У каждого участника рынка недвижимости, будь то продавец или покупатель, имеются собственные взгляды и мнения по отношению к агентствам недвижимости и риелторам, а так же к их деятельности. В данной статье я не буду перечислять различные мнения по данному вопросу, ведь у каждого тот или иной личный опыт из которого и складывается то или иное мнение. Вместе с этим отмечу, что 99 % участников рынка не видят картину полностью. Поэтому, читайте статью до конца, а свои выводы пишите в комментариях.
Для начала, обозначу два важных момента:
- качество и стоимость предоставляемых услуг, тем или иным агентством недвижимости, частным риелтором или самозанятым, а тем более специалистом ни как не зарегистрировавшим свою деятельность (таких не мало), обсуждать не будем. Это тема другой моей статьи.
- «черных риелторов» не существует, бывают только мошенники. Так как именно с целью мошенничества создаются преступные группы действующие с целью наживы. Введение в обиход фразы «черный риелтор» и ее масштабирование призвано отвлечь любого от реальных и крайне острых проблем в сфере недвижимости на различных уровнях, включая государственные органы и действующее законодательство, а так же от не совершенной системы безопасности участников сделок с недвижимостью.
Посудите сами, не используются в обычной жизни и в средствах массовой информации такие выражения как:
- «черный бухгалтер», который обкрадывает компании (работая год через пять);
- «черный нотариус», который подделывал документы для личной выгоды;
- «черный ген. директор», который прихватил деньги компании или клиентов и сбежал за границу;
- «черный банк», который присвоил сбережения граждан и объявил себя банкротом.
Хотя, не так уж и редко бывает, что на подобных позициях, воруют сотнями миллионов рублей. Вы сами узнаете это из средств массовой информации, а если углубиться в судебную практику, то можно закопаться в делах, где фигурируют десятки миллионов рублей причиненного ущерба. Посмотрите на это не много отстранено, «холодным взглядом» и Вы разберетесь в истинности данного утверждения.
Для тех, кто хочет более подробно разобраться в данном вопросе, оставлю ссылки на свои статьи по данной теме:
Государство и безопасность сделок с квартирами.
Безопасность нотариальных сделок с квартирами часть 1.
Безопасность нотариальных сделок с квартирами часть 2.
Безопасность ипотечных сделок с квартирами.
Безопасность экосистем, таких как Домклик.
Страховые компаний и безопасность сделок с квартирами.
Проще говоря, обвиняют агентства недвижимости и риелтора по незнанию и из-зане понимания механизма ответственности.
Конечно, вопрос качества предоставления услуг специалистами в сфере недвижимости будет очень даже резонным. Но, как я говорил ранее, данная тема для другой статьи. А сейчас вернемся к текущей.
Как вы уже понимаете, рынок недвижимости не прозрачен.
Именно поэтому страховые компании не охотно страхуют риелторскую деятельность.
Не страхуют деятельность арбитражных управляющих, так как опять же нет прозрачности, а вся грязь будет литься именно на страховые компании. В нотариальной деятельности так же хватает пробелов, да и Государство не несет ответственности по сделкам с недвижимостью.
Эта не прозрачность связана с тем, что отсутствует настроенная межведомственная коммуникация. Нет возможности заказать: архивную выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН, справки НД и ПНД, переход права, проверить наличие материнского капитала, и т.д. Хотя, отсутствие возможности заказать необходимые документы является не совсем правильным утверждением, их может предоставить продавец квартиры.
Но, появляется вопрос о достоверности данных, предоставленных продавцом. Так как приходится доверять бумажке.
По поддельным документам проходит не малое количество сделок. А из моих статей Вы уже знаете, что нотариальные сделки купли-продажи квартиры не на столько безопасны, как о них говорят, да и с ипотечными хватает судебных споров. Просто система регулирующая сферу недвижимости не совершенна.
А в чем тогда заключается безопасность сделок с участием риелторов, спросите Вы!?
Ответ на данный вопрос будет впереди, а начнем с того, что я расскажу Вам еще несколько важных фактов, так как о них мало кто знает:
- нет закона о риелторской деятельности и отсутствует общественная организация представляющая интересы агентств недвижимости и риелторов;
Существуют Гильдии риелторов, однако они не влияют на отрасль в целом. В данный момент состояние Гильдий можно сравнить с обычными клубами по интересам, не более. Вроде кружков по рисованию, где люди обмениваются знаниями, опытом и пытаются совершенствоваться. Что бы Вы понимали, когда принимался закон о ЕГРН, мнение Гильдий риелторов во внимание не учитывалось, как не учитывается и сейчас по ряду иных вопросов.
У банков есть закон о банковской деятельности, существует целое банковское лобби.
С страховщиками все так же, имеются уставные капиталы и правила страхования. И у нотариусов в этом плане есть свои рычаги, основы законодательства и нотариальное лобби, имеющее возможность продвигать свои интересы.
А вот сфера недвижимости, в лице профессиональных риелторов, обделена возможностью влиять на собственное формирование в рамках законодательства. Не имеет возможности выдвигать инициативы для совершенствования культуры и безопасности рынка недвижимости. В связи с этим и присутствует сравнение гильдий с клубами по интересам.
- Лицензия либо иное специальное разрешение на оказание юридических услуг не требуется;
Работа риелтора тесно связана с юридической стороной решения того или иного вопроса. Можно сказать, что юридический компонент уже“встроен”
в работу риелтора и его услуги. Поэтому, риелторы часто оказывают фактические юридические действия. Возникает логический вопрос: в праве ли риелторы это делать?
Из общих правил следует, что исполнителем может быть любое юридическое либо физическое лицо и наш правопорядок не устанавливает специальных требований к исполнителю по договору об оказании юридических услуг.
Качество юридических услуг тесно связано с компетенцией исполнителя в области права. Риелтор вправе проводить проверки, а результат этих проверок предоставлять клиенту.
Риелтор имеет право консультировать в юридическом направлении и давать рекомендации. Так же риелтор имеет право самостоятельно делать юридические заключения, что конечно жене рекомендуется без наличия соответствующих знаний и навыков.
- ответственности агентств недвижимости и риелторов в случае негативных последствий сделки, привлечение к ответственности.
Агентство недвижимости, индивидуальные предприниматели или самозанятые предоставляют только консультационные или организационно-посреднические услуги в сделках с недвижимостью.
Они, как посредники и консультанты опосредованно участвуют в сделках в качестве сторонних наблюдателей, советников, координаторов и не отвечают за действия непосредственных участников сделок, а именно за продавцов и покупателей квартир. Особенно, если кто-то из них оказался мошенником или просто недобросовестным человеком.
Административная ответственность.
Статьей 27.1 Кодекса об Административных правонарушениях предусмотрена ответственность в случае причинения имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием.
Наказывается штрафом в размере от 5 000 руб. и до 5-кратного размера от суммы причиненного ущерба.
Возможности применения административной ответственности разбираются мной в другой статье посвященной качеству предоставляемых услуг агентствами недвижимости и риелторами.
Уголовная ответственность.
Как говорят органы следствия, мошенники(выдающие себя за специалистов по операциям с недвижимостью), преследуя корыстную цель незаконного обогащения, создают организованные группы, это же мной отмечалось выше.
Мошенников можно привлечь к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса, в этом случае им может грозить наказание в виде лишения свободы.
Так же как и с административной ответственностью само по себе привлечение к уголовной ответственностью не поможет вернуть квартиру или деньги. Но как показывает практика, ни что так не стимулирует мошенника возместить причиненный вред как шанс избежать уголовного наказания или получить значительное смягчение.
Наличие вынесенного решения о привлечении к уголовной ответственности мошенника, упростит гражданский процесс по взысканию убытков с виновного.
У специалистов работающих в сфере недвижимости есть возможность страхования ответственности.
Страхование ответственности агентств недвижимости или риелторов предполагает, что клиент получит денежную компенсацию, только в том случае, если по вине исполнителя он потерпит материальный ущерб.
«Страховым случаем в соответствии с настоящими Общими условиями является наступление гражданской ответственности, повлекшее возникновение обязанности Страхователя возместить вред, причиненный имущественным интересам Третьих лиц в результате непреднамеренных ошибок или упущений, допущенных при осуществлении застрахованной профессиональной деятельности».
Вместе с этим, если сравнивать возможности защиты заказчика, правильный риелтор использует более широкий сектор инструментов, чем банки и нотариусы.
Работа грамотного риелтора нацелена на лучший результат, заключение сделки на максимально выгодных условиях для клиента. Профессионал старается сделать все возможное для снижения рисков до минимума, а так же чтобы сделка могла устоять в суде.
Правильные агентства недвижимости и риелторы проводят самую глубокую проверку и проверяют как собственника объекта недвижимости, так и историю квартиры на всю глубину. Часто, для получения информации и понимания полной картины они используют альтернативные источники, не ограничиваясь открытыми источниками и различными ресурсами.
Грамотный риелтор не только правильно составит и оформит договор купли-продажи, он так же согласует оптимальные условия сделки, поможет оптимизировать налоговую базу и проведет сделку соблюдая критерии добросовестности, что обеспечит лучшую защиту клиента.
Риэлторская услуга является совокупностью действий имеющих целью находить наилучший с точки зрения экономической эффективности способ решения вопроса с недвижимостью. Так сформулировала риелторскую деятельность школа “Экономическая теория” РГУ им. Г.В.Плеханова. Она опубликовала исследование в издании “ХХI век: Новая реальность социально-экономического развития мира и России”, в которой рассматривался данный вопрос.
Многие понимают, что работа риелтора не ограничивается экономической эффективностью. Правильный риелтор всегда находит лучшее решение для своего клиента исходя из ситуации в которой находится заказчик, предоставленных заказчиком исходных данных и поставленных задач. С данного ракурса видно, что деятельность профессионального риелтора затрагивает множество иных аспектов, которые не лежат на поверхности.
Ставьте лайк, подписывайтесь на канал и Вы не пропустите важное!