Недавно наткнулась на объявление о продаже номеров в апарт отеле Travelto Петровский Парк. УК вроде не дорого продает, потом обещает взять на себя управление объектом и сулит доход в размере до 18% годовых. Такая красивая картинка вырисовывается. Но начинаю разбираться и вопросов оказывается больше чем ответов...
Обещанная модель
На самом деле на сайте указано очень много разных доходностей, которые сбивают с толка тех, кто хочет посмотреть и оценить все цифры. В расчете с самостоятельным управлением они обещают до 16% годовых, в расчете инвестиционного потенциала уже 18%, не понятно с чего вдруг берется эта разница в 2%. Если сдавать через УК, то доходность падает, но это понятно.
На официальном сайте УК вообще очень много разных красивых цифр, тут есть:
- Максимальная загрузка 85% от номерного фонда, правда в другом месте она 80%;
- Расчет доходности для разных моделей управления;
- Окупаемость инвестиций 6,2-7,6 лет;
- Стоимость недвижимости от 4 375 000, но в расчете почему-то указана уже сумма 6 100 000 рублей.
В целом если начать тупо перемножать одни цифры на другие, то доходность с учетом оплаты коммунальных платежей выйдет даже больше чем на сайте.
4500 х 365 х 0,85 х 0,94 - 12 х 3000 = 1 312 357.5 рублей доход за вычетом налога в 6% при условии самостоятельного управления;
1 312 357.5 / 6 100 000 = 20,9% годовых доходность.
Но, если начать разбираться, картинка резко портится...
Отель пока не функционирует?
На официальном сайте написано, что отель уже функционирует, есть даже график загрузки номеров, правда сделан он так, что понять, что там написано не возможно, складывается впечатление, что можно купить готовый бизнес. Начинаю изучать его.
Сейчас в России есть 2 крупные системы для поиска отелей, это Островок и Яндекс. Через них совершается больше всего бронирований. На Островке этот отель пока не зарегистрирован, на Яндексе есть карточка объекта, но свободных номеров я найти не смогла ни на какую дату. На Ту-ту.Ру и Авито арендовать номер в этом отеле тоже нельзя. Из этого я делаю вывод, что отель толком пока не сдается... Как он интересно при этом функционирует?
Я посмотрела карточку отеля в Яндексе и поняла, что даже если бы были доступны номера, я бы не за что не забронировала их. В системе всего 6 никакущих фотографий из которых не понятно как вообще выглядит номер, где спать.
Но если отель не сдается, то откуда они взяли загрузку 85%???? Я думаю, что просто аппроксимировали. Сеть Travelto работает и в Питере, там у них хорошая загрузка, вот они и решили, что в Петровском парке смогут обеспечить что-то подобное.
Но Москва - это не Питер, я решила посмотреть что пишут в целом про загрузку отелей в городе. Ведомости пишут про загрузку 63.9% за первый квартал 2023 года, эту же цифру публикует РБК в июле. Риа Новости говорят про 70%, но в высокий сезон, Российская газета про 68%, но опять же с учетом лета, Mos.ru про 72%. Разброс большой, но все эти цифры куда меньше 85%.
Пересчитаю доходность отеля на загрузку 70%, хотя даже она кажется мне завышенной с учетом того, что в Москве явно есть низкий сезон:
(4500 х 365 х 0,7 х 0,94 - 3000 х 12)/ 6 100 000 = 17,1% уже ближе к цифрам которые публикует УК. Но продолжаю разбираться дальше.
Начинаю смотреть сколько в целом стоит номер в отеле в том же районе города. Выясняется, что вблизи метро Аэропорт есть огромный отель с ценником 3830 3330 рублей за ночь, а есть апартаменты дешевле. Да и вообще в городе полно апартаментов с кухней, где ценник намного ниже. И вот тут спрашивается, какой процент туристов захочет заплатить 4500 рублей не в сезон если можно найти за 3500? В летний сезон понятно, что деваться особенно некуда... А вот зимой туристов меньше и народ уже может выбирать.
Чуть-чуть снижаю стоимость номера до 4200 рублей и перерасчитываю доходность, но опять же этот ценник кажется мне завышенным. Лично меня не впечатляет описание номера так, что бы я выбрала этот отель вместо другого. Я наоборот из тех, кто в отпуске любит жить в отелях в завтраками, что бы не ходить лишний раз по магазинам.
(4200 х 365 х 0,7 х 0,94 -3000 х 12) / 6 100 000 = 15,9%, но пока получается достойная доходность.
Но пока мы считали, оказалось, что студий по 6100 000 уже не осталось... Есть студия №2 за 6 290 000 рублей, но если вы обратите внимание на план ниже, там установлена одноместная кровать, а все расчеты выше сделаны для двухместного номера. Минимальная стоимость двухместной студии 6 850 000 рублей. Делаю перерасчет для нее.
(4200 х 365 х 0,7 х 0,94 - 3000 х 12) / 6 850 000 = 14,2%,
Вот так вот легким движением руки доходность уменьшается с обещанных 18% до 14,2% при самостоятельном управлении! Но если сдавать через УК, то ей надо оплачивать услуги. Скажу честно, мне было лень звонить и спрашивать сколько берет УК в данном случае. Раньше я интересовалась другими проектами, в 2019 году Valo брало за управление 9.5% от выручки.
С одной стороны 9.5% кажется большой суммой, но это совсем не так. Это всего лишь 4200 х 0,095=399 рублей/сутки. Управляющей ведь надо оплачивать клиринговые услуги, а если номер будет сдаваться по одной ночи, то получается, что все 9,5% будут уходить исключительно на оплату уборки. Получается, что если сдавать через УК с таким тарифом, то максимальная доходность выйдет порядка
(4200 х 0,905 х 365 х 0,7 х 0,94 - 3000 х 12) / 6 850 000 = 12,8%.
И это еще в расчете не учтены расходы на ремонт и замену всего и вся! Опять же в свое время общалась с Valo, они сказали честно примерно вот что:
Представим ситуацию, что после отъезда гостей обнаружился битый стакан, может его гости разбили, а может горничная. Управляющая не будет пытаться удержать с гостей стоимость стакана. И в какой-то момент новый стакан придется докупить хозяину объекта.
Я боюсь, что это правило можно так же аппроксимировать и на большие поломки. Управляющей сложно разбираться и доказывать, что поломка произошла из-за конкретно этого гостя, ей проще попросить хозяина отремонтировать...
Небольшое резюме
Когда я в своих расчетах получаю доходности:
- 12,8 при управлении УК;
- 14,2% при самостоятельном обслуживании.
Я понимаю, что это оценки сверху. То есть реальная доходность будет явно ниже, но насколько пока не понятно. В Москве сейчас вводится в эксплуатацию много апарт отелей, поэтому конкуренция растет, а вот доходность из-за этого может начать падать. Но при этом я понимаю, что данный отель - старое перестроенное здание, если брать сейчас новостройку под сдачу, то это будут куда большие вложения, а значит меньшая доходность.
Что касается конкретно этого проекта, на сайте меня просто убили не стыковки. Меня раздражает, когда мне подсовывают график заполненности отеля, а я не могу найти как его арендовать. У меня сразу же встает вопрос зачем меня пытаются обмануть. Я не люблю такие шуточки... Мне не понятно когда я вижу 10 разных доходностей, сразу же закрадывается какое-то сомнение...
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.