Приобретение недвижимости на вторичном рынке связано с риском остаться без жилья. У квартиры могут быть скрытые собственники, а на сделку может прийти недееспособный владелец, что в суде станет основанием для признания ее недействительной. Рассказываем, какие документы нужно проверить перед покупкой, чтобы не остаться без недвижимости.
Если коротко — что нужно изучить досконально:
- Выписка из ЕГРН
- Документ-основание
- Выписка из домовой книги
- Проверка задолженности
- Проверка перепланировки
- Справки из психо- и наркодиспансера
- Согласие супруга/супруги на сделку
Как проверить право собственности
Правоустанавливающим документом с 2016 года считается выписка из ЕГРН. Ранее собственнику выдавали свидетельство о регистрации права. Оба документа подтверждают, что хозяином является именно тот человек, который продает объект.
Нововведение 2023 года, которое действует с 1 марта, — сокрытие большей части информации в выписке Росреестром. Из выписки, доступной третьим лицам, исчезли данные о собственнике. Теперь по документу, который выдают третьим лицам, будет понятно только то, что квартира существует и что на кого-то зарегистрировано право собственности.
Полную выписку из ЕГРН может получить только собственник, но у покупателя есть несколько вариантов проверить данные.
Первый — запросить документ у хозяина квартиры. Должна насторожить ситуация, при которой владелец откажется предоставить выписку.
Второй — попросить владельца написать заявление в Росреестр о раскрытии данных третьим лицам. Документ нужно будет заказать дважды: на этапе договоренности и непосредственно перед сделкой, чтобы исключить такие инциденты, как дарение части объекта.
Третий — через нотариуса. Этот специалист имеет право заказывать полные данные из ЕГРН, но для получения сведений придется предоставить нотариусу корректно составленное авансовое соглашение, где будут точно указаны данные продавца и покупателя.
Внимание продавцам! При продаже квартиры продавец получает средства в банке только тогда, когда право собственности перешло к покупателю. Но доказать это он не сможет, поскольку выписку заказывает теперь покупатель. Для того, чтобы защитить себя в переходный момент, существует предварительный договор купли-продажи недвижимости. Закон пока что не регулирует этот момент, поэтому продавцу надо юридически обезопасить себя от возможного риска.
Правоустанавливающие документы
Одна из самых важных бумаг — документ, на основании которого право перешло к новому владельцу. Это может быть дарственная, договор купли-продажи или мены, свидетельство о наследстве, ДДУ и акт приемки и так далее.
Основание для перехода права собственности обсуждается сторонами в первую очередь, поскольку проблемы с документами повышают риск признания сделки недействительной.
Должно насторожить, если квартира продается через короткое время после покупки (от недели до нескольких месяцев). Обычно таким образом скрывают неучтенных детей, наследников, недееспособных родственников и скрытых жильцов. Если присутствует еще и заниженная цена, высока вероятность, что вы имеете дело с мошенниками, которые пытаются продать недвижимость, купленную с нарушениями закона.
Квартира, которая находится в собственности более 3 лет, — оптимальный вариант. Этим периодом отмечается срок исковой давности, а значит, недвижимость с меньшей долей вероятности подпадет под судебные разбирательства.
Проверка квартиры: выписка из домовой книги, ЕЖД, задолженности, перепланировка
Узнать, кто прописан в квартире, можно по выписке из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД). Документ заказывает в МФЦ только собственник или прописанный в недвижимости гражданин. В первом документе будут данные о зарегистрированных лицах, во втором — информация о долгах за коммуналку.
Форма 9 поможет узнать, кто был зарегистрирован в квартире с самого ее ввода в эксплуатацию.
Форма 12 расскажет, есть ли в квартире временно выписанные лица (пропавшие без вести, лишенные свободы или находящиеся на принудительном лечении).
Справки выдаются бесплатно в МФЦ. Они не содержат персональных данных, только количество лиц. Если там цифра больше нуля, покупателю нужно узнать все детали у продавца.
Копия лицевого счета может стать документом, подкрепляющим данные ЕЖД, в котором нередко допускаются ошибки. Это справка о временно зарегистрированных жильцах, которая заказывается собственником в МФЦ или в управляющей компании.
У всех документов есть срок действия:
- ЕЖД – 2 месяца.
- Выписка из домовой книги – 1 месяц.
- Справка об отсутствии задолженности — действует на момент предоставления.
Долги за коммунальные услуги ложатся на плечи собственника, а за капремонт — остаются за объектом недвижимости, поэтому переходят к новому владельцу вместе с правом собственности.
Как правило, поэтажный план и экспликация объекта (документы из БТИ) требуются только при оформлении сделки с участием банка — при покупке недвижимости в ипотеку. Они не нужны для регистрации в Росреестре, но будут не лишними для собственного успокоения, если есть подозрения, что выполненная перепланировка неузаконена. Стоимость этих документов — 1 500 рублей, заказывает их собственник.
Если приобретаемая недвижимость была куплена в ипотеку, продавец должен предоставить справку об отсутствии задолженности перед банком. В уведомлении, выданном кредитной организацией, будет указано, что обязательства по кредитному договору исполнены в полном объеме, а остаток долга составляет ноль рублей, ноль копеек. Нужно проверить, чтобы в тексте была фраза об отсутствии просроченных долгов как по самому кредиту, так и по процентам. При продаже квартиры, купленной в ипотеку, погашение долга ляжет на плечи нового владельца — возможно, этот вариант устроит обе стороны.
Проверка собственника: 5 важных пунктов
Проверка собственника не менее важна, чем проверка объекта. С ее помощью покупатель удостоверяется в том, что имеет дело не с мошенником.
Справка из психо- и наркодиспансера, выданная хозяину объекта по месту его жительства, подтверждает, что гражданин не состоит на учете. Лицо, состоящее на учете, может в судебном порядке оспорить сделку в силу своей недееспособности.
Отсутствие большой задолженности. Выписку о своей кредитной истории гражданин может получить на «Госуслугах» и только на себя. Этот документ даст понимание покупателю о том, что продавец не погряз в долгах и не намерен банкротиться в ближайшие три года. Если это случится, суд признает сделку недействительной и проданная квартира уйдет с молотка.
Покупатель может самостоятельно обратиться за данными также:
✓ В службу судебных приставов на официальном сайте (нужны ФИО и дата рождения продавца);
✓ В Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (требуются ФИО, адрес регистрации. Необязательно: СНИЛС, ОГРНИП, ИНН).
✓ В Государственную систему правосудия (нужны ФИО. Данные покажут, есть ли в судопроизводстве дела, связанные с продавцом).
Порядок с паспортом. По базе МВД можно проверить на подлинность паспорт продавца — мошенники нередко продают недвижимость по поддельным документам. Если паспорт действителен, нужно обратить внимание на срок его действия и на то, не был ли утерян документ. При смене фамилии продавец должен предоставить свидетельство об этом из ЗАГСа. Паспорт также проверяется на дефекты: помарки, затертости или повреждения водяных знаков. Отдельно нужно проверить серию и номер, которые должны совпадать с регионом выдачи документа. Это можно сделать на специализированном портале.
Согласие супруга на сделку. Без него не удастся продать недвижимость, приобретенную или построенную в браке.
Достоверная нотариальная доверенность. Если объект приобретается по доверенности, сделка становится более рискованной. Документ надо проверить на корректность указанных в нем данных и на юридическую силу по реестру Федеральной нотариальной палаты. Доверенности бывают генеральные (дают право на любые действия), специальные (разрешают определенные операции с недвижимостью), разовые (действуют только единожды).
Заключение
Проверка объекта и собственника требует ответственного подхода и максимум усилий для того, чтобы заставить продавца предоставить весь пакет документов. В условиях отсутствия времени или желания продавцы часто неохотно идут на выполнение условий. А понять по косвенным признакам, что продавец скрывает важную информацию, человеку может быть очень трудно.
Компетенциями и эффективными инструментами для проверки юридической чистоты продавцов и объектов обладают специалисты по недвижимости. Профессионалы экономят время и нервы покупателей, а также сводят к минимуму риски, связанные с приобретением недвижимости.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:
Выписка из ЕГРН. Как получить в 2023 году
Договор купли-продажи квартиры. Что надо знать