверен в успехах нашего региона и в среднем в 2 раза (100%) поднял стоимость объектов недвижимости. В некоторых случаях более чем в 8 раз. Москвичи тихо завидуют и нервно курят в стороне.
- Пример 1: объект недвижимости с КН: 64:48:020461:124. Стоимость на 01.01.2020 – 2 354 618,68 руб., на 01.01.2023 – 16 214 210 руб. То есть на 588,61% (адрес: п. Увек, 3-й Нефтяной проезд, б/н).
- Пример 2: объект недвижимости с КН: 64:48:040236:262. Стоимость на 01.01.2020 – 494 689,53 руб., на 01.01.2023 – 4 700 640 руб. То есть на 850,22% (адрес: ул. им. Яблочкова П.Н., 9).
Давайте попробуем разобраться, чем руководствовался профессионал оценки и оптимист по жизни.
4 ценовые зоны
Что квартиры, что нежилые помещения разбиты на 4 ценовые зоны. Не имеющие четких границ и никаких территориальных и оценочных обоснований, но имеющих единую для своего класса (жилые и нежилые помещения) стоимость.
Повторю, никаких обоснований указанных границ в проекте отчета нет. Были бы логичны эти четыре зоны, если бы карта города была разбита на небольшие пятна зон, с обоснованием (как на карте градостроительного зонирования территории МО «Город Саратов»), подобно шкуре гепарда с его пятнами.
Сейчас же получается, что стоимость помещений ТРЦ «Тау Галерея» (3 зона) ниже любого объекта недвижимости в 1 зоне (любого года постройки, даже до 1917), и ниже средней стоимости объекта в своей ценовой зоне (3 зона).
Пример: 1 кв. м подвального помещения, 109,9 кв.м., размещенного в подвале 95-летнего дома (1927 года постройки) по ул. Рабочей, 53 стоит равнозначно с 1 кв. м этого торгового центра с учетом корректировки других характеристик.
- Справка: Нежилое здание ТРЦ «Тау Галерея», общей площадью 101 755,9 кв.м., с КН: 64:48:040819:6074. Цена 1 кв. м = 30 465 руб. Ниже средней стоимости 1 кв. м своей третьей ценовой зоны, определенной как 45 277 руб.
- Неофициальный ответ сотрудника ГБУ СО «Госкадастроценка»: ТРЦ «Тау Галерея» работала вплотную с нами последние 3 года и убедила нас в такой стоимости. Стоимость рассчитывалась самостоятельно без привязки к другим коммерческим объектам.
- Мой комментарий: у моих доверителей нет таких денег как у Тау Галерея. Я считаю верными и логичными действия этого флагмана бизнеса. Давайте считать максимальную стоимость 1 кв. м нежилых помещений в Саратове равную стоимости ТРЦ «Тау Галерея». Все остальное ниже.
«Мы живем в лучшем городе на свете, а все остальные города нам завидуют»
Расчет средней стоимости 1 кв. м в первой ценовой зоне происходил на основании минимальной и максимальной цены предложения, то есть по предложениям, размещенным на Avito.** Именно фотографии этих объявлений занимали свыше 47 ГБ проекта оценки, что делало его невозможным для скачивания.
Странно, а почему по объявлениям, а не по факту стоимости, указанной в договоре купли-продажи (желательно с привлечением заемных средств банка); а еще лучше по результатам продажи (приватизации) государственного и муниципального имущества на территории области. В последнем случае, налогоплательщикам пришлось бы доплачивать из бюджета)))
Согласно проекту отчета № 64-2023-006 максимальная стоимость предложения в городе Саратове за 1 кв. м нежилого помещения составила 150 000 руб. (стр. 202 отчета, таблица 4-50). Исходя из этой максимальной цены выведена средняя цена 1 кв. м. нежилого помещения 1 ценной зоны и в целом по городу Саратову.
Мне кажется, лишним говорить об искусственности цены за 1 кв. м нежилого помещения в размере 150 тыс. руб. в нашем городе. Но ГБУ СО «Госкадастроценка» не останавливается, и высчитывает стоимость среднего 1 кв. м жилья используя максимальную равную 312 500 руб. (стр. 132 отчета, таблица 4-7).
Средний саратовец, продав свою недвижимость в родной городе, может купить неплохую квартиру в Москве и еще останется. «Мы живем в лучшем городе на свете, а все остальные города нам завидуют». Где на клавиатуре найти знак «сарказма»?!
Самое дорогое нежилое помещение города Саратова
Не знаю как вам, а мне стало интересно, что за самое дорогое помещение в нашем городе. Я изучил файл «Аналоги_Помещения», где содержалось 18459 предложений о продаже объектов недвижимости, легших в основу кадастровой оценки, … и нашел!
Это было легко, с такой стоимостью (или ниже на 50 тыс.) не было никого. Внимание, ПОБЕДИТЕЛЬ: под пп. 778 таблицы аналогов.
Нежилое помещение, площадью 81,6 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: г. Саратов, ул. Вольская, д. 57, с КН: 64:48:030460:1318. Магазин «Bessini». Цена продажи: 12 000 000 руб. (в объявлении площадь указана как 80 кв. м).
Не будем обсуждать продавца и заглядывать в цену договора купли-продажи, если это вообще продавалось. Наверное, надо посочувствовать. Логично, этот объект должен иметь самую высокую кадастровую стоимость квадратного метра в городе.
Давайте посмотрим, во сколько оценило ГБУ СО «Госкадастроценка» данное помещение, которое служило основанием для повышения средней стоимости всех нежилых помещений города.
Смотрим пп. 38511 приложения (кадастровая стоимость Саратова) и удивляемся:– 2 428 328 руб. 69 коп., цена 1 кв. м равна 29 758 руб. Что является одной из самых низовых стоимостей для подобных объектов (средняя определенная стоимость в поселке Комсомольский выше***).
Еще раз, давайте пересматривать не эту стоимость в сторону увеличения, а другие в сторону уменьшения.
Последствия указанных действий должностных лиц
Можно превратить все в шутку. Перефразировав название раннего фильма Вуди Аллена «Все, что вы хотели спросить о кадастровой оценке в Саратове, но боялись спросить». Но тут трагедия, приведу сообщение которое мне пришло и, под которым подписался любой частный работодатель:
«Административное здание и производственные помещения в Заводском районе физическое лицо сдаёт в аренду предпринимателям. Вбив кадастровые номера этих помещений в калькулятор на сайте кадастровой палаты, увидел повышения кадастровой стоимости в 3,5–4 раза.
Что бы сохранить бизнес, ему придётся повысить арендные ставки. Предприниматели не потянут, большинство уйдёт (череда банкротств), помещения опустеют, бизнес банкротится, налоги с физ. лица и ушедших предпринимателей бюджет потеряет, результат – разовое повышение налогов, затем недополучение годами или навсегда средств в бюджет. Это же как дважды два.
Если нужны доказательства величин повышения – сами вбейте кадастровый номер 64:48:020308:2205 и узнайте его новую стоимость (здание в посёлке Юриш, Заводского района, сейчас кадастровая стоимость 23,5 млн). Кому интересно, могу прислать и по остальным помещениям там же».
Благодаря действиям должностных лиц ГБУ СО «Госкадастроценка» и органов власти субъекта, способствующим им, будут обанкрочены сотни организаций и тысячи людей потеряют работу. Я далек от уголовного права, но, как мне кажется это как минимум состав ст. 169 УК «Воспрепятствование законной предпринимательской или иной деятельности».
Давайте добиваться не только пересмотра оценки, но и привлечения должностных лиц к ответственности.
Действия пострадавших от указанных необоснованных решений
Я в ближайшее время соберу все свои статьи на данную тему в единое целое и хочу обратиться к следующим адресатам:
- нашему земляку, председателю Государственной Думы РФ Володину В.В.;
- первому заместителю руководителю Администрации Президента Кириенко С. В.;
- уполномоченному при Президенте РФ по защите прав предпринимателей Титову Б.Ю.;
- руководителю СК РФ Бастрыкину А.И.;
- руководителю Росреестра Скуфинскому О.А.
может это наивно, но я точно знаю «Закон помогает бодрствующим, а не спящим» (Vigilantibus, non dormientibus, jura subveniunt).
Если кто-то верит в закон, прошу присылать свои претензии с указанием кадастрового номера объекта недвижимости; кадастровой стоимости, которая была и стала; и как это повлияет на Ваш бизнес в качестве комментариев к данной статье до 1 октября 2023 года. Любая дополнительная информация по существу приветствуется.
Прошу любое СМИ отозваться на данное обращение, разместить его и все комментарии с вышеуказанной информацией, присылать мне.
Еще много вопросов будет задано
- Почему половине нежилых помещений, площадью около 100 кв. м, расположенных в МКД, присвоена подгруппа «443» – «многофункциональные торговые объекты площадью менее 1000 кв. м.», т.е. подгруппа для помещений в торговых центрах, типа ТРЦ «Тау Галерея»?
- Почему несмотря на массовое повышения жилых и нежилых помещений, кадастровая стоимость всех помещений на «Новой Набережной», подлежащих изъятию, упала в несколько раз? (информация согласно данным СМИ, автором статьи пока не проверялась).
Примечания
*Закон Саратовской области от 24.11.2003 № 73-ЗСО «О введении на территории Саратовской области налога на имущество организаций».
**Это неверно. Любой оценщик отсекает 4 максимальных предложения и 4 минимальных при оценки средней величины.
*** Согласно данным 4 ценовой зоны. Почему так получилось, смотрите также мою статью «Допущение № 1 Госкадастроценки. Как «дома Лагутенко» стали равнозначными «сталинкам» по цене»